深圳抢房，你看到的解读都是错的
1.5万富人哄抢华润城千余套新房，“打新股”的盛况在楼市上演，这是因为深圳政府大幅压低房价，结果好心办坏事，给富人送了500万大礼包吗？
建设中的深圳华润城润玺一期
文 | 刘建中 郑慧
深圳华润城润玺一期11月25日开盘，均价13.2万元/平米的1171套新房遭1.5万余人抢购，盛况犹如股票市场的“打新股”，据说抢到一套房就立赚500万，因为周边可比二手房均价18万元/平米。
最近两周，深圳楼市“打新”的新闻引发热议，无数人感叹：房价如此之高、有钱人如此之多、套利空间如此之大、政府管理如此之糙、开发商如此之委屈。
很多人认为，深圳政府为顺应“房住不炒”，把预售价强行压低了近5万元，强制开发商按照13.2万均价预售。刚需人群拿不出超千万的购房款，最终参与者以富人为主。所以，相当于政府给富人送了大礼包。
真是这样吗？我们来抽丝剥茧。
01
周边可比二手房单价真是18万吗
打开贝壳找房的“地图找房”页面。选择深圳区域，下图映入眼帘。最下面的南山区，以11.5万/平米的均价，显得卓尔不群。
图1：深圳二手房情况
点开南山区，科技园板块13.5万/平米，依然傲立群雄。
图2: 深圳南山区二手房情况
再点开科技园。右下角，会看到本文的主人公：华润城润玺一期花园。
图3：华润城润玺一期的周边二手房（1）
与华润城润玺最可比的当然是华润城润府一二三期。
华润城润玺和润府，本来就同属一个大型旧村改造项目：大冲村旧改。按照次序，润玺该叫润府四期。也许因为四期和“死期”谐音，所以换了一个马甲。
从图3和图4看，华润城项目一二三期，二手房平米均价分别为18.5万、17.1万、18.3万。而且不难发现，本文的主人公华润城润玺，似乎比他的几个哥哥更加优秀。因为其濒临，有深圳大冲村塞纳河美誉的大沙河。
当然，有人会指出，能看到美景的只有少数户型，而且濒临繁华的沙河西路，噪音是个大问题。但不论如何，至少润玺不比他的三个哥哥差。
那么从表面看，润玺应该定价18万/平米。于是乎，很多人就匆忙下了诸多结论：政府强行压价、剧烈扭曲价格、炒房客享受巨大套利空间、住建部门的管理手段太粗糙......
然而，激动之后，我们冷静地分析一下。
图4: 华润城润玺周边二手房（2）
先分析华润城润府一二三期的二手房情况。
从表1可以看出，面积小于150平的房屋，挂牌均价都略大于18万元/平米，但面积越大越便宜。如果房屋面积超过200平，挂牌均价为12.4万元/平米。
润玺1171套房屋中，有约120套面积处于200平米段，还有约120套处于175平米段。开发商如果为了追求快速清盘，就不可能把均价定在18万。实际上，把均价定在比大户型二手房均价略高的13.2万是可以理解的。
表1: 华润城润府一二三期挂牌二手房面积与价格
更重要的是，挂牌价格只是卖房者的意愿，成交价和成交数量更说明问题。
贝壳作为一个超级房产信息大平台，其记录有比较强的可靠性。
表2显示，最近一年来，润府一二三期共成交15套，成交单价约为13万元/平米。
表2: 华润城润府一二三期二手房成交情况
有读者可能说，看最近一年的情况有失公允，因为最近半年涨价了。那么请注意，在15套成交中，只有1套成交于最近六个月内。
这唯一成交房屋的情况如下：
成交时间：2020年11月18日。
房屋面积：206平。
成交单价：82970元/平米。
当然，不排除有零星成交没有被贝壳记录在案。但在最近的六个月内，71套房只成交了1套。这从一个侧面说明，挂牌价格虚高。或者说，有价无市。所以可以放心地说，以18万/平米作为预售参考价格非常不妥当。
