房地产企业重点税收风险点

税收风险提示：房地产企业重点税收风险点

本文收集整理了房地产企业（集团）关联交易、股权转让、费用分摊、股息分配和资金融通等重要事项的12项涉税风险点。

1. 项目公司设立方式未考虑税收因素

★风险描述：

房地产集团受让土地后成立项目公司进行开发，未事前考虑税收影响，项目公司的成立不符合相关规定，导致增值税计算及缴纳时土地价款不能按规定扣除。

♥重点提醒：

财税[ 2016]第140号《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》第八条规定：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。

（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。

（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

以上三个条件须同时满足，否则将影响增值税的差额计算缴纳。

2. 集团内“抵消交易”降低整体税负

★风险描述：

在大型集团多元化的经营模式下，当一个企业向其关联企业提供的利益被该关联企业提供的其他利益补偿时，就产生了“抵消交易” ，导致少缴税款。

♥重点提醒：

以开发产品抵顶材料款、工程款、中介服务费等债务，根据《企业所得税法》第四十一条规定，企业与其关联方之间的业务往来不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。第四十四条规定，企业不提供与其关联方之间业务往来资料，或者提供虚假、不完整资料，未能真实反映其关联业务往来情况的，税务机关有权依法核定其应纳税所得额。第四十七条规定，企业实施其他不具有合理商业目的的安排而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。因此对这种关联企业间的“抵消交易”，税务机关将按独立交易原则还原处理，取消“抵消交易” 导致的税收影响。

3. 对外股息分配未履行代扣代缴义务

★风险描述：

对境外股东按董事会《股利分配决议》分配股息、红利等权益性投资收益未按规定代扣代缴企业所得税。

♥重点提醒：

《中华人民共和国企业所得税法》第三十七条规定，对非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得应缴纳的所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。

国家税务总局公告2017年第37号第七条第二款规定：非居民企业取得应源泉扣缴的所得为股息、红利等权益性投资收益的，相关应纳税款扣缴义务发生之日为股息、红利等权益性投资收益实际支付之日。

4. 豁免债务长期挂账未确认收入

★风险描述：

集团母公司向成员企业收取培训费、服务费、软件费、设计费等，实际未收取，存在债务豁免情形。

♥重点提醒：

债务豁免的交易行为虽然根据会计准则可以计入资本公积，但是应该按照所得税相关规定计入当期的应纳税所得额。如果豁免的债务长期挂账不确认收入，则存在较大的税收风险。

5. 同一区域多个项目运作的成本费用为准确划分

★风险描述：

房地产集团受让土地后成立项目公司进行开发，集团可能存在一个区域同时运作多个房地产开发项目的情况。不同的开发项目往往处于不同的阶段，比如有的项目公司刚成立，有的已经结束，有的处于正常销售阶段。尤其是已结束未注销的项目后续费用由于没有营业收入弥补，集团往往通过各种形式转移至正常项目公司，形成税收风险。

♥重点提醒：

根据《企业所得税法》第八条，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。多个项目公司同时运作导致的人员工资薪金支出、办公费用等支出没有合理划分可能会导致税收风险。

6. 融通资金不符合统借统还政策

★风险描述：

集团企业、集团核心企业、或集团所属财务公司向下属单位收取的利息利率水平高于向金融机构借入的借款利率水平。

♥重点提醒：

按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税（2016） 36号文附件三第19条第7款规定，统借统还业务中，集团按不高于支付给金融机构的借款利率水平，向集团内下属单位收取利息。统借方向下属单位收取的借款利率水平高于本身支付给金融机构的借款利率水平的，应全额缴纳增值税。同时，按照《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：

非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。因此，在项目公司层面上还要考虑统借统还的利息利率是否高于金融企业同期贷款利率的，超出部分不得在所得税前扣除的风险。

7. 统借统还业务缺乏合规形式要件

★风险描述：

统借统还业务中，项目公司向集团支付的利息，未取得集团开具的免税发票；同时统借统还协议、集团向金融机构的贷款合同，未取得集团公司或集团核心企业或集团所属财务公司在税务机关办理的增值税免税备案证明。

