以后的东山要卖到3.5-4万/㎡？都是“它”造成的？
上个月（9.19-9.23）的土拍想必各位还没有忘记，江宁13幅地块在超多房企的厮杀下，最终不少区域的地价也实现了新突破。
随后，南京楼市出台新政，一时间楼市风向转变之声不绝于耳，而国土局也表态将会加大土地供应。
在这种形势下，江宁7幅地块集体出场，不过，纯宅类用地仅有3幅，其中江宁东山一幅迷你宅地以最高2.5万/㎡的限价成功抢占头条。
近日，宁宁对G70地块进行了最新实探，而专家也表示根据地块最高限价预测，未来东山区域要卖到3.5-4万/㎡。
大家可以来猜一下这幅地块命运将会如何？东山是否会成为江宁另一个制高点？
此次评地团特邀嘉宾是
扬子晚报资深记者马祚波
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2016G70小档案
地块位置：江宁区东山街道外港河路以东、泥塘路以南地块
地块四至：东至现状，南至外港河路，西至港河西路，北至泥塘路。
实际出让面积：24787.11㎡
地块性质：R2二类居住用地
地块容积率：1.0<R≤2.5
地块起拍价： 9.4亿元
地块最高限价：13.7亿元
加价幅度：1000万元或其整数倍
起拍楼面价：15169元/㎡
最高限制楼面价：25013元/㎡
mini地价格不低 未来东山要卖3.5-4万/㎡？
此次实探的地块中，NO.2016G70地块位于远洋绿地云峰公馆南侧，地块北侧的远洋绿地云峰公馆目前正在施工中。
（NO.2016G70地块现场图 李镇声/摄）
从现场来看，地块整体被建筑垃圾和建筑土方包围。周边道路目前不是十分通畅，而且还有部分地块被用作了临时“菜园”。
（NO.2016G70地块现场图 李镇声/摄）
根据区位来看，该地块靠近老东山位置，地块为纯住宅类用地。本次特约评地员《扬子晚报》资深记者马祚波表示，G70地块周边多是成熟的小区，周边基本的生活配套都是比较完善的。
（NO.2016G70地块周边图 李镇声/摄）
“地块出让面积仅2万多平米，体量不大，对于大型房企的吸引力有限，但因为是纯住宅地块，加上资金要求不是很多，虽然打造周期比较短，预计会引起很多开发商的竞争，尤其是之前没有抢到地块的房企。”马祚波现场如此评价。
（NO.2016G70地块现场图 李镇声/摄）
此外，马祚波认为，虽然此次网上拍卖在新政的影响下可能会出现转变，但是不排除G70地块会达到2.5万/㎡。
“目前新政对市场的影响还是比较明显的，但是土地拍卖主要还是要看房企对于后期市场的预估，所以土地市场能否降温还不能明确，尤其是在纯住宅用地方面。”
（NO.2016G70地块现场图 李镇声/摄）
此外，马祚波表示，G70地块的起拍价最高限价已经达到25000元/㎡，基本上贴着目前区域的最高房价在走，一旦达到最高限价成交，未来房价也至少会达到3.5-4万/㎡。
不过马祚波也强调，市场不是一成不变的，加上政策、限价等等原因啊，未来区域的房价还是要理性去判断的。
（NO.2016G70地块周边楼盘图 李镇声/摄）
从区位上来看，该地块和远洋绿地云峰公馆相邻，该盘已经于今年5月清盘，清盘时远洋绿地云峰公馆的房价在2万/㎡左右，目前区域的均价为21500-25000元/㎡左右，一旦地块争夺激烈，区域的地价和房价基本持平。
你觉得东山G70地块地价会达到多少？
我们先来回顾下东山板块的地价历史：
2014年以来区域地块出让时间轴：
2014
2014年4月3日，江苏爱涛置业以6.11亿元拿下东山G13地块，楼面价达10858元/㎡。
即：爱涛尚书云邸
2015
2015年1月21日，东山2014G98地块被绿地以3.4亿元摘得，楼面价6336元/㎡。（即：远洋绿地云峰公馆）
同一天，中航里城以8亿元取得东山G99地块，楼面价7062元/㎡。（即：中航樾公馆）
从时间轴可以看出，2年不到的时间里，相邻地块的地价从7062元/㎡猛涨至如今的25013元/㎡的最高限价，涨幅达到254%。
作为江宁板块的老城区，东山实际上是江宁最成熟的板块，但是也是因为它的成熟导致它的整体供应量不是很大，此前市场的热度并不是很高。而随着整个江宁的发展，板块里面出现像万达、远洋、绿地这样外来的、全国性的房企的一些开发。
在2014年之前，东山板块一直是零星楼盘的各自为战，区域内也主要是改善的中、大户型为主。2014年，东山G13地块被爱涛置业以6.11亿元竞得，楼面地价10858元/㎡，成为当时的江宁地王，而彼时，区域内的主力楼盘售价不过15000元/㎡左右。
随后在2015年初，绿地集团、中航里城同时进驻板块，板块内新房的补仓之路开启。
经过一年多的酝酿，2015年9月，爱涛尚书云邸、远洋绿地云峰公馆首开，其中爱涛尚书云邸开出了毛坯18300元/㎡的均价，创下当时的新高。目前，爱涛尚书云邸的毛坯均价已经达到25000元/㎡。
而中航樾公馆最近一次（8月份）加推房源的均价也达到21500元/㎡，和项目去年10月首开时15500元/㎡的均价相比，也有6000元/㎡的上涨。
而据目前东山的最新地价来看，借助旁边青龙山国际生态新城的影响，未来区域的价格或许会再度抬升。
在种种因素的刺激下，你觉得东山G70地块价格会达到多少？
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