康养项目三大痛点：政策、土地、资金（附案例）

医疗养老就关注→ 常青藤会客室 2023-03-08

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【康养项目宏观政策】

1、国务院

在 2016 年发布的《“健康中国 2030”规划纲要》中指出，应积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品融合，催生健康新产业、新业态、新模式。

2、国家发改委

放宽准入，取消和减少阻碍民间投资进入康养、养老等领域的附加条件，康养休闲小镇上升为国家战略！

3、基金

文旅康养行业是未来私募股权基金投资热区。

中国老龄事业发展基金会、公益基金康养产业基金、万亿市场将爆发！14 支养老目标基金（南方、华夏、嘉实、广发、中银、博时、富国、万家、中欧、易方达、鹏华、银华、工银瑞信、泰达宏利等 14 家基金公司拿到养老目标基金首批批文）未来中国的养老目标基金。

每年可新增规模 3000-4000 亿元。上海一家基金公司则开出了 160 万年薪请基金管理负责人。

地方康养产业基金列入：江苏省、攀枝花市、吉林省、山东省、湖北省等

4、PPP

发改委、财政部等十三部门联合发布《促进乡村旅游发展提质升级行动方案(2018 年-2020 年)》(下称《方案》)，《方案》称，要创新社会资本参与方式，鼓励和引导民间投资通过 PPP、公建民营等方式参与有一定收益的乡村基础设施建设和运营，扩展乡村旅游经营主体融资渠道。

率先案例：江苏省发文旅游康养入省级 PPP 项目储备库，优先选为省级试点 PPP 项目，对其中符合奖补条件的落地项目，奖补标准在现有基础上提高 10%。

5、信贷

亚洲开发银行：国家发展改革委、财政部、亚洲开发银行三方达成一致，预计 2018-2022 年，亚行将会同其他发展伙伴筹集总额达 60 亿美元的一揽子支持，用于支持中方实施乡村振兴战略。

国开行：国家开发银行与发改委签署 1.5 万亿协议，将用于农村康养产业建设

农业银行：近日出台《养老服务行业信贷政策（2018 年制定）》（简称《政策》），对养老服务领域信贷业务发展加强分类指导和规范管理。这是农业银行首次针对养老服务行业出台专项信贷政策文件。

在 2018 年，我国大健康产业的规模将近 43 万亿元，居全球第一位，良好的市场环境，快速增长态势，康养旅游正处于爆发的前夜，值得投资者重点关注。

【康养项目土地政策】

用地政策

1、依法确定养老服务设施土地用途和年期、规范编制供地计划、供地政策、鼓励租赁供应养老服务设施用地、实行用地分类管理，加强用地监管，盘活存量用地用于养老服务设施建设。明确养老服务设施用地供应纳入国有建设用地供应计划。

2、将养老服务设施建设用地纳入土地利用总体规划和土地利用年度计划，按照住房开发和养老服务设施同步建设的要求，依法办理供地和用地手续，统筹考虑医养结合机构发展需要，做好用地规划布局。

3、未开发房地产用地不能直接开发建设养老产业，必须要转换方案，通过调整土地用途、规划条件、引导用地转型利用，用于国家支持的养老产业等项目用途开发建设推动房地产去库存同时，也为民营经济进入养老产业提供了新的机遇。

4、土地利用计划加大对养老、医疗、现代服务业和公益设施等民生社会事业项目的支持，优化养老机构相关审批手续。

用地监管

1、《国土资厅》明确加强养老服务设施用地监管，建设用地使用权不得分割转让和转租，不得改变规划土地用途，农村养老设施，规定农村集体经济组织可依法使用集体所有土地。

2、《民政部、国土资源部》明确各地国土资源部门加强对居家、社区养老服务设施、项目规划、用地、建设等环节监督。城镇养老服务设施建设用地、用房、不得挪作他用。不得改变养老服务设施建设的用途，严禁养老服务设施建设用低、用房改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。

3、明确对营利性医养结合机构，以租赁、出让等有偿方式保障用地，养老机构设置医疗机构，可将在项目种配套建设医疗服务设施相关要求作为土地出让条件，并明确不得分割转让。依法需招标拍卖挂牌出让土地，应该采取招标拍卖挂牌出让方式。

8个案例

【奥伦达部落】

是一家会员制健康与幸福系统运营商；旗下整合健康产业集团、小镇生活运营集团、城镇建设集团、盛诺金投资管理集团四大集团，将产业、运营、开发、投资集合成全链管理，启动多元化特色产业运营。

以"健康产业+奥伦达部落+X（在地化特色产业）"的模式启动多元化特色产业运营，并以"奥伦达部落特色小镇"为主要版块。

奥伦达部落特色小镇以大健康范畴下的特色产业+聚落文化运营（梦想聚落）+X（在地化特色产业）的组合发展模式，配以"资本共享、运营共享、文化共享"的客户与企业间的模式，形成奥伦达部落独有的特色小镇发展模式，并在全国乃至全球进行自主开发或模式输出复制。

