写在前面：微信版本又更新，看着自己付出非常多辛苦的劳动成果被淹没在杂乱的消息列表中，小编们表示好心碎。在这里真诚的邀请各位加上星标或置顶，具体操作很简单，只要三步：①点击本文左上角“常青藤会客室”——②右上角“. . .”——③选择置顶（安卓）或星标（苹果）。谢谢大家一直以来的信任和支持。
只要你在文章底部留言
邀请朋友给留言点赞
只要您有9个❤
即可获得奖品
注意是给您的留言点赞
不是给文章点赞哦！
送完即止
写在前面：微信版本又更新，看着自己付出非常多辛苦的劳动成果被淹没在杂乱的消息列表中，小编们表示好心碎。在这里真诚的邀请各位加上星标或置顶，具体操作很简单，只要三步：①点击本文左上角“常青藤会客室”——②右上角“. . .”——③选择置顶（安卓）或星标（苹果）。谢谢大家一直以来的信任和支持。
只要你在文章底部留言
邀请朋友给留言点赞
只要您有9个❤
即可获得奖品
注意是给您的留言点赞
不是给文章点赞哦！
送完即止
汪勇
广东省养老服务业协会顾问
水印养老社区中国有限公司首席执行官
直播主题
《养老重资产投资逻辑》
5月2日周六上午10:00-11:00，由广东省养老服务业协会主办，水印养老社区中国有限公司协办的第五期《养老重资产投资逻辑》正式开播，本期嘉宾是广东省养老服务业协会顾问、水印中国CEO汪勇先生。现将分享的内容为大家做一个详细的报道：（以下内容根据汪勇先生线上直播分享整理）大家好！非常感谢广东省养老服务业协会能够提供这样一个分享的机会。在这里首先和大家做个简单的介绍，我本身做养老行业已经差不多十年了，代表美国养老行业的两个品牌在中国工作，最近五年是在水印，水印主要在轻资产的品牌和运营方面进行合作，在拓展中国市场时同上海上实崇明岛东滩项目和北京诚和敬都有过合作。今天也是借助广东省养老服务业协会这个平台给大家分享有关《养老重资产投资逻辑》。分享这方面的主题主要是我觉得我们养老行业里面有很多同行、朋友存在着不小的困惑，就是我们养老领域到底应该怎样打破投资盈利的僵局？今天也是借助这个机会来和大家分享交流，也希望在后面的分享交流中大家可以互相探讨交流不同观点，现在就正式进入分享的环节，谢谢大家。从总体来看目前我们的养老行业，其实在做这一块的朋友已经非常的熟悉了，另外可能也有一些新进入这个行业的朋友，我就简单的介绍一下。在美国，我们通常把养老地产或者社区分成几大类，第一类实际上是活跃长者社区，这个大家也非常的熟悉，像美国太阳城，国内有不少的项目在学习这种模式。这种模式其实主要还是以销售养老住宅为主。主要是因为相比较而言它的地块较大，密度低，主要以平层别墅、平层房子为主。我们通常讲的养老社区其实是自理、半自理、认知症照护，再加上医护康复这一块，这四个类别形成了养老社区，或者是持有型的养老社区最核心的部分。自理、半自理、认知症照护这个是现在美国的主流，当然也有很多公司只是专门做医疗护理和康复。这几种类别其实每一种都各有优势。如果纯粹的从养老地产投资回报来讲，在美国自理公寓的利润率是最高的，半自理、认知症是其次，认知症可能会比半自理会好一些，而医护康复在美国利润回报会低一点，因为它毕竟还是有一些政府的医保监管。如果你现在有机会去研究美国的市场，不管是水印还是其他的品牌方，他们做投资、新开发项目主要还是自理、半自理、认知症这三种类别，或者是它们之间的组合进行投资开发。可能是自理+半自理，也有可能是半自理+认知症。这个是目前主流的一些投资项目。总体来讲，就是如果我们有自理、半自理、认知症+医护康复的话，它是构成了一个持续照护养老社区，但是CCRC持续照护养老社区并不等同于说全部要有，事实上主要有自理+医疗护理康复也是可以叫CCRC社区的，它主要的理念其实是说在这个社区里提供持续照护服务。
