联实集团首个会员制养老社区开园在即，能否推动我国会员制养老社区发展？​

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2021年4月28日，联实Lendlease集团宣布推出在华“养生享老”品牌澳朵花园Ardor Gardens，立足于打造融合本土特色的活力空间，为中国长者带来具有国际特色的高品质养老服务，中健联康养研究院对该项目进行简单分析，这家实行会员制的养老社区，会员制养老社区将是我国房地产开发商转型养老社区可行的商业模式，希望能够对我国会员制养老社区的发展有所推动。

“澳朵花园·逸浦荟”项目简介：

据了解，该项目总投资18亿元，项目占地面积约85,000㎡，由20栋5-6层楼栋构成，提供850余套精装服务式公寓，可容纳约1,300名长者，并配有完善的生活设施，整个社区将被打造成一座水景环绕的“四季花园”。

“澳朵花园·逸浦荟”项目临近风景优美的淀山湖畔，紧邻地铁17号线朱家角站，交通较为便捷。

根据现有的资料计算，项目每平米的成本约为2万元左右，如果将公共活动空间的成本分摊计入销售物业成本，则销售部分的建设成本在2.5万-3万元/平米之间。

“澳朵花园·逸浦荟”商业模式：

据介绍，灵活的会籍制度也是项目一大亮点——分为家庭俱乐部卡（30年或15年）、伙伴俱乐部卡（15年）、乐享俱乐部卡（1-2年）等多种会籍卡模式，并可根据长者的实际情况，提供延期开卡、暂停会籍、会籍继承等服务。

至于具体的收费，从目前公开报道的资料中，我们可以看到一部分信息：

15年会籍一室一厅（74平方米呢！）的110万起，30年会籍一室一厅的150万起，服务费是4600元/人起，而且会籍卡是可退可续可暂停可延期开卡。

如果按30年会籍计算，则每平米2万元左右，对照当地房产售价，相当于较老住宅的价格，低于次新住宅的价格，项目地周边的高端项目售价在3.6万元左右。

如果按30年分摊会籍费用：每月4167元，加上4600元起的服务费，则月费用约为一万元左右，也就是说，“澳朵花园·逸浦荟”收费是万元起步。

“澳朵花园·逸浦荟”行业价值：

养老会员制是国际通行的一种养老产业商业模式，在我国一直处于灰色地带，有真正做养老的，采用了会员制，典型的项目是上海亲和源、北京太申祥和等，也有一些人打着养老会员制的名义，干着非法集资的事情。目前在国家政策层面，并未有明确的政策支持或者否定养老会员制，中健联康养研究院注意到在省市层面，北京市明确提出支持养老会员制，前提条件是，会员收费，不高于物业的评估价值，且仅限于自有或自建物业的项目，可以采用，也就是说，除此之外，在北京采用会员制，均属违法。在四川出台的政策中，按照包容审慎监管原则，支持养老会员制，政策明确：实施综合监管能力提升工程，严厉整治养老服务领域非法集资乱象，对养老机构为弥补设施建设资金不足， 通过销售预付费性质“会员卡”等形式进行营销的，按照包容审慎监管原则，明确限制性条件，采取商业银行第三方存管方式确保资金管理使用安全。和北京差不多，均有限制性条件。

上海亲和源是较早采用养老会员制的企业，其养老会员制模式较为成熟，但近年来，亲和源采用长租+养老会员制的模式，明显与北京和四川出台的政策不符，有一定的政策风险。

联实集团是澳大利亚的企业，有较为丰富的养老服务提供经验，至少，相对于国内的地产开发商的养老项目，我们可以谨慎相信，这个项目的服务质量和品质，是不错的，我们也希望，“澳朵花园·逸浦荟”这么高调地推动养老会员制业务发展，相信已经得到了上海地方政府的认可，我们也希望，政府能够明确养老会员制的政策，哪怕是支持带限制性条件的养老会员制，至少也是有法可依的，同时，对改变养老行业资金不足，以及改善非法集资的行业乱象有很好的促进作用。

从目前的公开资料来看，澳朵花园的养老会员制包括入住公约、会籍章程、入住协议、陪住协议等内容，中健联康养研究院发现其会员制设计框架和基本内容与亲和源的养老会员体系类似。

我们期待，“澳朵花园·逸浦荟”项目的养老会员制，能够推动和促进国内养老会员制的发展，让这一国际通行的养老产业商业模式，在国内，在法律的监管下，能够得到更好地发展，从而促进养老产业的发展，让更多的人享受到高品质的养老服务。

关于养老商业模式的设计

“澳朵花园·逸浦荟”项目，设计了一款30年的会籍产品，这突破了租赁最长20年的期限，在我国目前物业的权属，除了开发项目的所有权以外，重要的是租赁权，根据我国法律规定，租赁的最长期限是20年，有些项目采用租20年送20年的方式，以租代售，均是打法律擦边球的，有一定的政策风险。

目前，根据《民法典》的最新规定，赋予了物业一种新的权属，居住权，这或许将是养老产业新商业模式设计的突破口。

如果“澳朵花园·逸浦荟”30年的会籍产品得到政府的支持，或者说合法，将对我国养老产业会员制产业积极的影响，根据我国老龄人口的发展趋势，30年是一个较为合适的，能够解决至少一代人养老问题的期限，如果不是房开的养老社区，租赁的20年是不够养老的，从退休55或者60岁开始计算，75-80，仍然有很多人身体健康，这个时候，养老权益到期，而老个的退休金增长，可以预见，跟不上20年经济和物价的增长，也就是说，20年以后，此前购买这部分养老产品的老人，养老将面临着新的选择和新的难题。

中健联康养研究院将继续关注、跟进、研究“澳朵花园·逸浦荟”项目的发展，作为外资联实集团在国内的首个项目，广受关注，也将牵动着相关政策的完善。澳大利亚、新西兰养老产业有些经验是值得我们借鉴的学习的。

新西兰更是创造了世界养老产业的奇迹，新西兰最赚钱的上市公司之一，是从事养老护理的莱蔓健康养老，其净利润超过60%，同时能够让股东、员工和老人，政府等满意，是非常不容易的，其成功的商业模式，也是非常值得我们借鉴和学习的。

中健联康养研究院研究发现：在现有政策框架下，康养+保险的模式，将是符合当前政策，又能够满足市场需求的符合我国国情的商业模式，模式决定项目成败，欢迎大家与我们交流、探讨养老项目的商业模式。

来源：中健联康养研究院

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