既然二手房无法参考，那么就应该参考周边在售新盘。周边深业中城均价13.1万/平米、华侨城天鹅堡三期12.5万/平米。这两个楼盘的区位和档次和润玺比较像。那么润玺预售价定在13.2万/平米，似乎没太大的毛病。
我们要理解一点：政府调控的本意不是压价，而是希望和周边持平。政府住建部门真正要管控的是，开发商跳跃式加价。
当然，最后结果可能超出了管理部门的预期，可能也超出了华润自己的预期，其实恐怕也超出了很多网友此前的预期。
网上有个趣贴：华润城四期开盘价格大猜想。（华润城四期就是华润城润玺一期。）
该贴第一页的9个网友预测中，最高预测是14万，而7个网友预测预售价格会小于或等于13万。
所以，我们认为，住建管理部门并没有刻意大幅压价。
不管定价者初衷如何，最后的结果是，润玺打新场面热闹而宏大。
2020年11月16日，销售方案释放。两天内，华润城润玺收到诚意登记申请15036份。最终，通过资料审批，入围摇号的有效登记号是9687份。对应1171套房屋，意味着命中率低至12%。
当幸运儿拿到购房资格，选好心仪的房子，他们当真可以赚到传说中的500万吗？
02
500万这么好赚吗
假设一位幸运的炒房客买到了一套100平的房子，按照每平米5万的价差，他似乎可以赚500万元。但分析后发现，他想要赚到这空中楼阁的500万，并不容易。
众所周知：从办理完贷款到交房一般要2年时间；拿到房产证至少需要几个月时间。而且深圳政策要求普通商品房拿到证之后3年内不得转让。
而且根据我们的估算，一套南山区的二手房从挂牌到成交大约需要8个月。（估算方法：目前，贝壳网上登记的南山区二手房存量为5510套，贝壳大约登记了80%的二手房源。那么二手房总存量为6900套。wind显示南山区10月-11月，月均成交800套。所以，平均卖房周期约8个月。其实，超过千万的高价房，成交周期会比平均值更长。）
按照以上条件，炒房客从办理完贷款到出售房屋回款，总共需要6年以上的时间。
炒房客每平米的总资金成本是多少呢？咱们算算：房价13.2万，缴纳契税和公共维修基金2.5%，成本变为13.53万（13.2*1.025=13.53）。资金有机会成本，不买房，投资别处也会有收益，这里参考房贷利率，设定为5%，那么六年后的非房投资收益为18.13万元（13.53*1.056=18.13）。也就是说，六年之后，每平米房子的投资成本为18.13万元。
未来房价是否上涨是未知数。就算6年以后，润玺二手房活跃成交价格突破了20万元/平米，这个投资客的超额收益也非常有限。六年总超额收益13.82%【（20-18.13）/13.53=13.82%】，年化不足2.2%（1.0226-1=13.95%，13.95%>13.82%）。如果考虑首付30%，也不到8%。
有读者认为，超额收益8%也不错了。但是，您考虑过人家承担的风险吗？他们有可能永永远远地被套牢在高岗之上。
有读者会提出一个疑问：“能拿出上千万的炒房客会傻吗？一定经过了仔细思考，一定算过账的。”我想有三种解释。第一、虽然贝壳上没有记录，但华润城一二三期的确有18万价格的零星成交。这给了炒房客错觉。就像虽然看到有一扇出去的门，但如果门的宽度有限，当大家都想出来的时候，大家可能都出不来。第二、18万的二手房价格就算没有成交，至少反应了一种预期，反应了一种价格同盟的心态。第三、有些炒房客认为，13.2万的价格，买宇宙中心的房子，风险很小。而且未来房价可能还会翻倍，收益空间却很大。毕竟中国只有三个宇宙中心：均价10万的上海黄埔、均价11万的北京西城、均价12万的深圳南山。
过去的已经过去，我们更关心未来。这种万人哄抢，似乎买到即赚到的局面，未来还会出现吗，这是政策失当造成的吗？