在我们国内，我们会把这个持续照护的概念用在房地产项目上面。我个人认为国内的市场还是比较能够接受的，特别是像保险公司，例如泰康，还有其他的一些保险公司。养老社区的核心要素总体上来看是很简单的，持有型养老地产包括了房地产，酒店式服务，还有照护的部分。如果我们单单只是看房地产的话我们是通过硬件+酒店式服务，就是我们国内的酒店，或者说服务式公寓，甚至现在的长租公寓。但是真的要想把照护的组成部分：日常生活、协助药品管理、24小时医生/护士值班、应急通讯、紧急呼叫、长期照护、临终关怀、医疗康复等这些专业服务结合到房地产和酒店式服务里面，其实它是相对比较复杂的。通常来讲，做养老版块其实做成一个项目相对比较容易，但是要复制，要持续成功是非常难的一件事情，它的门槛是比较高的。我们自己认为它比酒店、公寓运营难度更大。因为酒店、公寓很多时候其实客人入住的时间是比较短的，以出差和旅游为主，但是养老社区里老人（旅居除外）大部分的时间， 都在这个地方吃饭、活动、社交，这个对经营的压力还是蛮大的，整个照护服务并非那么容易做好。照护服务放到房地产里、放在酒店这样一个综合体里面，其实它难度是有的。这三者密不可分。相对来讲，我觉得房地产这一块去开发，打造，甚至请国际的设计公司，还有我们国内的设计都可以做的非常的漂亮，五星级甚至于是超五星都可以做到，酒店式服务这一块我们现在国内有很多的人才，不管是酒店行业、服务行业、度假村行业。从照护来讲，首先我觉得有几个难点，大家在做这个行业都知道，养老领域的人才其实很稀缺。首先从事一线护理的这些人才大部分的学历并不是很高，此外中高层的人才很多是跨界过来的。当然我确实看到就是有很多从事酒店行业的同事转来做养老行业，我觉得是带来了很多的经验。但是酒店业过来的人员能否合格做我们这种养老社区，他其实还需要考虑他是否真的喜欢这一行，或者热爱这个行业。如果不是热爱这个行业，他其实就把这个工作当成了一份工作。如果他热爱这个行业，我觉得他可以带来很多有温度的东西，这个其实是我们目前在做养老的时候所面临着的最大的问题。关于养老社区的价值，我自己总结认为比较重要的有五大部分。第一部分，住更小的单元/减少维护负担。无论他是中国老人还是美国老人，当他年龄大了的时候，家中没有保姆，当他自己清理家中卫生的时候，如果老人住在200平方的别墅或者住在150平方米的公寓里面的话，其实他每天会消耗掉很多时间，很多老人考虑搬到一个持有型的养老社区的时候，他是想到我的房子可以小一点，我不需要做那么大，这里面比较主要的一个原因就是老人不想再打扫卫生，另外老人也有可能很多时候不想做饭，而此刻我们的养老社区一般都会提供持续性的照护，就像我刚才讲的，哪怕你不是一个完整的CCRC你也可以提供对应的服务，例如居家上门、医疗康复服务同样也可以达到一个持续照护的目的。同时，很多提前规划退休的老人，他其实不想成为自己子女的负担。大家也知道久病床前无孝子这句古话，当老人真的是卧床甚至是到了后面认知症稍微比较严重的时候，连子女都不认识的时候，我觉得老人如果事先就有这样担心，不想成为子女的负担。养老社区高端的的配套和服务，像会所，其实真正地把它经营好，并且成为老年群体比较喜欢的类型，甚至于是超越老年人预期的。我认为在目前我们中国的房地产市场里面是一个稀缺产品。这也是为什么我们很多项目，不管是我们合作的项目，还是投资方的项目。其实项目里养老公寓没有产权，但是项目可以卖会员卡，可以通过各种方式去回笼现金。这也是因为我们这种展示的养老社区它确实为老人考虑更多的配套和服务。然后另外我觉得一个比较重要的一个因素其实就是退休财务规划。我觉得这一块国内老人其实在保险、财务规划方面做得还不够，非常的欠缺，当我在四五十岁的时候甚至五六十岁的时候，我到底怎么去进行财务规划，我是不是有足够的钱来保证我退休之后30年的生活状况，或者20年—30年高质量的退休生活。现在我们养老社区同行，需要把这个要点更加清晰的解释给客户，不管是子女还是老人，让他们更深刻的去了解自己的财务状况和退休的规划，通过这样的一个方式告诉客户养老社区实际上是退休财务规划的一部分。我觉得目前同行之间是有点忽视这个价值的。
另外关于美国养老地产的发展历程，我认为美国太阳城Del Webb 1960年开发的第一个大型的社区，其实它在打造一个全新的生活方式，很多老人在一起，让你在这儿就是能够每天都可以打高尔夫球，有社交、有圈层，同时周边有商业化的配套，商场、医疗条件。这样的社区其实会让人感觉很舒服，而且很多室外花园也不需要老人来进行维护，同时就是当你真的有维修的需求的时候，社区也会提供相对应的维修服务，随着太阳城社区持续的发展以及成熟，后面有专门的养老社区的公司，不管是像养老机构，还是其他的居家养老，都会逐步的完善。我觉得美国太阳城是养老社区行业的一个标志点，目前美国已经很多个大型的太阳城社区。