中院案例库：商品房消费者需满足“所购商品房是为了居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋”​的条件

案例来源：中国裁判文书网

裁判要点

1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该《批复》是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定。该《批复》中的“商品房消费者”仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中规定的情形。即“所购商品房是为了居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋。”

2.为满足张凤坤的基本居住需要，北京博达公司破产管理人已将张凤坤在新华三里家园购买的案涉四套房屋中的一套确认为优先债权。张凤坤对其余案涉三套房屋的债权属于一般的房屋买卖合同债权，不具有优先性。

管中窥豹

房地产企业破产中对购房者的处理规则：

北京博达公司破产重整中涉及诸多购买抵账房的购房者这一情况经重整投资人研究另行出资补偿解决此类人群的生活居住需要，使其获得购买房子的选择权，由此增加的安置费用是投资人另行列支的。

为满足张凤坤的基本居住需要，北京博达公司破产管理人已将张凤坤在新华三里家园购买的案涉四套房屋中的一套确认为优先债权。

张凤坤、北京博达房地产开发有限公司破产债权确认纠纷二审民事判决书

河北省沧州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀09民终1670号

上诉人（原审原告）：张凤坤，男，1972年11月25日出生，汉族，住河北省沧州市沧县。委托诉讼代理人：张琛，内蒙古松洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京博达房地产开发有限公司。住所地：北京市昌平区城北街道政府街酒厂综合楼19号底商1层。统一社会信用代码：91110114722661003B。法定代表人：司融然，该公司执行董事诉讼代表人：北京博达房地产开发有限公司管理人。负责人：井学祥，清算组组长。委托诉讼代理人：杨方霖，河北衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛世伟，河北衡泰律师事务所律师。
上诉人张凤坤因与被上诉人北京博达房地产开发有限公司（以下简称北京博达公司）破产债权确认纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（以下简称新华法院）（2019）冀0902民初2145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张凤坤的委托诉讼代理人张琛、被上诉人北京博达公司的委托诉讼代理人杨方霖、葛世伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张凤坤上诉请求：1、撤销新华法院（2019）冀0902民初2145号民事判决。判令张凤坤购买的位于沧州市新华区房屋归张凤坤所有，应定为优先债权。2、本案一审、二审的诉讼费由北京博达公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一审判决认定张凤坤名下己有可居住的房屋，没有事实依据。张凤坤于2015年11月6日全款购买了北京博达公司开发的沧州市新华区新华三里家园6-1-1403、6-1-303、6-1-1802、7-2-103号房屋，并和北京博达公司签订了商品房预定合同，然而，2019年8月北京博达公司通知张凤坤，张凤坤购买的6-1-1403号房屋为优先债权，其余三套6-1-303号房屋、6-1-1802号房屋、7-2-103号房屋北京博达公司重组被列入普通债权。张凤坤向北京博达公司提出异议，北京博达公司审查后不予调整，为此，张凤坤于2019年10月向新华区法院提起债权确认之诉，2019年12月31日一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》认为张凤坤购买的6-1403号房屋，现已经被确认为优先债权，据此认为张凤坤已有可以用于居住的房屋，作出法院（2019）冀0902民初2145号民事判决，驳回了张凤坤的诉讼请求。然而张凤坤的三个孩子都已经长大，还有八十多的老人和张凤坤一起生活居住。6-1-1403号房屋为小两室，一套房屋根本无法满足上诉人一家六口人居住生活的需要。况且对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械于套数的理解。一套不能满足家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。因此，张凤坤购买的涉案房屋是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资。再次，本案中，虽然张凤坤购买的6-1-1403号房屋，被确认为优先债权，但并不产生物权变动的效力，因此不能认定张凤坤名下已有可以居住的房屋，原审法院据此认为张凤坤已有可以居住的房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定，没有事实依据。请求支持张凤坤的诉讼请求。
在本案审理过程中，张凤坤将其上诉请求中的7-2-103号房屋更改为6-1-1403号房屋。