03
类似的场景未来还会出现，而且可能源于政策失当
我们觉得，类似场景未来还会出现。但原因却和华润城截然不同。华润城事件更像是一次产品的热销，而不是行政干预导致的打新套利。
然而，在未来一年的房地产市场里，却可能出现行政干预导致的套利打新。这是因为出现了以下情况。
目前在深圳、杭州、广州等地的热点地块拍卖时，会设置未来销售限价。
例如，2020年10月13日，深圳土地拍卖中，住宅用地均约定了未来销售价格。其中，龙华民治A808-0020地块商品房，最高销售均价6.72万元/㎡；坪山马峦G11341-0137地块商品房，最高销售均价3.95万元/㎡。
如果这些项目在拍卖一年后入市，而周边二手房的真实价格已经显著高于限价，那么就很有可能引发类似的打新哄抢。
管理者应该认识到，价格上升是由于供不应求，任何形式的单纯限价都不能解决根本问题，只会扭曲价格信号，而且往往弊大于利。
刚需族不一定能从“限价”中受益。因为，刚需族需要和投机族竞争。显然，刚需族的财力处于劣势。
而且，虽然限制了价格，但开发商总可以从高价装修，高价车位等方面搞些猫腻，来为自己争取利益。
同时，限价会形成了一块利益，经济学上叫做“租”。从而，限价会引发寻租行为。比如，开发商为了争取监管部门对猫腻行为的纵容，有可能会主动腐蚀监管公务人员。
总之，单纯限价，解决不了问题，还会带来各种弊端。
04
“限价”不是“房住不炒”的朋友
过去十多年，房价持续上升，房地产投资成了全民信仰。然而，局面正在发生变化。单从居住需求看，很多地区的房子已经供大于求。中央适时提出“房住不炒”，正确及时。
“房住不炒”的核心含义，应该是让房子回归居住功能，抑制投机需求。但“限价”却会助推投机需求。
限价本身会传递供给不足的信号，推升市场预期，从而引致更多投机需求。投机需求会推高周边二手房价，二手房价高于限价新盘导致新盘遭哄抢。而新盘的哄抢，又让二手房价格更加坚挺。
最终，炒房者获利退出，并且更加坚信：“限价地区值得炒作”。从而，引发下一个“限售”区域的炒作。
如果做到“房住不炒”？这个问题太复杂，超出笔者的能力。我们试着做四点分析，提四条建议。
第一、在中国，房子已经成为金融产品。金融产品的价格不仅由实际供求关系决定，还会受到未来预期的影响。所以信息应该透明，这样才能形成正确的预期。
所以，第一点建议：房屋统计应该透明。让大家清楚知道，中国各地区到底有多少房？有多少空置房？未来还会建多少房？
第二、在某些热点城市，房屋存量不足是一个事实。限价无法解决供给不足，只能造成“寻租”空间。在这些区域，必须增加房屋供给，除此别无良方。
所以，第二点建议：加快热点城市的旧厂、旧村、甚至部分农地改造，增加土地供给，并适度提高容积率。
第三、在某些城市，房屋存量本来够用，但投机需求旺盛，导致供不应求。在这些城市，需要区分对待刚需者和投机者，提高投机者的交易成本和交易风险，降低交易流动性。比如，政策性房屋，15年内不得交易。在这种条件下，刚需者仍然愿意购买，但投机者就会避而远之。
所以，第三点建议：面向刚需，提供政策性楼盘。政策性楼盘在较长的持有期内不可交易。
第四、目前在很多城市，拥有住宅是落户、受教育的先决条件。每个城市总会有新人进入，不管房价多高，他们都必须被迫买房。那么市场中就不缺接盘侠，投机者自然有恃无恐。
所以，第四点建议：分离房屋居住之外的功能。落户、教育不依托于住宅。
我们只想到了这些。聪明的读者，您还有什么建议？
作者为《财经》产业研究中心研究员，编辑：马克
刘建中
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