编者手记 | 刘云生：限购限贷——三方游戏中的法治迷局

编者按

《中国不动产法研究》系广州大学法学院刘云生教授主编，每年两卷，集刊主要针对不动产法律理论和实务等所涉各项领域进行专题研究。已先后推送“《土地管理法》修订”、“民法典编纂”、“租赁权登记”、“土地‘三权分置’”、“房地产法律实务”等专题，本期推送《中国不动产法研究》第十八卷编者手记。

（图为主编刘云生在“中国不动产证券化之路”论坛暨《中国不动产法研究》入选CSSCI集刊庆典现场发言）

游戏有市场，市场如游戏。

每当房地产市场飙扬飘升到一定程度，作为“守夜人”的政府就敲响两梆子，要么限购，要么限贷，要捉住市场这双“看不见的手”，让它规矩、服帖。

按理说，限购限贷，国家和政府是出于善意和公心，是要调控市场和房价，稳定市场，挤压泡沫。殊不知，历次的限贷限购除极微小的调控绩效外，显露更多的是一些弊端。

首先，限购限贷成就了商家的无限商机。每一轮的限贷限购都刺激着民众敏感的消费神经，调动了一代人甚至几代人的资金积累。这种敏感的消费心理和跟风式消费本可以凭借长期的市场走势来消解，但政府一出手，情况往往大变。政府注入市场的是抑制剂，到了房地产消费市场却变成了“兴奋剂”，成为商家炒作的噱头和契机。

我们无意否认政府的良苦用心，也并未嘲笑草根的消费逻辑，更无意谴责开发商的唯利是图。但政府、开发商、消费者三者之间确实因为限购限贷陷入了一轮又一轮的消费迷局。

要是有“跳出三界外，不在五行中”的火眼金睛，便能清楚这布局、设局的关窍所在。正如明星、公关公司、粉丝三者之间的关系，明星怕过气，过气的明星怕变成狗不理，过段时间就有意无意制造一点绯闻，上头条，刷满屏，获得赞扬、同情是好事，被骂个狗血喷头，至少说明人气还旺旺的。

其次，即便避开上述迷局，限购限贷也躲不开第二关：挤压外来中低阶层的利益空间。限购限贷本来是要挤压房地产市场的泡沫，但到了具体执行层面，户口、居住证加上连续居住多少年，再加上工作单位证明、收入证明、纳税证明等等，这些都成为能否成为适格购房者的前提条件。如此一来，地方政府调控的实际上不是市场，而是消费者群体本身，是为消费行为设置准入标准。如此调控，房屋在一般消费者眼中不仅是刚需，反倒成为一种身份的象征。如此调控，无形间将房价挤向“瓶颈”。

最后，引发了无数的投机规避行为，危及人伦亲情。即便政府属于绝对善意，商家也无可指责，限贷限购必然刺激非理性消费。无论是实名制，还是不动产统一登记，都无法遏制民间房地产投机的热情和执著。

至于限贷，更会激活民间融资的火箭式攀升，高利贷肆行无忌，不仅会反向拉高房价，还会正向撞击金融市场。

限贷限购的本意是要控制房地产市场，挤压泡沫，可惜，最终控制的却是身份和权利；挤压的更是灵魂的卑污和世情的功利。

《中国不动产法研究》第十八卷付梓在即，草就小文，聊充跋语。

刘云生

天高鸿苑·排云轩

2018-03-18

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