刚刚，万科公告：已打款6.47亿美元

6年前的2018年，万科就喊出“活下去”的口号，彼时舆论哗然。而几年后，数十家房企陆续陷入债务危机，“活下去”成为一种奢望。

就在过去一周，地产“优等生”万科在“非标债务展期谈判”“出售泊寓股权”等市场传闻下，遭遇了2024年以来首次股债“双杀”。

万科A(000002)3月8日晚间公告，3月8日，公司已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计约6.47亿美元存入于代理行指定银行账户，以全数偿付到期票据本息。

根据公告，万科全资子公司万科地产（香港）有限公司发行的中期票据(ISIN:XS1917548247)总额为6.3亿美元，利率为5.35%，原定于2024年3月11日到期。为确保全额偿还到期票据本息，公司已在到期前将本金及累计至到期日的利息共计约6.47亿美元存入代理行指定账户。

早前因偿债消息影响，3月4日多只万科境内债走低，其中，“22万科06”大跌36.1%，“20万科08”盘中最多跌超10%，“21万科02”一度跌逾6%。万科A 3月4日也放量跳空低开低走，截至收盘大跌4.65%，成交较前一交易日放大近1倍。此前，万科A已连跌4年，今年以来再度下跌12.24%。

但3月8日万科多只债券大幅收涨，截至当日债券市场收盘，万科多只债券上涨，“20万科08”涨幅23.11%，“22万科06”涨幅15.97%，“21万科02”涨幅12.92%，“20万科06”涨幅9.76%，“21万科04”涨幅8.5%，“20万科04”涨幅8.42%，此外，“22万科01”、“20万科02”的涨幅均超5%。此前报道：《突发！万科最新发声》、《突然暴拉！万科多只债券大幅反弹》值得注意的是，关于该笔美元债的最新进展，早在3月5日万科已对外发声，表示偿债资金已经到位。3月5日万科方面回应，美元债VNKRLE5.3503/11/24（XS1917548247）所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。

此前，针对万科与新华资产的债务展期传闻，新华资产曾发布澄清公告，称近期关注到有关公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与公司保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，公司对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。目前万科基本面如何、偿债压力疏解路径何解。东方证券最新研报指出，万科持有的经营性资产融资空间较大，短期内标债风险较低。

原因包括三点：首先，目前万科销售保持韧性。2023年全年以及2024年初，房地产整体销售规模收缩，在行业下行期万科销售端不可避免承压，但万科降幅小于行业以及头部房企，体现其较强韧性。其次，万科拥有较大体量的经营性资产，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。第三，房地产融资协调机制加速落地。近期，我国多个城市加快了房地产融资协调机制的构建步伐，以解决当前房企面临的债务压力问题。这有利于资产优质、合规经营的项目及时获得融资支持，推进建设、按期交付。随着项目资金逐渐落位，预计能够对房地产行业进一步托底。 （证券时报）

2018年12月11日，万科全资子公司万科地产（香港）有限公司在香港联合交易所披露了关于发行于2024年到期6.3亿美元的5.35%中期票据（ISIN: XS1917548247） 的公告。此票据将于2024年3月11日到期。

此前3月5日，万科亦向《每日经济新闻》记者回复过上述票据的兑付问题称：“VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）的所有资金已经到位，偿债工作正在有序铺排中”。

目前市场看一家房企的稳定性，主要是从销售及回款现金流情况、融资渠道、在手资产价值及变现能力等这几方面。

从万科来看，克而瑞数据显示，2024年1-2月，虽然万科合同销售额同比下滑41.7%至334.5亿元，但仍居全口径销售榜和操盘榜第二位，仅次于保利发展。

2024年1-2月房企全口径销售额OP10 来源：克而瑞

东方证券认为，在行业下行期万科销售端不可避免承压，但万科降幅小于行业以及头部房企，体现其较强韧性。从2023年克而瑞数据来看，百强房企销售总金额同比下跌17.7%，TOP5房企销售额同比下跌11.8%，而万科的合同销售额同比下滑9.8%。

在资产安全上，万科目前也有足够的支撑，其耕耘经营性业务多年，在物流、长租公寓等业务上都做到了在各自行业的领先领跑。

上述分析师补充道，过往在经营性物业发展上，万科主要都是用开发业务利润给予资金支持，因此其经营性物业中抵押比例都比较低。后续万科若有进一步资金需求，考虑抵押后的经营性物业贷预计可以为万科提供超过400亿元的资金支持。

东方证券则指出，万科拥有较大体量的经营性资产，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。2024年1月央行等印发通知，表示经营性物业贷款可用于偿还房企的公开债。对于万科等持有较大体量非房开资产的房企来说，该政策有利于优化债务结构、有效降低公开债违约风险。

万科总部 图源：每日经济新闻资料图

“特别难，也有解”

事实上，从去年底以来，万科就已经在陆续出售部分经营性资产。

去年12月初，万科以4.8亿元出售多家悦榕酒店管理权，这也意味着万科与悦榕集团持续六年的合作出现了变化。

2024年初，万科先是转让了其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权予深圳市投资控股有限公司。随后，万科又将旗下有名的商业项目——上海七宝万科广场剩余50%的股权出售给领展房产基金。

上述交易被市场称为是领展在“抄底”万科，因七宝万科广场议定物业价值是52亿元，而该笔交易的最终代价为23.83亿元。

从这一角度来看，万科对于自身经营安全性已有做好危机应对准备。每经记者了解到，在今年初的万科集团2024年目标与行动沟通会上，郁亮提出了12字方针——“特别难，也有解；特别好，才能活。”

据万科2023年三季报，截至2023年9月30日，万科在手现金1036.8亿元，较2023年年初下降24.4%；短债477.4亿元，现金对短期债务覆盖倍数为2.2倍。去年前三季度经营性现金流流出为2363亿元，并表经营性现金流流入为2199亿元。

一位地产分析师向每经记者指出，从去年前三季度的现金流情况、当下的销售情况及债务方面来看，万科2024年偿债压力、现金流压力可控。另外，万科近期加大了商业、物流REITs推进力度，这也能在一定程度上增厚在手资金储备。

3月1日，华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT在深交所发布招募说明书，正式进入发行阶段。公告显示，该REIT的资产方为万科旗下万纬物流，底层资产为佛山南海物流园、绍兴诸暨物流园和湖州德清物流园，三个项目合计建筑面积26.77万平方米，总估值11.49亿元。（每经新闻）

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