持有型养老社区的出现，其实是美国护理机构发展之后的一个升级，从BROOKDALE 1978年创建到SUNRISE 1981年诞生再到水印前身公司1985年成立，80年代90年代陆陆续续有很多这种持有型的养老社区公司出现，总体上来讲是逐步的构成了可持续运营、可投资的养老地产，现在在美国、包括全球，持有型的养老社区分的越来越细，有些美国公司专门以认知症为主，而且它是和重资产结合的，也非常成功。随着近些年经历过的几轮经济危机，特别是2008年、2009年这一轮经济危机，持有型的养老地产表现得特别的好。经济危机之后吸引了很多投资者的进入这个领域，把它作为一个长期的投资配置。在这之前其实有很多大企业，特别是据我了解像日本的很多大的企业，他们其实早就看好养老，但是他们会担心这里面会有很多的风险而没有进入，这也是为什么在养老行业中品牌方是非常具有价值的，因为它具有完整的风控体系，并且在这个行业里面不断的总结经验，确实可以降低很多大的投资风险。下面介绍一下佛罗里达的The Villages社区，这个项目里面入住了十多万老人，而且老人在里面生活的非常开心，每家每户不管是70岁、80岁还是100岁，都会有个高尔夫球车可以在社区内自由出行，生活非常的自如。在美国真正的带产权销售的养老住宅或者社区，其实主流的开发商还是住宅开发商。包括LENNAR、Toll Brothers这样的公司，他们在自身的住宅产品里面都会开发一小部分关于55岁以上的这种活跃长者的住宅社区，以这种平层别墅、独立的房屋为主。在中国目前主要还是以保险资金和地产商在做主导。但是我觉得可以参考一下美国的一些经验，因为市场细分，你所看到的美国持有养老社区成功的公司，像水印、魅力花园等公司，它们真正成功是创造资产的价值和实现持续升值。水印在美国是一家非常创新的公司，在30多年的发展里面也尝试了各种模式。在这里我也给大家列举两个项目，像PPT上右边的项目是在圣地亚哥，148套高层自理公寓，还有59个床位的护理机构。这个公寓其实水印出售了产权公寓，当我们把这个因为价值最大化把产权卖掉的时候，后面持续提供的服务盈利性就有限。其实水印在美国并不是特别看好纯医护类型的投资或者经营管理，因为它确实跟政府的医保政策、风险相关，而且它的投资回报也并不是那么的理想，当我们在10多年前把护理机构卖掉之后，我们在加州房价高的时候把这每一套公寓的产权也卖掉。最后其实就只提供一些最基础的服务，比如说像餐饮、物业服务，在这个项目里面，如果持续的做服务其实我们利润回报也不是特别高。第二个水印项目是去年我们去南加州学习、考察过的社区。项目的规模不是很大，总建筑面积大致在四五万平方米，其中自理公寓有102套，其中有60套是进行产权销售的，但对居民有年龄限制。同时客户已买的产权需每个月上交近5000-7000美金的月费使用会所和享受服务。老人在这个房子里生活，如果离世了或者搬离社区，子女又不需要过来入住，老人名下的这个产权一直在老人或者继承人手上，但是月费需按时支付，因为美国有法律规定，如果他一直需要支付月费，那这就需要老人或者继承人需要水印帮助，或者他自己找朋友中介赶紧把名下的房子卖掉，还有42套自理公寓是终身使用权，这也就是我们所谓的入门费模式。当然我们在这个社区里面自己经营着58套半自理，还有19套房子是认知症公寓，它虽然不是CCRC模式，但是这个社区非常高档，因为入门费基本上都是100多万美元/户。大家现在可以在PPT上面看到一个自理公寓户型，这个是我们这个社区最大的户型，大约在170-180平方米左右。在美国，自理公寓中相比较其他的户型来讲，可能会比老人自己住的房子小一些，但是老人在入住的时候也不会大幅降低自己的入住标准。此外，在这里也需要提醒下大家，在做这种综合性的养老社区时，当你在考虑自理老人需求的的时候，我觉得户型是有必要提前做好一个规划与考虑的，假设我是从广州市区搬到顺德的时候，我不可能只单单的满足一房一厅的居住单元。如果长者把它当成家的时候，可能会考虑了房子至少两房两厅、大的一房一厅甚至是三房我觉得才能满足他们的需求。
