下一个香港？深圳房价突破9万
2021年1月房价数据出炉，深圳又成了全国的明星城市！
深圳房价破9万
从公布的数据来看，深圳1月份的房价均价为90049元每平米，在四大一线城市中排第一！
而第二名的北京是66493元每平米，第三名的上海是61923元每平米，深圳房价超北京上海接近3万！
但是，从经济发展水平上来说，深圳比上海和北京却是有着较大差距。
2020年，深圳市的GDP数据预估为28000亿元左右，而上海则是38700.58亿元，北京为36102.6亿元，两市GDP都远超深圳，上海超深圳达1万亿元！
经济实力，是影响一个城市房价的重要因素，在许多时候甚至是决定性因素。
就好比，非洲与欧洲仅一步之距，但是非洲的城市房价与欧洲相比却是一个天上一个地下。
国内的城市实力也是如此，那些房价排在全国末位的城市，几乎无一例外都是GDP较低、经济发展水平较差的。
即便是在四个一线城市中，广州的GDP在四大一线城市中排第四，房价也在第四，经济实力依然是决定房价的因素。
但是，深圳偏偏是个例外！
深圳以第三名的经济实力，涨出了第一名的房价，且房价之高远超上海北京。
为什么会出现这种情况呢？
土地限制
从城市发展水平和现状来看，深圳与新加坡、香港都有着相似之处，那就是缺乏土地。
深圳土地面积狭小，东边是惠州，北面东莞，南边是香港，西边是海。
改革开放之处，深圳作为试点城市，并未注意到土地因素。而今，深圳市已经东莞市已经实现连接，东边的惠州市临深区域也已经开发完毕，深圳再无新增土地可供开发！
这一点与香港、新加坡几乎一模一样，三个城市都受到土地限制。
从楼市发展来看，香港与新加坡又是两个极端！
新加坡的豪宅价格在2000万元人民币左右，普通房产价格在500至1000万元以内，房产的价格依然是较高的。
但是，由于新加坡有着近乎完美的公租房制度，新加坡几乎90%的人都能实现安居乐业。
这得益于新加坡成立之初就对土地的重视，李光耀成为新加坡总理之后，不仅是发展经济，同时在经济发展之处就确立了“居者有其屋”的政策，修建大量的公租房廉租房，同时对商品房限购限售。
可以说，新加坡从立国之后就已经开始了对楼市的干预，随着经济水平的不断发展，新加坡成为亚洲四小龙之一，但是却并没有因为房价问题引发矛盾。
相反，香港的楼市却是另一番景象。金融业、服务业的发展让香港的经济不断腾飞，房产价格也不断暴涨，而今，香港以均价15万元人民币一平米左右的房价稳居世界第一的位置！
同时，香港在公租房、廉租房上的建设力度远不如新加坡，随着房价的暴涨，香港的住房矛盾越来越突出，香港的年轻人，穷极一生工作也很难在香港买得起一套房子。
深圳在改革开放之处对土地重视不够，没有像新加坡一样在宫素芳和廉租房上下功夫，而今经济已经发展成为一线城市，土地已经开发殆尽了，才认识到了楼市问题的严重性，开始学习新加坡模式。
然而，深圳要学习新加坡模式的难度非常大。
深圳的土地使用性质上，近五年内出让的商业用地占比高达50%左右，这在全世界范围内都是绝无仅有的比例。
深圳的土地性质在定位上，就是以总部基地为主的，作为最接近粤港澳大湾区中心城市的深圳，有着众多世界500强的公司总部，华为、万科、腾讯、大疆等等一大批著名企业总部都在深圳。
未来，深圳要实现经济发展的目标，就必然要引进更多的企业总部落地深圳，商业用地仍将会激增。
但是相对的，要吸引企业总部落地深圳，就必须要有相应的总部基地CBD建设，而大量开发CBD，就会挤压住宅用地的规模。
这也是深圳最大的矛盾之处，土地匮乏的情况下，要大力发展经济，开发商业用地吸引企业总部落地是最佳选择，但是持续挤压住宅用地，便会导致住房矛盾愈发突出。
深圳的土地、经济、住房之间的矛盾，难道就不可调和吗？
房价天花板
谁也说不清楚深圳的房价天花板会在哪，毕竟深圳现在的发展速度是有目共睹，未来将有机会成为与纽约、伦敦、东京齐名的世界级超大城市。
参考一下东京的房价走势，可以作为未来房价的参考。
东京已经是一个非常成熟的城市，房价已经较为稳定，大涨大跌基本都不会出现了。
东京房价的稳定，在一定程度上与曾经的经济危机有关，东京的房价泡沫破裂后，日本甚至经历了失去的三十年，至今经济都没有太大起色。
房子是给人住的，买房的也必然是人。东京的房价，从人口角度看会得出另一个结果。
东京有多少人呢？
狭义的东京是指原有的东京都会区，现在人口总量在1350万人左右。但是，由于东京都市圈的建设，目前东京都市圈已经完全成熟，整个东京都市圈的人口加起来，大概是3600万人左右。
换句话说，3600万人口，这是经济发展成熟、都市圈建设成熟后的东京人口数量，也是东京都市圈能够承载的人口总量。
超过这个总量，人口密度过大，会造成都市圈的公共设施难以承载。所以，人口总量的稳定，是房价稳定下来的重要因素。
世界上主要大城市的房价走势也与人口总量密切相关，人口大量流入的时候，房价不断上涨，人口总量达到承载力极限后，人口流入开始减少甚至出现流出，这时房价完全稳定下来甚至下跌。
中国人口总量最多的上海和北京，分别有2400多万人和2200多万人。
但是，由于人口太多、密度太大，而北京都市圈、上海都市圈的建设尚未完成，导致了两个城市都出现了城市病现象，道路拥堵不堪，基础设施瘫痪等。
为此，无奈之下的北京市和上海市不得不提高了落户门槛，转移部分低端产业到周边地区，政策引导人口流出，缓解大城市病现象，雄安新区的建立便是其中的一个典型。
你一定想象不到， 就是因为这个政策引导人口流出，北京、上海的房价在人口流出之时甚至出现了小幅下跌！
所以，即便是经济发展前景最好的大城市，在人口流出的时候，房价也会相应稳定甚至下跌。
现在，北京都市圈、上海都市圈建设已经在加速，北京未来有望建造成北京、天津、雄安三地连接起来的大都市圈，上海有望与南通、无锡、苏州、嘉兴四地联结形成长三角都市圈，人口规模仍有望再上一个台阶。
所以，再看深圳，深圳的都市圈成熟度已经较高，与东莞、惠州已经实现了无缝连接，未来只待轻轨修建好，深圳都市圈的雏形就会开始显现出来。
可以猜测的是，深圳的房价天花板，有可能在深圳都市圈成熟的时候。届时人口总量保持稳定，需求基本饱和，房价也将稳定下来。
这个“天花板”的房价会是多少呢？人口总量又会是多少呢？
这就难以预测了，只能期待深圳市未来的经济发展，共同见证深圳都市圈成型！
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