房产买卖惊现"间谍战"! 卖家秘装摄录机 探买方成功抬价 合同是否有效？专家这样说....

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【环球中文网 www.cbeiji.com讯 】以往地产代理带买家到放售楼盘视察时，业主多在家中等候，潜在买家也变得慎言，但现在经纪带客视察楼盘，业主或不在屋内，潜在买家就会畅所欲言；有安省地产经纪“踢爆”，有楼盘业主在屋内安装监控系统，待买家离开后听买家说过什么，再按买家所言调整卖屋策略，有经纪促请当局就此立例保障买家私隐。

■在楼盘安装监控录像，宜先向潜在买家说明。 CBC

据加拿大广播公司（CBC）报道，一位在安省咸美顿市工作的地产代理向媒体称，最近2个潜在客户声称，怀疑带这2个客户“睇楼”期间，虽然业主不在放盘楼房内，却能完全掌握他们在屋内所说的一言一句，她相信业主在屋内不起眼位置安装了保安监控系统，撷取了潜在买家的言行，调整售楼攻略。 

她举例说，有一潜在买家，在业主没有身处楼盘期间，在楼房内提到他们可以负担得起此售价，并指楼价相当“划算”，即使屋价再贵一些也愿意购置；结果卖家忽然抬价，令客户失了预算，虽然之后双方成交，但事件令买方心中有刺。 另一个案是她的一名潜在置业客户，到业主不在的楼盘视察期间，欲试用其中一座家居电器，地产代理指这事只有自己及客户知道，但之后业主联系买家，提到潜在买家欲试用其家电一事，令买方感到相当愕然。 

该地产代理称，她与该2名受影响潜在置业者，有理由相信业主在屋内装置了保安监控系统，即使她带客“睇楼”时业主虽不在场，物业也可完全掌握他们的的对话与一举一动。 该地产代理表示，虽然业主有权在物业内安装保安监控系统，但当楼房正处于给予潜在买家视察期间，买家私隐也应该获得保障；她指出当潜在买家与地产代理身处内密谈交易内容时，不会想到会遭卖方窃听，即使她深信卖方并非有意利用保安系统窃听，但至少应该让潜在买家及地产代理，清晰知道物业内安装了保安监控系统。 她建议安省消费者服务厅应该在楼房买卖双方现有机制与规条下，设定针对放盘楼房内安装保安监控系统设施条例，并由安省地产业议会（Real Estate Council of Ontario）严格执行。 安省消费者服务厅长秘书胡利（David Woolley）回复CBC查询时表示，楼宇买卖双方，都必须严加遵守本国私隐法，绝对不可在其中一方不知情下，擅用撷取得来的视像或声音，进行与商业利益有关的行为。 

安省地产业议会的Kelvin Kucey则在声明中表示，他同意放盘一方应该将可供地产代理随时带客“睇楼”的房屋标列项目内，表明屋内安装了监控摄录与录音系统；他指出现时家居监控摄录系统相当普遍，部分楼房装置了这些系统不足为奇，但卖方有必要让买方清楚知道有此系统，以免将来导致争拗。 

律师指说明符双方利益 私隐律师汤逊（Kirsten Thompson）形容事件可说是“公有公理，婆有婆理”，因为物业仍属于放盘业主，其有权在自家楼房中安装任何监控系统，业主可将此视为保障自家财物的措施；但在潜在买家来说，的确会感到私隐遭侵犯。 她认为立例要求放盘业主必须在楼盘标列中，特别提及家中安装了监控系统的建议，是一个相对能切合双方利益的做法，当局或有必要认真考虑此提议，以符合楼房买卖双方利益。

有律师认为，就算如此也难以推翻相关买卖合约。
前安省地产协会主席费利斯周三接受多伦多Newstalk 1010电台访问时表示，曾经有买家在看楼盘时，谈论自己房屋烧了，很想买楼，及愿意出价多少买该单位，后来发现这番对话遭卖家录音。虽然买家不悦，但最终楼宇也完成成交。

现时不少房屋都安装了闭路电视，有些卖家可能为防放盘时遭人破坏私人物品或偷窃，而安装这些设备。业界没有惯例，经纪带客看楼盘时，要提醒客人，不要表达自己很喜欢那层楼或愿意出价多少等，视乎经纪经验而定。但他们都会提醒客人，楼盘可能有闭路电视，有任何问题，离开楼盘后上车再说。

他认为，当局修例，强迫卖家表明，楼盘是否有监控装置是好事。但实行有难度，因为难以証明卖家说法是否属实。

议价过程未必构成欺骗成份
屋主卖楼未必构成商业活动，因为楼宇是自住，因此相关法例不一定适用于卖家监听买家。况且现今科技进步，智能家居等电子设备，都可能有监听或录音效果，买家看楼盘时，不能期望自己私稳有全面保障，要有泄露私稳的心理准备。

就算相关法例不适用，若当事人认为私稳遭侵犯，也可能循普通法，去提出民事诉讼索偿，因为过往已经有案例。但要视乎究竟卖家听到什么，例如买家提及出价底线等，而令买卖出现不公平等问题，这又是更复杂的问题。

若要推翻有约束力的买卖合约，就要循过往案例去推翻，例如卖家是否蓄意欺骗买方或有疏忽等。

未必那么容易推翻相关合约。就算买家有证据，证明卖家利用窃听到买家底价的资讯，而不肯减价，也未必能推翻合约，因为这是议价过程，未必构成欺骗成份。
买家看楼盘时，要慎防提及秘密事宜。

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