接下来我要和大家分享的是有关持有型养老地产中美国前15名业主方，这里面包括了REIT、私募投资公司、甚至包括了BROOKDALE。他自身也是业主，这里面的统计主要看公司是否是持有资产的大股东，水印包括其它很多的美国品牌，主要是在资产里面持有小股进行操盘，我们是小业主。但是大家可以清晰的看到这前50名业主主要还是以REIT为主，还有一些私募基金公司。前50运营方其实你可以看到最大的运营方在美国是BROOKDALE、第二个是LCS、第三是Holiday Retirement。按照规模水印的排名是第13名。水印是目前进入中国最大的美国综合型养老社区品牌。BROOKDALE是美国最大的公司，有自理、半自理、医护照护以及很多第三方管理的项目。当然，按照市值或者按照床位数来看的话，可能法国的欧葆庭相较而言更大一些。BROOKDALE，截止目前它上市的部分市值只有5亿多美金，甚至有的保险公司都想收购BROOKDALE，但是最终都没有成功。美国的BROOKDALE股东现在都在想方设法如何能让BROOKDALE的价值能够更大，或者说如何让其股票价格能够上升，目前股东还在博弈过程中，其中一个最有可能的办法就是把BROOKDALE的重资产剥离出来，做一个REIT，公司负责管理。如果股东能够达成一致，他们未来可能采纳这种增加价值的方式，因为其股票不可能长期处于较低的状态。此外，从BROOKDALE的经营层面来讲，可能有些同行在研究BROOKDALE每年的财报，会说它每年都是处于亏损状态的。其实从经营层面来讲，他的每一个项目或者说稳定的项目，其实它们的经营利润都是正的，基本上是达到了行业标准，但是为什么它的财务会出现负的情况？可能是跟他的借贷款以及总部的成本都有关系，大家有时间的话可以去仔细的研究下BROOKDALE的财报。下面我也会用BROOKDALE相关的一些数据和大家说明一下美国养老社区的有关经营利润方面的一个总体概况。2018年-2019年BROOKDALE的财务数据，主要针对同样的一个类别的养老社区。其实你可以看到2019年就是右边Full Year就是全年其自理公寓的总收入4.74亿美金，其经营利润率是39.7%，接近40%，所以说它的经营情况是非常良好的。如果往下面看也是2019年的Full Year，半自理＋认知症总的收入是1.7亿美金，它的经营利润率是33.3%，然后再往下是CCRC这个部分，BROOKDALE大概有22个CCRC社区,它的经营利润率更低一些，是21.9%，这在美国行业里面也是非常合理的经营数据。从这点可以看到在美国自理公寓经营利润率是最高的，再接着就是半自理、认知症，然后接着是CCRC或者是医护康复。这个也是给大家分享的一个很简单的比较，希望有机会也可以和大家再仔细的研究。BROOKDALE也提供居家上门服务、临终关怀，甚至还有康复服务。它的总收入全年差不多有4.47亿美元，但是经营利润率是很低的，只有5.6%。这是什么意思呢？其实，我们可以做居家上门服务、康复，甚至临终关怀，它的利润率可能不会很高，但是居家服务市场也不小，在美国有920亿美元的市场规模，但是涉及养老重资产持有型的大概是4000多亿美元的规模。这个其实数量级别是不一样的，但是这并不等同于说居家上门服务不好不适合做，在中国大家都在培育，有很多公司也在布局融资，但是我觉得它的盈利性还是值得我们再进一步的进行观察。
WELLTOWER这家公司,它以前叫Health Care REIT，现在改名叫WELLTOWER，为什么要改名叫WELLTOWER呢？因为它做的所有地产其实都是跟健康相关的，就用WELL这个词把它改成了WELLTOWER，它的市值是194亿美金，投资专科医院，包括护理康复院、养老社区、急救门诊。它持有很多养老资产，在养老领域它持有1300多个社区，但是这里面有个细节大家可以看到，在养老社区领域，它是和47家第三方的运营公司合作，就是请专业运营者进行管理，不止是委托管理，同时它的部分架构也可以让它获得部分经营管理利润。它的5年总投资回报率是32%，这是一个非常好的回报，总的公司价值是500亿美金，上市的部分达到了将近200亿美金，它的一些投资项目其实都是在门槛比较高的这种区域，我们可以很清晰的看到这里面的建筑都是档次非常高的建筑。美国水印创建于1985年，现阶段有60多个不同规模的项目。50%以上是自理，其他部分是半自理和认知症部分，再加上医护康复。相比其他很多国际品牌，水印关于养老服务产品是比较综合的。像欧洲、日本品牌其实主要是以刚需养老为主。我们50%是高龄的自理老人，同行研究可能了解我们在国内的发展，我们跟综合性的、大型的养老地产的项目合作得比较多一些，水印美国管理养老社区的资产市值约为30亿美金。