疫情之下，你想知道的房屋租赁那些事儿

疫情之下

新冠肺炎疫情发生以来，部分呆在家中的租客们租的房子住不了，租的店面开不了，一些房东免租的行为也在社交媒体上被点赞。那么，房租到底该不该交？能否要求“包租婆”降低点房租？是否能以不可抗力事由，单方免责解除租赁合同呢？

案例回顾

近日，延吉市法院就受理了一起因新冠肺炎疫情而产生房屋租赁合同纠纷的案件。小王（化名）是延边大学的一名在校生，放寒假回家过年后，因新冠肺炎疫情防控，学校延迟开学，身处外省的小王因疫情管控未能返延。一晃两个月过去，小王在延吉市租用的房屋始终处于空置状态。小王主张，在疫情防控期间，未居住的房屋不应产生费用，拒绝支付房租。对此，该房屋的房主将小王诉至延吉市法院，要求小王按租房约定支付2个月共2000元的房租。那么现在问题来了，承租人承租房屋用于居住，因疫情防控导致不能正常居住使用的，承租人是否要求出租人减免租金呢？本案中，该案主审法官胡晓倩副院长本着维护租赁双方自身权益初衷，积极引导租赁双方进行诉前调解。通过胡院长耐心细致地做当事人工作，向双方明理释法，最终双方达成和解协议，小王支付房东一半的租金共1000元，纠纷得以成功化解。

最高法出台指导意见

日前，随着返程复工的有序推进，疫情防控期间的合同纠纷受到普遍关注。4月20日，最高法出台了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》。《意见》明确，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，依法部分或者全部免除责任。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。

那么

 今天小编就结合《意见》和审判实践

对疫情之下房屋租赁合同的常见问题

做出解答

让我们一起看看吧

涉疫情房屋租赁合同的常见问题

Q因疫情防控影响，出租人或承租人是否可以解除房屋租赁合同？A应以维护合同关系稳定、鼓励合同继续履行为原则，对受疫情防控影响但符合继续履行条件的，一般不予支持；但是在疫情防控发生前,已经符合合同解除条件的，应予支持。

这个解答非法律专业的朋友读起来可能有点绕口，小编简单解释下，本条是指无论是房东或是租客，不能说因为有疫情，想解除合同就解除合同。疫情期间能否解除合同还是得看是否满足解除条件。这个解除条件包括两种类型，第一是疫情防控前就已经具备合同解除条件，第二则是疫情防控期间出现合同解除条件，最典型的就是因疫情出现合同无法继续履行的情形。

【法条直通车】什么是合同解除条件？合同解除分为约定解除与法定解除。《合同法》第九十三条 合同约定解除当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十四条 合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。Q租客租房用于居住，因疫情防控导致不能正常居住使用的，租客可以要求房东减免租金吗？A租赁双方应积极协商解决；协商不成的，根据公平原则视具体情况，由出租人适当减免租金或适当延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。法官提示：如果防控疫情发布的行政命令或管控措施导致租客对租赁房屋的使用和收益受到一定的限制，租客可以要求房东减免一定的租金。但当疫情的发生与租客不能履行合同义务之间没有必然的因果联系时，则不能以不可抗力为由要求减免租金。Q租客租房（摊位）用于经营，因疫情防控导致经营受到较大影响的，租客可以要求房东减免租金吗？A对政府明令暂停营业的行业、企业，承租人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定妥善处理。对政府未明令暂停营业的行业、企业，承租人应按租赁合同继续履行，但承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响的，承租人可以根据公平原则要求出租人适当减免租金、延长租期，合理分担因疫情防控导致的不利后果。【法条直通车】

《民法总则》第一百八十条

因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十七条

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十八条

当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

Q二房东承担疫情期间房租损失后，可否向一房东主张权利？A

因疫情防控导致的损失应由出租人、承租人和次承租人根据公平原则，通过减免租金、延长租期等形式合理分担。其中，对以转租为经营业务的承租人，其与出租人之间损失分担，还应结合双方租赁合同中对租赁期限、租金数额、支付方式等约定合理确定。

重点回顾

 来源：延吉市人民法院

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 编辑：陈晨 田兴志 

 初审：柏巍 

 复核：徐冠 

微信号 : jilinshenggaoyuan

吉林省高级人民法院

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