美联储加息 中国的楼市还能撑得住吗？

美联储加息中国的楼市还能撑得住吗？

2016-12-16 瀚亚地产

摘要：美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到0.5%至0.75%的水平，时隔一年后再度加息。靴子落地，一丝寒意袭来。此次加息，国内资金流出压力将增大，人民币资产的吸引力也恐将下降，楼市会否遭受打击？

新愁之下，旧账似乎让人略感“安慰”——根据国家统计局数据，今年1至11月份，商品房销售额达102503亿元，已高过韩国、澳大利亚、俄罗斯等国去年的GDP。中国的房地产业看似已富可敌国。房地产销售额固然高，却通过透支广大老百姓未来数十年的收入来实现，还是略虚，而各国GDP是当下实打实的市场价值，二者本身没有可比性。不过，就着这个数字，我们不妨来重新审视下让人爱恨交织的中国楼市。

过去6年间，商品房销售额将近翻了一番，尤其是今年前11月，大涨37.5%，超过10万亿，再创历史新高。虽然由于势头过热被泼了几盆冷水降了温，但既成事实方面却有着一种看似意料之外、却又意料之中的“慰藉”。随着猛增的销售额而来的，是前11月国有土地使用权出让收入达3.1万亿元，同比增19.1%。据统计，仅仅今年前10月，土地出让收入和涉房地五项主要税收之和，已达近5.7万亿元。这是什么概念？就说1999—2008年这十年吧，全国土地出让收入累计5.3万亿元。

看似捷报频传，皆大欢喜，另一边却是同样高企的库存，待售面积占销售面积比例在这6年间也翻了一番。记得去年曾有经济学家测算，“现在的库存，按照去年的销售速度好好卖，要卖八年才能够卖完。”到了今年这个时候，在收紧的限贷限购政策下，恐怕已经没法按去年的销售速度好好卖了，八年的时间是不是也不够了？2015年底中央经济工作会议提出房地产去库存任务，要扩大有效需求，打通供需通道。彼时，房地产待售面积已达71853万平方米的高位，而今年前11月的数据显示，待售面积依然高达69095万平方米，目前来看，被去掉的2758万平方米库存，占剩余库存约4%。以这个速度，难道要去25年不成？

如此巨量的库存，在今天美联储加息的背景下，恐怕将会迎来更艰难的旅程。美联储加息，美元走强，人民币将进一步承压贬值，甚至有人预测明年可能“破7”。在中国楼市兴风作浪的热钱，也许会更快地回流美国。如果继美国加息之后中国明年再加息予以应对，市场上的钱将更为紧张，资金成本必然大幅上升，库存高企、资金链紧张的房地产企业，将雪上加霜。为加速回笼资金，降价卖房将成为一些房地产商不得不做出的选择。房价松动，随着“买涨不买跌”的心理蔓延，无论是房地产企业还是房价都可能迎来一番调整。

虽然有专家指出，由于我国对资本账户长期实行较为严格的管制，资本外流渠道不畅通，历史上的美联储历轮加息对我国房地产市场基本没有造成影响。但美国市场的虹吸效应明显，以往外资流出中国楼市的数据已经显示，渠道不畅通，不代表渠道不通。年初去库存，年底被限购，本来说的好好的，怎么就画风突变了呢？能不变吗？政府让大家去三四线买滞销的房子，大家偏要去一二线炒日进斗金的房子，一起把热点城市的房价越推越高。怪谁？不能怪老百姓，挣钱不易，作为一个正常人，有点闲钱想投资，一般都会做出这样的理性决定。

然而，趁着中央要求去三四线城市的库存，一些热点城市是不是也搭上便车，趁机压缩原有的土地供应，人为推高地价，为土地财政再添把柴？就现有数据看，恐怕也不是空穴来风，今年以来，地方财政收入依赖土地房地产市场的比重大约在40%左右，几近“半壁江山”。在市场化的商品房环境里，老百姓自然是用脚投票。想让房地产摆脱投资属性，回归居住属性，光靠限购限贷的行政手段显然远远不够。否则，一番灭火政策过后，“鬼城还是鬼城，热点还是热点”，涛声依旧了。

长效机制带来的是稳定的预期，而预期稳定又是市场与行业繁荣发展的生命。然而，在没有长效机制的现实情况下，经济低迷时，政府希望靠房地产拉动经济，经济过热时，又通过控制需求时不时来点急刹车，对行业管控弥漫着随意性。如此头疼医头、脚疼医脚的管控方式，再加上任性的土地供应方式，只会导致行业发展如同坐上过山车，投机大行其道，非理性行为频出，反正过把瘾就死，没人考虑明天。可惜，这过山车玩的不只是某几个人的心跳，更是行业和经济社会的健康稳定。

前不久的中央政治局会议已经提出，要加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制。“加快研究建立”几字意味深长，也足以看出之前的空白与未来的难度。毕竟房地产行业已是牵一发而动全身，建立长效机制，不仅要改进被诟病已久的土地供应制度，还有住房制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制等一整套配套机制亟待跟进。如今，在美联储加息背景下，中国楼市的泡沫面临更易破裂的危险，如何确保蛰伏于其中的一系列危机不被连锁引爆？眼前火要灭，长效机制更是分秒等不得。