目前美国其实是有几个新的项目正在开业的，目前也受到疫情的一些影响。在休斯顿，我们与汉斯（非常知名的房地产开发投资公司）在共同开发休斯顿高端的养老项目。加州大学洛杉矶分校改造的一个项目是收购过来的。纽约的项目总投资3亿美元，共有275个房间，项目回报至少预测是非常不错我们和投资方才会投资，通常我们在美国的项目层面年化回报率至少应该能达到20%左右才能够满足我们的投资标准。美国市场细分非常成熟，投资方、运营方或者是开发商各司其职，甚至有些公司单纯只是做管理。下面这个案例中，按60个房间来算。第一年选项目，在美国选到土地，跟土地持有方达成要收购对方土地意向时，只需要提前交个定金，等到真正能够拿到规划并且投资确定的时候我再去买它的土地，不像国内，土地需要交钱把他买下，然后在这个阶段是选择投资方，我们需要做相应的可行性评估。第二年做规划，通常就是利用1-2年的时间把它建好，因为规模较小的原因，一般一年就能够实现收支平衡，等到第五年的时候，就可以达到稳定的入住率，在这个时候它可以去做长期的贷款，这里面贷款的利息也是可把控的。类似这样一个从第一年到第五年的一个投资周期，在融资的时候就表示的资产其实已经交易过一次，就是说前面的投资者已经退出，从而让后面的投资者进来。项目层面内部收益率就5年，其实基本上会在15%-20%以上。这样的回报在我们中国现在还有点难实现。等一下我也会和大家解释为什么难实现。接着，我们从第六年到第十年，后面5年的一个投资周期，因为社区已经稳定运营，它的风险相对比较之前小一些。这种情况也说明了它的回报预期其实会低一些，所以说IRR能够达到10%-15%已经算非常不错了。当然这里面还考虑到一个杠杆的因素，就是贷款的因素。如果是我们作为GP的话，我们负责开发运营管理，本身我们在自己投资组合上就有GP的promote在里面，这样的话也导致我们的IRR其实会高一些，可能会达到30%-40%。这也是为什么很难让美国品牌商大量的资金到中国来直接投资养老社区项目的原因，我们可以小股进行跟投。但是品牌公司自有资金要百分之百去投资养老社区重资产项目其实是比较难的，因为目前的回报跟美国的回报其实是相差较大的。美国持有型的养老地产的回报是非常好的，截止到2018年4月份统计的数据，针对养老地产在市场上的一个个交易，美国都有很详细的数据，或者可以用大数据去分析，数据截止到2018年四季度。统计并分析比较这里面像公寓、出租公寓、酒店、工业地产、办公楼、零售以及持有型养老地产，它的年总回报率到底是多少？大家可以看到，从2018年12月份倒推十年的话，我们养老社区这部分是绿色的这个，实际上投资回报是最高的，接近10%-12这个区间，如果你是从2018年就是倒退5年的话，我们的回报也是最高的，可能是14%以上。如果是要看以前的数据，特别是2011-2012年的数据，其实当时其他的行业都是被受影响的，但是因为经济危机的时候养老地产持有型的养老地产入住率有所下降，但是他的收入并没有那么大的下降，它的回报是非常坚挺的。换句话说，持有型的养老地产在这次国内疫情或者全球的疫情上面，也可以看得出他非常抗经济衰退这种特性。当然新开业的项目会受影响。但入住率非常高的项目，如果不是出现大面积受病毒感染情况的话，其实他的整个经营情况是非常稳定的。这也是为什么现在投资方青睐美国持有型养老地产。可以说养老地产已经变成了大型的投资机构，不管是主权基金还是退休社保基金的房地产投资的必配，回报都是非常好的，这个图表也是给大家信心，我自己非常的坚信我们中国有一天能够做到这一点。当然这需要我们共同的努力，包括投资方、运营商，还有开发商密切的合作才能实现。紧接着我来给大家举两个贝尔蒙特养老社区CEO分享的两个资产例子。其中有一个是在硅谷，大家可以看到它的面积并不大，左边这个项目其实只有9700平方米，135个养老房间单元，是半自理+认知症。而且可以看到总投资成本在2002年是2400万美金，然后到2006年再融资的时候，其实就是资产再交易，让前面的投资方退出，资产价值4000万美金，再到2011年是5000万美金。我今天早上简单计算了一下，不考虑中间的任何收益，这个项目的IRR回报其实是非常高的，这验证了我刚才跟大家讲的，在美国，养老社区投资其实是不输给其他商业房地产投资的。PPT上面右边的这个案例实际上它也是非常有意思的。真正的开业是在2009年，大家知道2009年实际上是经济危机之中，当时投资是4100万美金，在到了2011年的时候，其实经济危机也并没有真正结束，当时就已经有这样的一个真正的交易，就不是说我们单单在做的财务估测，当时它的资产交易价值实际就是6800万美金，大家回去可以利用Excel简单算一算这个IRR到底有多高，而且当时交易的时候它的入住率还没有到稳定，实际上大家对这个资产的预期也是非常高的。
