海外买房，你必须避开这个“大坑”？
文/杨国英
金边10日，全球纷扰，贸易战加码，土耳奇里拉崩盘。
过去大半年，基于我对全球政经走势的综合研判、以及对全球不动产价值洼地的审慎分析，我将眼光锁定在东南亚的中南半岛、锁定在柬埔塞、锁定在金边（这一次，我们的黄金子弹，为什么要射向这座城市？），并在这期间，对金边做过3次调研，时间加总有一个半月之久。
审慎研究，果断出击，这是价值投资的不二法门——这一次再来金边，则是我们价值投资的真实落地，于个人而言，终于有心安之感，于国家而言，其实也是间接为“一带一路”大战略作一点小小的贡献。
在心有慰藉之余，反思调研过程中的人性，在金边这座多国人混杂、多国资本博弈的城市里，谁是最质朴的——当地人，次之是新加坡人，再次之是国人，最次之是台湾人——这基本是金边当前开发商的全景图。
不动产超高的性价比，是当地人质朴的直观体现，相距仅3公里的楼盘，区位相近、环境相似，当地人的楼盘，折后价可能仅有1700美元/平米，但是，新加坡人开发的楼盘至少2200美元/平米，国人开发的则至少2700美元/平米，台湾人呢？那基本要3000美元/平米以上了！
当然，价格之所以不同，关键是表面功夫不同，金边当地的开发商，一般是实打实的，有的甚至连彩印精装成册的楼盘简介也没有，售楼处也仅有100来平方米大小，当然，也有当地品牌的开发商，简介和售楼处是要相对讲究些，但是，绝对没有美轮美奂的视频短片。
国人和台湾人开发的楼盘呢？那绝对表面功夫十足，尤其是台湾开发商，售楼处绝对媲美五星级酒店的大堂，新加坡人或许会制作精美的PPT，国人和台湾人，那是要花重金做视频短片的，尤其是台湾人楼盘的视频短片，取景之精美，方案之精彩，拍摄和制作之精心，我估摸着没有100万美元，那是绝对完成不了的。
https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=k0380319znw&width=500&height=375&auto=0（视频来源网络）
十足的表面功夫，不惜代价做出的表面功夫，其目的何在？卖高价呗！反正，在人民币的贬值预期+国内资产存在明显泡沫之下，当下不仅是金边、包括整个东南亚，其不动产市场的海外买家，至少80%是中国人——也就是说，不惜代价做出的表面功夫，目的是高价卖给中国人。
媲美、以及制作精美的楼盘简介和视频短片，这仅是意图卖高价的手段之一；
手段之二：超低价的投资考察成本。鉴于中国人的旺盛投资需求，许多楼盘与国内渠道联手，推出了“吃住全免”的投资考察行——也就是说，只要你自己订一张往返金边的机票，剩下的两天两夜的全部费用，楼盘和渠道全部给你承担了——但是，请记住，世上没有免费的午餐，你所占的一点小便宜，可以要100倍的成本付出，因为，这种情况，行程安排除了景点旅行之外，你就只能看一个楼盘，当然，那绝对是表面功夫十足的高价盘；
手段之三：所谓超高的租金回报率。相比全球其他城市，金边确实是不动产价值投资的洼地，年租金回报率在7%左右（区间一般在6%—8%之间），扣除物业费（物业费房主支付）之后，年租金回报率的真实水平在6%左右——当然，这还得取决于你具体所买入的楼盘，如果你买入的是“水份十足”的国人和台湾人开发的楼盘，那么，你的真实年租金回报率可能仅有3%—4%，而如果你买入的是毫无水份的当地开发商楼盘，那么，你的年租金回报率，甚至有可能达到8%以上——因为，所谓的租金，绝对不是开发商嘴里的租金，而是真实调研得出来的租金。
在热钱和商机潮涌的金边，在遍地中国资本和中国面孔的金边，多呆上一段时间就能发现，除了在当地办厂已逾10年的国人之外，绝大多数中国人，还抱着其极短期的投机心态，当下的中国开发商和形形色色的中介渠道，则更是如此。
公号10天没有原创了，这是第四次来金边，今天谈点个人的感触，如果对在金边认识的国人朋友造成误伤，还请多多包涵！
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作者系网易新闻·网易号“各有态度”签约作者
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