♥重点提醒：

按照《企业所得税税前扣除凭证管理办法》国家税务总局公告[ 2018] 28号文第九条规定，企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目（以下简称“应税项目”）的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证：第七条规定，企业应将与税前扣除凭证相关的资料，包括合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查，以证实税前扣除凭证的真实性，统借统贷业务涉及的利息支出在税前扣除时，必须取得集团开具的免税发票、统借统贷协议、集团与金融机构的贷款合同，集团在税务机关办理的增值税免税备案证明以作为税前扣除凭证。

8. 关联企业间无偿或低息融通资金

★风险描述：

房地产集团在集团内关联企业间融通资金，未按照独立企业之间的业务往来处理，不计息或收取低息。

♥重点提醒：

按照《财政部税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》财税[2019] 20号文第三条：“ 自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税”。按照《税收征管法》第三十六条规定：“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的。税务机关有权进行合理调整”。另据《税收征管法实施细则》第五十四条规定：“纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额；

融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率”。因此，集团内无偿或低息可能会面临被税务机关按照金融机构同期贷款利率调整的风险。

9. 受摊集团费用与经济受益不相匹配

★风险描述：

房地产集团向项目公司收取品牌使用费、信息技术咨询费、工程咨询费等费用，交易合同缺乏商业实质，收费标准随意，无详细计算依据支撑。有的甚至虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税。

♥重点提醒：

房地产企业应参照《特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法》国家税务总局2017年第6号公告的相关规定，在集团层面完善关联交易的制度设计，对于特许权使用费等交易，应当与品牌等无形资产为企业或者其关联方带来的经济利益相匹配。

10. 集团费用在成员企业间分摊不合理

★风险描述：

房地产集团向成员企业分摊的费用，从受益的角度看，有些费用不符合收入成本配比的原则，由成员企业承担不合理；从计算方法上来讲，有些费用分摊的计算方法不合理。

♥重点提醒：

依据《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准于在计算应纳税所得额时扣除。集团应本着合理性原则分摊费用，根据集团成员企业的共性情况制订详细、合理的分摊标准和计算方法。否则根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十一条及实施条例第一百二十三条规定，将面临被税务机关调整的风险。

11. 企业员工入股开发项目获得分红未缴纳个人所得税

★风险描述：

房地产集团为强化公司内部的激励机制和约束机制，允许部分员工入股开发项目，员工取得开发项目分红所得后，未按规定缴纳利息股息红利所得个人所得税。

♥重点提醒：

根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第六条；《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第六条第六款“利息、股息、红利所得，是指个人拥有债权、股权等而取得的利息、股息、红利所得”相关规定。房地产企业员工入股开发项目，并按入股协议约定取得的分红所得，企业应按规定代扣代缴员工的利息、股息、红利所得个人所得税。

12. 间接转让境内企业股权不具有合理商业目的

★风险描述：

房地产集团在境外设立公司后间接持有境内房地产企业股权后转让给境外公司，不满足相关条件可能会被认定为不具有合理商业目的，规避企业所得税纳税义务，从而重新定性该间接转让交易，确认为直接转让中国居民企业股权等财产补征企业所得税。

♥重点提醒：

根据《国家税务总局关于非居民企业间接转让财产企业所得税若干问题的公告》国家税务总局公告2015年第7号，如果境外企业股权75%以上价值直接或间接来自于中国应税财产，或者境外企业资产总额（不含现金）的90%以上直接或间接由在中国境内的投资构成，或间接转让中国应税财产交易发生前一年内， 境外企业取得收入的90%以上直接或间接来源于中国境内，或者境外企业及直接或间接持有中国应税财产的下属企业虽在所在国家（地区）登记注册，以满足法律所要求的组织形式，但实际履行的功能及承担的风险有限，不足以证实其具有经济实质，或者间接转让中国应税财产交易在境外应缴所得税税负低于直接转让中国应税财产交易在中国的可能税负，该间接转让交易将被穿透，被认定直接转让中国居民企业股权等财产补征企业所得税。

随着国家间、地区间相关信息交换的深度和广度的扩大，境外间接转让股权面临很大税务风险，集团在作出境外交易安排前，应进行全面综合的税务风险评估，以免带来重大损失。

来源：国家税务总局无锡市税务局第一分局《大企业（房地产集团）税收遵从指引》