就目前中国的状况我个人认为养老住宅、包括带产权的养老公寓，其实在中国是有市场的，因为它比较符合我们中国的习惯。消费者想买一套房子，想要拥有产权，想买一套房子给自己的父母养老，跟建议老人入住没有产权的养老社区，其实还是有点不一样。我们也看到开发商在最近这几年，特别是一些文旅项目在开始往康养的方面转型靠拢，我们认为住宅开发商，哪怕是在普通住宅社区里面也值得做一部分针对老年人的住宅产品。我们相信是有溢价的。而且在我们前面合作过的一些项目里面，适老住宅不限制年龄，但是确实有养老医疗的配套，跟周边的住宅社区形成了一些溢价。针对现阶段，为什么养老过去这十年也逐步的开始发展起来，特别是最近这几年，一方面是因为国家政策的放开，无论是工业用地也好，还是其他的建设用地也好，甚至集体建设用地都可以做养老，政府是鼓励的；另外第二个确实也面临着很多住宅的持有，因为开发商在购买土地的时候存在10%-15%的地方限制要求持有，另外还跟一些商业是不可分割销售的。这些就迫使大家想有什么方式来来把这些资产变现。养老行业过去的十年时间里面，百花齐放，大家也尝试了各种模式，不管是会籍使用权的销售、返租，还是中长期的租赁权，又或者是高额的押金模式。市场上都是可以看到一些非常成功的案例的。基于这样的一个原因，现在很多持有性的物业、土地、地产都在跟养老合作，大家都想通过养老地产销售或者是类地产销售去快速的实现资金回笼。当然这里面对品牌、对运营的要求是非常高的，为什么呢？就是当你是会籍模式的话，如果你的运营不好的话，它是可以选择随时离开的，会籍虽然说很多时候讲到是可继承、可转让不可退的，但是大家知道老人是弱势群体，如果真的有一个事件发生，老人就是要求退还这种不可退的会籍。很多时候业主开发商可能无法做到不退还，只有通过运营服务做到一流，真的把老人留住，而且老人对你非常满意的话，我觉得我们这里讲的，这些商业模式才有价值和意义。短期租赁的模式其实主要是针对比较刚需的部分，或者是说在80岁以上的非自理老人身上，让高龄老人买一个使用权，我觉得相对有点难，但是租赁的模式还是可以的。这里面有一个矛盾点，我们中国的老人其实很少有去租房子住，不像美国，虽然租赁公寓居住的老人并不多，但是他们接受租赁模式，因为在美国，有50%的美国人是租房生活的，所以这也是为什么在中国，我们这种销售型的模式会更加符合国情。因为不管是子女还是老人，他们其实是想持有这部分财产，持有房子、持有物业，如果是子女和老人都能够匹配的话其实买一套养老公寓是可以供两代人养老居住，当然如果我们能够把投资价值也做出来更好，甚至可以转让。目前我们太平水印管理的太平小镇梧桐人家项目，会籍是可继承、可转让、可退还的。给了客户很大的空间，也是值得大家后面学习和借鉴的。中国养老地产的格局，其主要的推动者其实是保险公司和金融公司，最早是泰康和合众，包括后面的太平和中国人寿也在陆陆续续地进来。而在地产里面，万科最初也走在前列，当然万科现在对养老业务可能在收缩。远洋椿萱茂、保利和熹会，还有一些民企比如乐成以及和水印有合作的珠江投资、珠江人寿、合生创展，还有合作过的银城康养等，都在加快发展。不同的公司在这个领域里面不同的布局，有些一家具备战略布局规模，有的公司其实是全部百分之百转型，像九如城。然后还有央企，像华润，包括像国企里面招商局、越秀，他们都是在看好健康产业、养老地产领域。我觉得大型的地产公司都不可回避这个领域，只是说在里面怎么能够符合其投资的需求，甚至资金资源的匹配，包括运营管理的能力。我觉得需要大家一起来做不同的商业模式，或者找到自己的差异定位。在自身的运营和服务里面，做到更好，比如说可以招到更好的团队，也可以留住更好的团队，这其实是最后我们大家需要去努力的。