作者 | 齐精智律师，陕西明乐律师事务所高级合伙人
来源 | 法商之家
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国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。国有土地使用权出让可以采取下列方式：协议、招标、拍卖。齐精智律师提示国有土地出让为土地一级市场，国有土地转让为土地二级市场。
本文不惴浅陋，分析如下:
一、与街道办签订的土地使用权出让合同应认定无效。
裁判要旨：土地使用权出让合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条关于“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”的规定和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条的规定。
案件来源：（2017）最高法民申770号。
二、逾期交付土地出让金按每日迟延交付款项的1‰计算的违约金责任，合法有效。
裁判要旨：土地出让合同中约定的违约金标准（应按每日1‰，年36.5%），受行政文件及部门规章的约束，受让方逾期支付土地出让金给出让方造成的资金损失，不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利息标准进行评判，应当考虑违约金条款内容的法定性、行政管理的强制性、违约责任的可预见性等因素，在无特殊情形下原则上应不予调减。
案件来源：昆明市国土资源局、昆明滇池国家旅游度假区管理委员会建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书，最高人民法院（2017）最高法民终561号。
三、国有土地出让前所签订的土地出让金返还协议无效。
裁判要旨：涉案《协议书》《补充协议》约定商务区开发公司代表青岛中央商务区，完成涉案地块拆迁补偿、土地储备，协调国土部门发布土地使用权拍卖公告，民建投资公司竞得土地使用权，享受返还土地出让金差额的优惠。双方在涉案地块土地使用权拍卖出让前以约定土地出让金返还的方式排除其他竞买者，违反了拍卖出让土地使用权应当遵循的公平公开原则。并且，该约定的返还标的直接指向土地出让金，损害了国家利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的情形。原审法院依法认定上述协议无效，并无不当。因协议无效，民建投资公司预期可获得的总土地出让金差额不具有合法性。
案件来源：（2018）最高法民申2879号。
四、区人民政府无权出让国有土地。
裁判要旨：本院认为:驻马店市帅通汽车销售有限公司要求为其解决涉案国有土地使用权用地手续办理的问题，根据《中华人民共和国房地产管理法》第十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第九条和第十六条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十条第一款的规定，国有土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，驿城区政府无权出让国有土地。驻马店市驿城区国土资源局及相关单位未与驻马店市帅通汽车销售有限公司签订成交确认书或土地出让合同，未收取土地出让金，国有土地出让行为并未完成，因此，驻马店市帅通汽车销售有限公司未取得涉案国有土地使用权，其要求驻马店市政府为其办理国有土地使用权证缺乏事实基础，不具备办证条件。
案件来源：中华人民共和国最高人民法院，行政裁定书（2017）最高法行申8715号。
五、棚户区改造项目中，政府承诺企业可优先摘牌拿土地的约定,也可合法有效。
裁判要旨：政府部门与企业就棚户区改造项目未来的土地摘牌达成协议，约定企业在垫付拆迁补偿金后，政府部门可通过协调的方式给予企业优先摘牌，垫付的拆迁补偿金计入成交总地价款，该等约定合法有效。
案件来源：锦州市住房和城乡建设局、辽宁茂源置业有限公司与锦州市住房和城乡建设局、辽宁茂源置业有限公司合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院（2015）民申字第2556号]。
六、国有土地使用权出让合同纠纷属于民事诉讼受案范围。
裁判要旨：国有土地使用权出让合同纠纷属于民事诉讼受案范围，当事人因国有土地使用权出让合同产生争议并提起民事诉讼的，法院应当受理并进行实体审理。
案件来源：海南香江德福大酒楼、海南香江实业有限公司清算组与海口市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷二审民事裁定书，[最高人民法院（2015）民一终字第83号]。
七、国有建设用地使用权挂牌出让过程中竞买人的串通竞买行为不构成串通投标罪。
裁判要旨: 国有建设用地使用权挂牌出让过程中竞买人采取行贿方式串通竞买，以低价获得国有建设用地使用权，该行为不符合串通投标罪的犯罪构成要件。
案件来源：最高人民法院刑事审判一至五庭主办《刑事审判参考》（总第106集）第1136号案例，张建军、刘祥伟对非国家工作人员行贿案。
八、因企业替政府整理土地，开发商可分享未来土地拍卖成交价款的约定合法有效。
裁判要旨：政府部门与企业签订土地整理合同，约定企业负责筹集资金完成土地的整理拆迁等义务，如果土地将来挂牌交易由该企业取得，则该企业仅支付土地出让金不再支付其他费用；如果由其他主体取得，则该企业有权取得实际拍卖成交价与土地出让金的差额部分。该约定不属于以合法形式掩盖非法目的、损害国家利益的情形，应认定合法有效。
案件来源：沈阳市于洪区于洪新城管理委员会与沈阳顺丰房地产开发有限公司、沈阳市于洪区人民政府、沈阳市人民政府土地整理合同纠纷二审民事判决书，[最高人民法院（2013）民一终字第72号]。
九、与开发区管委会订立的土地出让合同原则上无效。
裁判要旨：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条 本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
案件来源：再审申请人福州宏伟兴业化纤有限公司与被申请人福建省罗源湾开发区建设发展公司、罗源湾开发区管理委员会合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院（2013）民申字第2283号]。
十、不具备净地出让条件的土地，属于依法禁止出让的情形。
裁判要旨：在土地使用权出让合同关系中，作为受让方的合同目的，是以支付出让金为对价取得土地使用权，通过对土地进行开发、使用和经营等活动，实现一定的经济利益。因此，确保用于出让的土地符合现行法律和政策规定、不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵，是提供土地使用权一方当事人的基本合同义务。在城市国有土地使用权出让问题上，国务院相关部门多次明确发文要求，土地挂牌出让前必须完成安置补偿、做到净地出让。海口市国土局作为当地负责土地开发建设与管理的政府职能部门，理应了解并严格地遵守相关政策和法律要求。其应当清楚将尚不符合条件的土地进行出让，既违反相关政策和法律，也将会对合同相对方构成违约。
土地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及到受让人合同目的能否顺利实现，是土地使用权出让合同关系中的重要内容，如实进行告知和披露是出让人的一项主要合同义务。海口市国土局隐瞒该重要事实，违反了应尽的合同义务，已经构成违约。
案件来源：（2014）民一终字第00045号浙江国都控股有限公司与海口市国土资源局其他合同纠纷。
齐精智律师，陕西明乐律师事务所高级合伙人，金融、合同、公司纠纷专业律师，微信号qijingzhi009.
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