房价一年暴涨47%，东莞凭啥这么牛？

作者 | 范智林

来源 | 金融智库（ID：jinrongo2o）

2020年最耀眼的明星城市，不是成为特区40周年的深圳，而是深圳旁边的东莞。

根据证券时报·数据宝的《2020年316个城市房价排行榜》数据显示：

2020年12月底，东莞的二手房均价达到23375元/平方米，同比上涨47.11%。

这个涨幅，力压“大哥”深圳的34.25%，高居全国第一。

具体到街镇来看，目前东莞临深的长安、虎门、凤岗等镇，即市政配套设施最好的莞城，高档的楼盘单价已经突破4万/平方米。

这个价位不仅超越了深圳东部的龙岗、坪山、大鹏等区的一些偏远楼盘，更是远远把广州市郊的从化、花都、增城等地甩在后头。

如果单从房价来看，东莞虽然还够不上一线城市的“高贵”，但也遥遥领先于众多省会构成的二线城市（新一线城市）阵营。

那么这座普通的地级市，广东的小四，凭什么做到这一点呢？

深圳没地，东莞也没多少地

众所周知，东莞经济的腾飞，主要得益于深圳的外溢。

深圳每次腾笼换鸟，东莞都是最主要的接盘侠，同时也是最大的受益者。

上世纪90年代，深圳开始立志发展高科技产业时，一大批劳动密集型的中低端制造业就转移到东莞，让东莞成为“世界工厂”。

2015年以后，深圳的土地资源面临枯竭，地价出现一轮暴涨之后，华为等一批高科技企业，又纷纷将部分产能转移到东莞，让东莞轻易完成产业转型升级。

归根到底，深圳之所以频繁进行腾笼换鸟，原因在于土地资源极度稀缺。

目前深圳全市土地面积约为2000平方公里，但是扣除掉列入生态红线不能开发的山地丘陵之后，可供开发的土地面积大约只有1000平方公里。

所以如果深圳不将效益较低的中低端制造业迁移出去的话，就没有土地可以发展效益较高的高科技产业和金融服务业。

但是由于现代社会中，产业需要大量的分工协作，具有明显的集群效益，所以那些从深圳搬出去的产业，往往会选择最近的东莞落脚。

然而作为深圳接盘侠的东莞，偏偏也是一个不大的城市，所以承接不了几波外溢之后，东莞同样也面临土地资源告急的问题。

目前东莞全市土地面积2465平方公里，但是扣出掉山地丘陵之后，可供开发的土地面积约为1300平方公里。

根据最新的数据，东莞已开发土地面积约1194平方公里，剩余可开发土地面积不足100平方公里，比起深圳也好不到哪里去。

所以在众多高科技产业无法远离深圳的情况下，东莞自身又存在土地资源告急的问题，地价被炒起来，自然也就在所难免了。

经济发达，地均GDP超越京广

一座城市的地价、房价能够有多高，从本质上来讲，就看地均GDP有多高。

因为在经济活动中，各行各业能够承受的地价、租金成本上限是类似的，这种情况下地均GDP越高的地方，理论上土地价格就会越高。

2020年中国大陆的300多座城市中，东莞的GDP总量虽然排名24，不仅落后于大多数省会、计划单列市，甚至还不如苏州、无锡、佛山、泉州、南通等几座普通地级市。

但是在除以土地面积之后，东莞的地均GDP却高居全国第三名，仅次于深圳和上海。

当然了，这里还要特别说明一下，地均GDP榜单上，深圳、上海、东莞、佛山等土地面积较小的城市会比较准确，而北京、广州、杭州等土地面积较大的城市就没那么准确。

这是因为北京、广州、杭州等城市，还下辖了许多较为偏远的山区，这些地方基本不适合经济发展，没能贡献多少GDP，但是却会拉低城市的地均GDP。

但是即便如此，从地均GDP高居全国第三的排名，也能够看出东莞经济的含金量之高。

人口众多，年轻程度全国第一

除了土地和经济产值之外，另外一个影响房价的重要因素就是人口，毕竟人口才是影响房价的根本因素，所以像沙特那种很有钱但是地广人稀的地方，房价照样也高不起来。

根据国家住建部最新发布的《2019年城市建设统计年鉴》，全国共有6个城区常住人口超过1000万的超大城市，10个城区人口在500万至1000万之间的特大城市。

其中东莞的城区常住人口数量为956.08万人，仅次于上海、北京、重庆、广州、深圳、天津等6座超大城市，在10座特大城市中位列第一。

更重要的是，目前东莞的常住人口平均年龄仅为34岁，是全国所有城市中人口年龄结构最为年轻的城市，比深圳还要年轻1岁左右。

年轻的人口不仅代表着经济活力，也代表着购房刚需，毕竟到了成家立业、结婚生子的年龄，就不可避免需要掏空六个钱包去当房奴。

另外年轻人口多也就意味着新生儿数量多，长远来看，新生儿数量多，也就意味着二三十年后的购买刚需数量多。

早在2018年的时候，东莞全市的小学生人数就已经突破80万大关，超越人口老龄化严重的上海，仅次于广州、深圳、北京和“重庆省”。

这也就解释了这两年东莞房价为什么涨得那么凶猛，毕竟许多人孩子都上小学了，哪里能不考虑买房子呢？

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