我觉得资本最终肯定是能够给那些能够为其创造价值或者持续创造价值的养老品牌，到最后如果你做的越好，资本市场对你越青睐，你的发展也会更好。所以说，我觉得在目前这种百花齐放的阶段，还是需要大家打好扎实的基本功。我认为美国持有型的养老地产能有良好的投资回报是基于合理的收费水平和开发成本。这是什么意思呢？就是我们在美国投资一个项目，开发现金收益率比较合理，就是收入减掉支出，不考虑贷款，不考虑其他的因素。其实我的NOI就是我的Net Operating Income或者是经营利润，稳定期的经营利润除以总投资。需要达到8%到10%，我们才会去投资，能够在稳定的时候达到这个8%-10%的开发现金收益率的话，同时在考虑到这个资产是通过运营现金流的不断提升而升值。就是NOI不断的增加带来资产价值提升，例如5-7年的投资退出，投资不会存在太差的情况。大家应该怎么来对比呢？比如现在在上海或者广州，或者是北京市中心去买一个办公楼，大家可以知道资本化率就是基本上在3%-5%之间，这里面表达的又是什么意思呢？就是我们投了一个亿人民币去买一小栋办公楼。其实每年给我们产生的这个现金收益可能只有3%-5%。那我们在美国要投资的话我们预测的这个现金收益要达到8%-10%才行，因为这个区间才能符合我们的投资标准。那说到底我们怎么去控制我们的开发成本？在国内，首先是需要控制土地成本。这个土地成本一定要合理。你不可能说我去拿1万元楼面地价的土地来做持有型的养老物业、养老地产，事先是肯定需要算清楚这笔账的。这也是为什么现在各种会籍模式那么流行的原因，因为这里面的土地成本已经太高了，我们不可能用持有型的经营长期进行收取租金、床位费、月费来实现资产的价值。我们做过一些测算，举个例子，上海有些资产不可分割，以前收购价格是在6万块/平方米，其实6万块/平方米来收租金，哪怕是按照服务公寓的价格去收，再加上我们提供养老服务产生的经营的利润。其实你就算再做十年，你都没有办法让这个资产现金流按照通常的商业地产估值达到六万人民币/平方米。所以说土地的成本和资产的价格一定要合理才能够让养老社区重资产模式真正成功。第二点，就是定价决定了开发投资成本。我们不能倒过来，按投资成本1万/平方米或者是2万/平方米固执的认为市场上的定价会支撑这样的一个投资成本。市场上失败的案例不少。最后，我想再强调是：应该由定价来决定投资成本，从而反过来倒推测算能不能达到回报要求。第三点，持有型的养老地产一定需要匹配长期资金，特别是匹配比如像保险资金，像国企央企的资金。因为他们在国内投资相对来讲，追求的回报相对低一些，不像私募房地产资金，特别是海外的，通常都要追求IRR在15%，甚至20%以上。目前在中国有点难度，除非你真的是拿到比较优惠的土地来做这个事情，并且市场上也有这些机会，可能在二三线城市。那有关重资产和轻资产之间的差别，我个人认为如果是国企央企的背景，租赁改造，我觉得是没有问题的，因为在这里面国企央企能够把控资产。但是如果我们作为一个民企或者作为一个国际品牌，在中国我认为租赁改造可能会有问题，除非战略上同国企合作。为什么租赁改造模式有局限？也许5-7年可以收回投资回报。但是这里面存在太多不可确定性因素。举个例子，比如说我们签了个20年的租约，那如果是一个民企它不遵守契约精神，看到我们做了5年，他认为你做得不错，打算提高租金又或者是终止租赁，那对你的投资以及回报其实是很受影响的。很多时候，租赁可能前八年、前十年都是处于非盈利状态的，或者在第10年的时候才盈利，或者说第10年，市场上收购轻资产床位的公司按一个床位年利润10-15倍的估值，把这部分床位收购过去，这个是可以的，但是你可以想一想，如果租约只有10年，没有办法去保证十年里这种商业模式是否能够收回投资成本，在过去几年，市场上租金相对比较低的时候，不管是中端还是中高端的项目，租赁改造，通常预期在3-5年就能收回投资。但是我觉得目前这个市场越来越难，这个疫情可能也影响这个情况，现阶段也有可能找到租金相对比较合理的物业。如果有机会，我们倾向投重资产也不是投资轻资产。这个是我们的一个判断。当然从另外一个角度来讲，重资产目前还是很需要更多的资源、同资金更好的匹配，但是品牌商可以通过小股操盘实现重资产模式。我今天也做了一个简单的分析测算。