压力，来到了房子这边

美国的通胀，能不能缓解，现在是全球金融市场最为关心的问题。

如果说，2022年上半年美国通胀的主力是能源价格暴涨的话，那么从6月开始，国际原油价格就开始一路下行。应该说，能源价格对于美国通胀数据的边际贡献，已经变成了负值。

然而，可惜的是，美国近几个月来的通胀率数据，却并没有明显改善。

特别是剔除了食品和能源价格变化的核心CPI数据，反而是在一路走高。被美联储用作政策目标的核心PCE数据，也在8月份出现了反弹。

正是这些数据，成为了美联储持续暴力加息的原因。

那我们不仅要问了，油价降了这么多，为什么美国的通胀数据，还不下降？

原因在于：

房子。

我们来看一下美国CPI通货膨胀指数的构成。

根据美国劳工统计局最新公布的数据，在美国的CPI指数构成中，能源相关的商品和服务，占了总权重的7.35%，而食品相关的商品和服务，占了CPI总权重的13.37%，两者合计占了CPI总权重的20.72%，剔除了食品和能源之后的其他商品和服务，被称为核心CPI构成，其占比为79.28%。

核心CPI构成中，市场房租（Rent）与业主等价租金（Ower’ Equivalent Rent,OER）这两项，在总权重中的占比分别是7.4%和24.25%，合计为31.65%——这两项在核心CPI中的占比，整整达到了40%，而其他所有的非食品和能源的商品和服务相加，总权重才有60%。

根据中金公司对于美国CPI通胀率的环比和同比拆解贡献值来看，几乎可以说，房子是现在影响美国通胀数据回落的核心因素——只要能够控制住房子相关的CPI，美国对于通货膨胀控制，基本上可以说就完成了。

现在，终于绕回到了我们一开始最关心的问题——

房租的通胀什么时候能够下降？

房租什么时候下降，关键要看房价什么时候能下降，因为，根据世界各国的普遍经验，房价通常是房租的领先指标。

例如，美国CPI构成中最大分项——业主等价租金，其走势基本滞后于美国的Case-Shiller房屋价格指数12个月。

数据来源：美国劳工统计局，美联储。

至于那个市场房租（Rent）分项，则与Corelogic市价房租，也相差约一年时间。

在过去半年美联储的强力加息当中，作为房屋贷款基准的30年期固定利率抵押贷款利率，也在随之快速走高，从最低点的不足3%，目前已经来到6.7%，这是20年来的最高水平。

因为房贷利率的快速上升，由此导致了美国房价的环比涨幅，在7月份就出现了快速掉头，从上个月的0.6%变成了-1.39%。

换句话说，美国的房价已经从7月份开始掉头，而在那个时候，美国的30年期固定利率抵押贷款利率还在5.5%附近（见下图）。

数据来源：美联储。

可惜的是，因为业主等价租金和市场房租的涨幅，滞后于房价同比涨幅12个月，而不是房价环比涨幅，所以环比涨幅变为负值，只能表明美国房价短期到顶，却并不足以推动明年此时CPI中的居住分项实现有效下降。

根据最新数据，美国房价同比涨幅依然高达16%。

在接下来的几个月里，只有让房价的同比涨幅出现明显下降（如降至5%以下），才能在第二年同期实现核心CPI的有效控制——同比涨幅降至5%以下，也就意味着美国房价在当前的基础上再下降5-8%。

换到美国房价的环比数据上，7月份美国房价环比出现-1.4%的下降，这种降幅，需要再持续3个月以上，才能够真正实现房价同比涨幅的有效下降，进而有效影响明年的CPI指数。

这有没有可能实现？

相当有可能会实现。

根据过去20年美国房价变化的情况来看，只要固定抵押贷款的利率保持在6.5%以上，美国的房价通常会出现明显的下降。

所以，美联储只需要让目前的抵押贷款利率维持下去，四季度美国的房价同比涨幅很有可能会降至5%以下，这样一来，明年四季度美国的核心CPI指数就能够实现有效的降低。

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