民法典新规则：涉及物业服务合同的4个要点变化

来源 | 北京市第二中级人民法院 作者 | 袁芳

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王阿姨收到微信，心里犯起了嘀咕，今年发生了几档子事，她在犹豫这物业费交还是不交?事件一：王阿姨买的房是新房。收房的时候，王阿姨看见小区里有工作人员在保洁，喷洒消毒液。王阿姨心想：这也没跟物业签过合同，也没有委托物业公司，这些人都是谁请的?未签合同，是不是不用交这物业费了?●未签合同，是不是不用交这物业费了?《民法典》这样回答：《民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。王阿姨房屋所在小区是新建小区，小区建成与业主收房签订正式物业合同往往存在一定的时间差，在此期间也需要对小区内的建筑物及其附属设施进行维修养护，对小区环境卫生和相关秩序进行管理维护。因此，虽然业主未签订正式物业服务合同，但开发商委托的前期物业公司在提供物业服务后，小区业主应当交纳物业费。事件二：王阿姨听说隔壁邻居放在楼下的电动车被偷了，小偷还一直没抓着。王阿姨心想：小区这治安也不行啊，这就不应该交物业费了吧。●小区发生了偷盗事件，业主是否可以不交纳物业费?《民法典》这样回答：《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。小区物业服务公司应当采取保安定时巡检、在公共区域安装安防监控等方式维护小区的治安。小区发生偷盗事件后，物业公司应向有关行政部门报告，提供小区监控录像、安保巡检记录等，协助有关行政部门处理偷盗事件。如果物业公司能提供证据证明其已经尽到上述义务，业主则不能以小区发生偷盗事件为由拒付物业服务费。事件三：阿姨家在一层，从来没有使用过电梯。对于物业保洁服务，王阿姨也认为自己无需接受这项服务。所以王阿姨觉得电梯费养护费用、部分保洁费用自己都不应当支付。● 王阿姨应该交这些电梯养护费和保洁费吗?《民法典》这样回答：《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业公司提供服务内容包括对小区建筑物及其附属设施的维修养护，对小区环境卫生和相关秩序的管理维护。除日常小区保洁、保安、绿化、垃圾清运外，还有很多难以被业主直接所见的隐蔽工程，例如供暖设备、隐蔽管道的清理养护，电梯的定时定检等。物业服务费标准系业主和物业服务公司协商后综合核定，物业管理行业协也会定期发布物业服务项目成本信息和计价规则供协商时参考。业主在小区内居住生活，事实上已经享受了物业公司提供的各项服务，与物业公司形成了物业服务法律关系，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。事件四：有一天，王阿姨坐电梯时发现电梯里装了块电子屏，循环播放着某课外机构“XX辅导”、某4S店还有XX超市的广告。●王阿姨又犯起了嘀咕：这打广告肯定给物业广告费了，电梯应该是业主共有设施，物业能收这钱吗?《民法典》这样回答：《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。小区内电梯、楼道、道路等公共区域属于业主共用范围，物业公司利用业主共有部分进行经营的，应当公共收益单独列账，并及时向业主公示。根据《北京市物业管理条例》的规定，公共收益归全体业主所有。专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。如果王阿姨对小区开发商委托的前期物业公司存在各种不满，是有权更换物业公司的。《民法典》第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。如果王阿姨对新更换的物业公司仍不满意的话，按照《民法典》第九百四十六条以及《北京市物业管理条例》的规定，王阿姨还可以联合业主召集业主大会，共同决定解聘物业服务公司，解除物业服务合同等事宜。新老物业公司交替期不是物业服务的“空窗期”，《民法典》为保障业主这段期间的权利，第九百五十条还规定了在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

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