大家回去也可以自己试一下，当你的总投资成本是8000元，包括土地等其他所有的投资，如果我的床位费能收到这个房间比如说2.5元/平方米/天或者3元/平方米/天，2.5的话基本上等于说我这个房间的床位费可以收到5000元，其实一个床位就2500，就是我现在讲的一个房间两个床，它可能只是一个中高端的产品，其实当收到5000块的租金，再加上其他的费用，相对来讲其他的服务都不考虑盈利，只是租金回报都是属于非常不错的投资选择了，换而言之，再加上服务的费用以及服务的利润，其实这个IRR也是非常漂亮的，但是前提一定是你的总投资成本不能够超过8000元钱。而且这个床位费，比如说一个月2000-3000元/床，我觉得在很多市场也可以实现的。当然成本能够控制在有5000-6000元/平方米的话你甚至可以进入三四线城市我认为都还是可以算过账。但是大家现在不管是海外的投资者，还是我们国内的投资者，如果目标一下子就定位在一线城市，一线城市资产除非是属于长期持有，就像我们以前学习过的香港半岛酒店测算一个项目肯能按100年的考虑，是一个很长期的投资。现在投资重资产在上海，比如说需要按照纯粹的收取租金，加上服务费来实现我的IRR回报，我觉得是比较难的，目前没有办法去实现的需要的回报，反过来讲如果收购资产的价值或者土地的价值高，如果是通过会籍销售能够实现需要的回报，为什么们不考虑呢。这其实也是讲重资产需要针对不同市场布局，需要采用不同的这种定价策略才能实现投资回报。如果借鉴长租公寓和其他商业地产的话，真正有一天我们中国的REIT也出现的话，我觉得肯定对我们这个行业是一个利好，那重资产布局肯定是有价值的。另外补充一下，就是我们的品牌越好，我们的能力越强，包括实现利润的能力越高，做重资产的机会越好。如果只是租赁第三方的物业，我们是在帮业主打工，未来你帮它的资产升值，升值其实都在业主名下。建议在租赁物业的时候，能够提前和业主方沟通，利用运营、品牌以及租金，谈判最后资产如果是有很大的升值的话，业主需要把升值部分同运营商分享。我觉得大家在做轻资产租赁的时候，其实要可以把这个考虑作为一个谈判的价码，这方面是值得去研究的，因为我们做运营服务，包括把这个NOI做出来，是真正意义上在帮物业业主创造资产价值。以上的内容我今天就分享到这里，谢谢大家！
水印中国养老社区有限公司
（“水印中国”）
水印美国养老社区公司（“水印美国”）成立于1985年，目前在美国管理运营59家养老社区，是美国知名的养老开发商和运营品牌。作为水印美国在大中华区的独家养老运营平台，水印中国于2014年在香港成立，2015年在上海设立了中国总部。
目前，水印正在同太平保险、广东珠江人寿开展养老社区运营管理的合作。项目位于上海浦东（太平小镇•梧桐人家）、广东佛山（乐榕水印）。
水印中国愿景：致力于建立最高质量的养老养生服务标准，领导和推动行业进步
水印中国使命：创造能够让员工和居民都活力绽放的优质社区
水印中国网站：www.watermarkchina.com
联系方式：
(021) 63333289
邮箱：info@watermarkchina.com
您的分享 价值连城
版权声明：我们注重分享，文章、图片来自网络，版权归原作者，如有异议，请告知小编，我们会及时删除。
依据《互联网著作权行政保护办法》第12条，《信息网络传播权力保护条例》第14条/23条，即“避风港原则”，本文中部分图片及文字信息来源于网络，如有侵权行为请及时联系客服删除，本公众号不对内容传播行为承担行政法律责任。不承担与著作权或相关权有关的信息审查义务。
公众号合作，交流，咨询 请联系以下电话微信同号 18016247306 | 加不进的朋友可以微信： lexstone
记得复制暗号： 常青藤会客室
我们欢迎您和您的小伙伴的加入 |
| |
您的分享 价值连城
版权声明：我们注重分享，文章、图片来自网络，版权归原作者，如有异议，请告知小编，我们会及时删除。
依据《互联网著作权行政保护办法》第12条，《信息网络传播权力保护条例》第14条/23条，即“避风港原则”，本文中部分图片及文字信息来源于网络，如有侵权行为请及时联系客服删除，本公众号不对内容传播行为承担行政法律责任。不承担与著作权或相关权有关的信息审查义务。
公众号合作，交流，咨询 请联系以下电话微信同号 18016247306 | 加不进的朋友可以微信： lexstone
记得复制暗号： 常青藤会客室
我们欢迎您和您的小伙伴的加入 |
| |