以全球顶级家医服务、聚落文化实践和全球小镇生活展示在内的三大核心服务内容，孵化出奥伦达部落健康产业的新业态、新模式。

代表案例：奥伦达部落原乡美利坚，奥伦达部落海坨山谷，奥伦达部落湖城，奥伦达部落五云山等等

【美国图森峡谷农场】

是美国最具有标志性的一个养老项目。（项目规划建设 1238 亩，其中度假村 510 亩，别墅 728 亩）项目主要围绕亚健康群体打造相应的场所、项目、环境和服务，将健康疗养，温泉疗养，传统和新型医疗，行为疗法，精神疗法，健康营养，以及美容，户外运动融为一体，前期以健康疗养体验效果打造品牌，随着品牌效益扩大和市场需求扩大，促使土地价值与物业价值得到高溢价，最后通过房产开发产品与养生内容绑定，保证客源以及投资回报。

【蓝卡健康】

中国，95%以上的患者需要排队就医，90%以上的老人选择居家养老，而家庭医生对于国人更是可望不可即的，看病难、养老难的问题一直是中国社会一大顽疾。所以蓝卡集团拿投入到中国这片医疗、养老的蓝海中，依托中国科学院、中华医学会全科医学分会和中华健康管理学会等专业机构的大力支持，为社区居民提供持续、专业、适合的医疗保健及养老服务。

蓝卡集团颠覆了传统医疗和养老习惯，有以下几点：

第一、对房地产业来说，加快推进了房地产产品的换代步伐，改变了过去养老地产的思路，为 13 亿人养老问题的解决提供了一个解决方案。

第二、彻底颠覆了原来三级医院就医的医疗体系，加速了我国医疗体系与国际接轨的步伐，并让家庭医生医疗服务模式成为可能。

第三、突破原有的养老体系，使居家养老成为可能。

第四、由于蓝卡模式运用了移动互联网、云平台、物联网等技术和手段，将互联网与医疗社区融合在了一起，并变成了非常现实的可操作的体系。

【恭和苑】

定位为高端养老社区，是乐成养老集团旗下直营的养老服务品牌，，遵循贴近医疗资源、贴近⼦女亲朋、贴近成熟社区的“三贴近”养老模式，除了完善的饮食起居设施，这里还提供文娱、护理、医疗等多方面服务。有北京双井恭和苑、北京双桥恭和家园（双桥恭和苑）、海南海口恭和苑（成为海南首个医养结合政府示范项目。）、浙江慈溪恭和苑（是宁波市首家“医养结合”试点养老机构）

【浔龙河生态艺术小镇】

坐落于长沙县果园镇西北部，是“新华社民族品牌工程”首个入选品牌并在纽约时代广场展示，同时湖南浔龙河生态艺术小镇作为国家发改委确定城市近郊特色小镇案例和标杆。

浔龙河项目中政府、企业、农民作为项目参与主体，企业发挥资本和平台设计、产业发展思路和资源优势，政府发挥公共配套和社会保障配套优势，村民（村集体）发挥乡村资源优势，三方构成利益共同体，形成项目持续发展的基石。确定“以农民集中居中推动新型城镇化，以土地集中流转推动农业现代化”的发展目标，通过多规合一、政策整合运用等，促进农民增收致富，形成可持续发展的产业链，已形成良好的发展态势。

浔龙河一共五大产业，以教育产业为核心，生态产业为基础，健康产业为配套，旅游产业为抓手，文化产业为魂，浔龙河把生态产业做成了商业化而且每个产业形成产业链构成盈利模式，成功解决民生问题。

资金方面：用 5000 万资金撬动 51 亿元，以自筹资金和部分银行贷款作为项目建设启动资金，以土地增减挂钩、土地异地置换所产生的收益作为中期运转资金，以五大产业效益作为项目建设长期发展资金。

【金手杖国际老年公寓】

是“CCRC（持续照料退休社区）+旅居养老”的模式，开创了养老地产的先河，推动了中国养老服务体系革新和标准升级。CCRC 通常具备五大特征：

交通便利、自成社区、生活配套完善、有社区医院入驻、为老人提供活动学习空间。

金手杖推出了“候鸟式养老”的理念，从 2014 年起，分别在黑龙江五大连池、海南博鳌等地设立连锁机构，令入住金手杖的“活力老人”冬住海南岛、夏住黑龙江、春秋住北京，一边旅游一边养老，享受高质量的晚年生活。金手杖在“旅居养老”方面已经走出国门，走向国际，在俄罗斯圣彼得堡兴建的“宏福新城”在 17 年 7 月份就要开业了，在澳大利亚、新西兰等国的项目也正在规划中，这些项目采取“特色小镇+养老公寓+温泉+农业”的模式，为老人们提供境外的田园式养老环境。

【润福生活】

1996 年开业，由润泰集团引进日本技术所创设的，到现在已经运营整整 22年了，模式非常成熟，项目定位是中高龄专用住宅，前期通过对影响老年人生活的 8 种生活空间进行分析发现：影响老年人入住最重要的四个因素为宿舍空间、交通空间、交谊空间、餐饮空间，根据市场需求精细化定位在生活、休闲及健康养生三大层面做了相当适切而齐全的规划，打造完善银发社区，带给长者乐退人生。

【温泉康养】

中国有着丰富地热温泉资源,在旅游开发和特色小镇建设热潮中,也涌现出了不少温泉特色小镇。当然,特色小镇仅仅有温泉产业还不够,还需要将温泉产业和养老、康养、宜养医疗相结合,提炼当地历史文化元素,将温泉疗养与旅游休闲紧密结合。因此,温泉特色小镇将在未来是一个趋势，养老人群、康养人群将会选择更自然、更开放和平价的温泉特色小镇,而不是产品单一、同质化严重的温泉酒店或温泉度假村。

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