公募REITs上市后需要考虑哪些问题？

2017年，REITs投资者关注点发生了迁移，从单纯聚焦于REITs发行主体信用，到更多关注REITs产品的底层资产质量好坏。而且近年来参与REITs发行的专业金融机构思维方式也在转变，要求REITs底层资产所在区域也逐渐从北上广深等一线城市迁移至二三线城市，只要REITs发行主体资产足够优质。

许多投资者认为：中国REITs将会迎来一个更加繁荣的市场。

“REITs”底层资产质量被优先关注

REITs是房地产投资信托基金（Real　East　Investment　Trusts）的简称，是以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产的租金收入为主要收入来源的信托基金。

中国发展REITs最早可以追溯到本世纪初。根据海通证券研究报告整理，2005年广东越秀集团的一只以国内物业设立的REITs在港交所挂牌上市。至今，我国市场已经有多单类REITs产品推出，根据2017年12月27日，戴德梁行发布的2017《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，国内REITs发行呈现出井喷式增长。截至2017年10月，国内已成功发行商业房地产资产证券化产品共计43单，总发行规模1262.2亿元。其中类REITs产品共26单，发行规模609.5亿元。截止到2017年12月20日，2017年国内市场共发行16单类REITs产品，发行总额379.67亿元，较2016年增长156.10%。

2017年发行的REITs底层资产优质程度高。例如：2017年1月“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”设立并在上海证券交易所挂牌，底层资产是公司旗下经营的30处物业的部分公寓未来三年的租金收入；8月“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”成立，底层资产有两块，一是预付房租，二是自如长租公寓衍生服务收入；2017年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获深交所批准发行，是国内首单权益型长租公寓资产类REITs产品。该专项计划底层资产是公司自持的长租品牌公寓的物业产权。

对此，中诚信证券评估对经济观察报的记者表示：”从资产质量来看，对于底层资产质量的关注本身也是由类REITs产品的特点决定的，在脱离外部增信的类REITs产品结构中，基础资产收益主要来源于产品存续期内持有物业的运营收益和对物业的处置收益。因此，底层资产作为类REITs产品中的核心要素，其现金流产生能力及自身的保值能力将对专项计划的存续产生极大影响。”

此外，受监管影响，2017年房地产市场融资环境发生了很大的变化。2017年地产开发商受银行信贷调整，贷款难度大大增加。而整个房地产资金量需求又非常大，资金需要快速的周转和回笼。如果把房地产企业资金融资方式比作“血管”，2017年以前有十条通道供血，随着监管政策的严格，2017年以来可能五个都不到。因此，2017年对于企业来说资金正常周转尤为重要，资产证券化就是一个非常好的将资产变现和退出的渠道。

海通证券研究也指出，地产调控以来房企融资受到极大的限制，近年地产债融资大幅缩减，而非标融资快速增长，部分填补了房企的资金需求。但近日资管新规落地，未来非标将受到更加严厉的管控，地产企业有探索融资渠道的需求。资产证券化业务不在新规范围内，国内以资产证券化形式存在的REITs可能会增多，这是REITs发展的另一个契机。

公募REITs上市后需要考虑哪些问题？

虽然投资者对中国REITs发展充满信心，但是对于REITs发展所需要的基础设施建设却略显担忧。关于当下中国REITs所面临的制度环境，国内并无REITs税收优惠政策，REITs设立环节的税负重，可能导致企业参与REITs的动力不足。

4月21日，中信出版·墨菲特邀李耀光先生为我们分享公募REITs上市后需要考虑哪些问题。

这次分享你可以听到：

1. 境内外REITs市场简介；

2. 发行是REITs的第一步；

3. 公募之于REITs的核心价值与成熟度；

4. REITs中的机构角色担当；

5. REITs的治理与管理结构；

6. REITs的投资决策及募资、融资举措。

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