方山“破3”成定局？当年的刚需主力军，你还认识么？
写在前面
9月19日，土拍大战一触即发！此次土拍中两江板块依然是重点，而江宁方山板块颇受关注。
方山板块先后有三幅地块被挂出，分别是NO.2016G57地块、NO.2016G61地块以及NO.2016G66地块。
此前，宁宁已经带大家实探过NO.G57地块，今天，就和大家一起近距离地看一看另一幅即将被拍出的热门宅地——G61地块。
注：G66地块为商办混合用地，非住宅用地，这里就不重点讨论啦！
365评地团日前特地邀请了景枫法兰谷策划经理陈亮走进NO.2016G61地块，来和大家一同探讨分析。
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（视频在此，建议WIFI下观看视频解析，有声音有图像哦！土豪，您请随意~）
方山NO.2016G61地块为江宁区高新园印湖路以南、定林路以东地块，具体四至为：东至海慧路，南至天秣路，西至定林路，北至印湖路。
该地块南面即为方山国家地质公园，周边环境良好。
距离该地块最近的一个住宅项目，是大学城的一个较老的小区——印湖山庄。
G61地块自身体量不大，约四万方，综合容积率为1.1。从现场情况来看，地块确实不大，且目前内部杂草丛生，庄稼遍布。
（NO.2016G61地块现场图 李镇声/摄）
但总体来说，该地块较为平整，未来拿地企业还是基本可以直接开发。
（NO.2016G61地块现场图 李镇声/摄）
从目前状况来看，地块内部建筑垃圾较多，未来拿地企业还需一番清理工作。
（NO.2016G61地块现场图 李镇声/摄）
值得一提的是，该地块距离方山核心商业区——文鼎广场的距离也不远，开车大约需要5分钟。
（NO.2016G61地块现场图 李镇声/摄）
“G61地块本身位置不错，由于其容积率较低，后期基本会打造成洋房、叠墅类项目，产品在市场上的关注度相对较高。”对于G61地块，景枫法兰谷策划经理陈亮是这样说的。
参考周边项目的价格以及G61地块的出让条件，陈亮认为该地块日后打造的产品，价格突破3万的可能性非常大。
（景枫法兰谷策划经理陈亮现场评说G61地块）
除了G61地块，此前终止出让的方山G57地块同样会参与此次的土拍。陈亮表示，G57地块周围规划已经较为完善，后期整体配套应该不错。
在不少人的印象中，方山板块距离主城区距离较远，房价也一直较低，是南京刚需一族选择的主力板块。但事实上，最近一段时间，方山以其绝佳的自然环境优势和逐步完善的配套，也吸引了一批高端产品。
例如，在9月中下旬即将开盘的鲁能泰山7号院，主打137-177平花庭叠墅，预计均价为28000～32000元/㎡。
而此前首开的方山新盘中粮祥云以及不久前加推的老盘中航樾广场，价格分别达到了23520元/㎡和24450元/㎡，方山区域的天花板价不断被突破。
如果将20000元/㎡作为刚需和改善的分界线，那么方山板块目前的主力楼盘既包含刚需，也能满足改善需求。
此次参与土拍的G57以及G61地块都是低密度地块，未来打造洋房、叠墅等高端产品的可能性非常大。接下来，方山或将成为一个刚改并存的区域。
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