最高院：房地产开发企业破产后购房消费者的“认购订金”是否可优先抵押权返还？

来源 | 法门囚徒

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▲ 北京九稳律师事务所

裁判要旨：本案购房人签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于“消费者交付购买商品房的款项”。原判决根据相关司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为本案购房消费者享有的购房款返还请求权优先于抵押权予以受偿，符合本案实际，处理意见较为公允。
案例索引：《中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司、梁洲林破产债权确认纠纷再审案》【（2021）最高法民申1384号】

争议焦点：房地产开发企业破产后购房消费者的“认购订金”是否可优先抵押权返还？

裁判意见：最高院认为，本案系破产债权确认纠纷再审审查案件。金穗公司进入破产程序后，共有102位购房者申报的债权被破产管理人确定为优先债权，长城资产广西分公司对此提出异议，形成本案破产债权确认之诉。本案再审审查应当围绕当事人申请再审的理由是否成立以及原判决适用法律是否正确、处理意见是否妥当，重点审查原判决关于购房消费者对金穗公司享有的购房债权本金享有优先受偿权的处理意见是否有误。

房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平，破产债权的清偿顺序，对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释，并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。梁洲林与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为梁洲林作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城资产广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城资产广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。长城资产广西分公司通过收购债权而获得抵押权，其基于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优于梁洲林作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿，其关于作为抵押权人的合法权益受损的主张，理据不足。长城资产广西分公司关于其依法行使异议权提起本案诉讼不属于行使债权人会议职权的再审事由，因与本案实体争议处理缺乏实质关联，不影响原判决结果公正性。

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