北京博达公司辩称，涉案房屋并未取得预售许可证，所签署协议属于无效协议，在此情况下其不符合《最高院关于执行异议和复议若干问题的规定》29条之内容，即合法有效的购房合同，以及所购商品房用于居住，不能认定为消费购房。依据《中华人民共和国企业破产法》113条认定为普通债权。就张凤坤其中一套设定为优先债权并非法律意义上的优先债权的认定，对于北京博达公司破产重整中涉及诸多购买抵账房的购房者这一情况经重整投资人研究另行出资补偿解决此类人群的生活居住需要，使其获得购买房子的选择权，由此增加的安置费用是投资人另行列支的。为保障张凤坤家庭生存居住，北京博达公司破产管理人就其数套房屋中为其确定一套作为购房优先权组，其他仍依法认定为普通债权。
张凤坤向一审法院起诉请求：1、依法确认原告购买被告开发的三里家园小区6-1-303、6-1-1802、7-2-103号房屋归原告所有，应定为优先债权；2、诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2017年5月，原告通过石家庄中赢惠民投资管理股份有限公司购买了被告开发的新华三里家园小区6-1-303、6-1-1403、6-1-1802、7-2-103号四套房屋，房屋单价为3000元/平方米，其中6-1-303、6-1-1403、6-1-1802号房屋面积均为85平方米，房屋价款均为255000元，7-2-103号房屋面积为133平方米，房屋总价款为399000元。原告通过杨玉英以银行转账方式分别于2017年5月11日、5月12日支付给石家庄中赢惠民投资管理股份有限公司544000元、697600元，共计1241600元，原告称上述四套房屋房款包含在内。石家庄中赢惠民投资管理股份有限公司就四套房屋为原告开具了加盖被告公司印章的《预定房合同》及收据，收据金额与上述房屋价款一致。后被告北京博达房地产开发有限公司进入破产重整程序，原告向被告管理人申报债权，被告管理人认定原告对新华三里家园小区6-1-1403号房屋享有购房优先权，对新华三里家园小区6-1-303、6-1-1802、7-2-103号房屋享有普通债权，原告不服，故向本院提起诉讼。另查明，庭审中被告同意将原告面积较大一套房屋7-2-103号房屋认定为优先债权，将6-1-1403号房屋变更为普通债权，原告表示如被告将7-2-103号房屋认定为优先债权，则将其诉讼请求变更为要求对6-1-303、6-1-1403、6-1-1802室房屋享有优先债权。以上事实有原、被告当庭陈述，原告提交的《预定房合同》、收据、被告提交的银行转账凭证等证据予以证实。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告在新华三里家园项目购买了6-1-303、6-1-1403、6-1-1802、7-2-103号四套房屋，现已经有一套房屋被确认为优先债权，据此原告名下已有可以用于居住的房屋，就另外三套房屋因不符合上述第（二）项规定，不具有排除执行的权利，故被告对原告其余房屋享有的债权性质的确认并无不当，对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回原告张凤坤的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张凤坤承担。
本院二审期间，张凤坤围绕上诉请求提交以下证据：沧县房地产交易管理所出具的张凤坤房产登记信息查询结果证明一份。用以证实张凤坤名下在该处无房屋登记信息。经质证，北京博达公司对其真实性有异议。经合议，本院作出如下认定：张凤坤提交的证据，盖有出具单位公章，内容真实，形式及来源均合法，对其真实性予以认定。
二审审理过程中，双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，张凤坤与北京博达公司签订了关于沧州市新华区新华三里家园7-2-201、6-1-1403、6-1-1802、6-1-303室商品房预定房合同并交付了购房款。张凤坤依据其与北京博达公司之间签订的合同享有债权请求权，因房屋并未办理产权登记，因而涉案房屋的物权并未发生变动，故张凤坤不能依据双方签订的合同而直接获得房屋所有权。张凤坤关于案涉房屋归其所有的上诉请求不能成立，予以驳回。关于张凤坤对北京博达公司享有的债权是否具有优先效力的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该《批复》是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定。该《批复》中的“商品房消费者”仅限于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中规定的情形。即“所购商品房是为了居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋。”本案中，为满足张凤坤的基本居住需要，北京博达公司破产管理人已将张凤坤在新华三里家园购买的案涉四套房屋中的一套确认为优先债权。张凤坤对其余案涉三套房屋的债权属于一般的房屋买卖合同债权，不具有优先性。张凤坤要求将案涉其余三套房屋均认定为优先债权的上诉请求，无事实及法律依据，不予支持。
综上所述，张凤坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由张凤坤负担。
本判决为终审判决。
审判长　　任俊杰审判员　　刘海玉审判员　　刘洪玉二〇二〇年五月十五日书记员　　刘　伟

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