华夏幸福化债方案透露出哪些关键信息

从公告方案看，政府没有完全兜底，华夏幸福承担了企业责任，无抵押、弱担保的机构债权人利益得到了一定保证

文 | 王博 张光裕

编辑 | 王博

经历了漫长的设计过程，华夏幸福化债方案终于在9月30日傍晚出炉。

因为战略决策失误、管理粗放，及房地产市场大环境影响，华夏幸福自2021年初陷入现金流危机。

2月，华夏幸福发生首笔52.55亿元债务违约，随后违约规模如滚雪球般越滚越大。

截至9月初，华夏幸福累计逾期债务本息共878.99亿元，其半年报披露，公司在半年末的货币资金余额仅139.8亿元，其中可动用资金仅7.34亿元。

最新的化债方案公告中，华夏幸福披露现有金融债务2192亿元。无论违约与否，化债方案对所有债务做了全覆盖的安排。据接近华夏幸福的人士透露，债务的首期预计现金清偿率有望达到30%-40%，综合长期清偿率远高这一比重。

多位接近华夏幸福综合化债工作的信源告诉《财经》，监管层有意让该化债方案成为房企处理类似债务危机的一个标准化范例。但这个范例能执行下去的前提条件是：出现债务危机的公司，总资产要基本覆盖总负债；公司运营、管理能力没有出现不可逆转的下降。也就是说，企业首先要有自救的能力，而一定现金流注入后，企业的管理团队也有造血的能力将业务可持续地运营下去，慢慢还剩下逐年到期的债务。

01 

保障无担保或弱担保债权人权益

据悉，目前华夏幸福的化债方案细则已经下发给相关债权人，官方公布的清偿方案大纲如下：

公司2,192亿元金融债务，将通过以下方式妥善安排清偿：

1、卖出资产回笼资金约750亿元

2、出售资产带走金融债务约500亿元

3、优先类金融债务展期或清偿约352亿元

（1）应收账款质押和实物资产抵押的金融债务展期留债，维持原财产担保措施不变。展期期间利率下调。如若实物资产抵押相关担保物被处置或出售的，所担保债权可在担保物处置或出售价款范围内优先清偿；应收账款质押的，按年度分期按比例偿还。

（2）与房地产开发建设等业务相关的开发贷，由相关金融机构维持开发贷余额不变，利率下调，存量项目逐步销售偿还，新增项目逐步投放。

4、现金兑付约570亿元金融债务，即出售资产回笼资金中约570亿元用于兑付金融债务。

5、以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿，即以公司约220亿元有稳定现金流的持有型物业等资产设立信托计划，并以信托受益权份额偿付相关金融债务。

6、剩余约550亿元金融债务由公司承接，展期、降息，通过后续经营发展逐步清偿。展期届满后，根据企业后续经营情况，可协商直接清偿或继续展期。

上述信源向《财经》解读了方案的主要化解债务思路：

首先，有902亿元债务将被展期、降息处理。这其中有352亿元是优先类债务，即有抵押物的债务。

华夏幸福的想法是，既然这些债务有抵押作保障，那就请允许把偿债顺序先后移。因为就算将来坏情况发生，偿还不到位了，这些债权人还可以处理抵押资产来保护自身利益。

为了实现全覆盖，方案会先处理没有担保或弱担保的债务。优先类债务保本降息后，华夏幸福会定期偿付利息。

除实物抵押外，还有部分债务是以应收账款做抵押。

华夏幸福的应收账款来自产业新城项目，即当地政府应每年向其支付的运营服务费。因为欠款方是政府，信用等级较高，所以以此做抵押、展期等操作也较能被金融机构接受。

公告写道，另外550亿元将被展期的债务将“由公司承接，通过后续经营发展逐步清偿。”

除去这902亿元展期债务后，还剩1290亿元。公告写道，其中500亿元债务将在项目公司出售后，由买家一并承接。很可能是在项目公司易手时，用债务抵去相应交易款。

如果优先类债务债主不愿意接受展期，或也可选择这一方案。即允许华夏幸福为抵押资产寻找买家，当买卖双方意向明确后，债权人和华夏幸福解除抵押关系，令交易完成，与买家建立新的债务关系。或利用华夏幸福在这笔交易中得到的现金优先得到偿付。

除去这500亿后，还有790亿元债务需要华夏幸福偿还。

华夏计划先以现金方式清偿其中的570亿元。资金来源靠出售变现能力强的资产。

在公告中华夏幸福没有明确表示这类“变现能力强的资产”目前的处置进展。其实，方案既然已经公布，交易就是基本谈妥了。

华夏幸福可出售的值钱资产主要有廊坊的7个产业新城，北京丰台区的项目，一些南方总部开辟的商业项目，以及海外资产。

其中廊坊的7个产业新城项目，极大概率将由国资接盘，卖给河北新空港发展投资有限公司。

天眼查显示，它的两大股东分别是廊坊市投资控股集团和河北产业投资引导基金，双方分别持股约57%和43%。据工商信息，该公司成立于2021年1月22日，正是华夏幸福首笔债务爆雷的前夜。

华夏幸福预计这些资产出售能收回750亿元现金，除还债外，还要保留180亿元用来保证住宅开发交付，以及盘活其它业务板块运营。公告显示，华夏幸福将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务，及物管业务。

对最后剩余的220亿元债务，华夏幸福计划以“220亿元有稳定现金流的持有型物业资产设立信托，以信托受益权份额偿付债务。”

 这类自持物业资产主要是已发育成熟的产业新城项目，每年有较为稳固的租金和服务费收益。这相当于是给以前没有担保的债务，附上了一定的资产绑定。

华夏幸福对还债的时间进度安排是，在2年内把570亿元现金偿付落实到位，剩余以信托、展期等方式陆续偿还的债务，在8年内还清。

02 

政府不兜底  企业不逃废债

综上所述，华夏幸福将通过“卖、带、展、兑、抵、接”等六种方式清偿2192亿元债务。

总得来说，这套方案体现出了华夏幸福的还债诚意，化债方案本身的落地对于债务处置的进展来说就有正面意义。

从化债方案的思路也可以看出，政府在债务处置过程中没有完全兜底，而是成为化债的组织者和协调者；而企业即华夏幸福也没有在处置资产时再犹豫不决，而是看准时机，迅速出手；同时，为了维稳，无抵押、弱担保的机构债权人利益得到了一定保证，它们后面是广大的中小投资者。

华夏幸福债务风险化解事关债权人切身利益和企业存续经营问题，目前细则没有公布，具体到各种偿债举措折价多少并没有办法统计。但如果某些债务真的拖到8年，就算本金兑付，也会有货币贬值带来的损失。

9月30日，在华夏幸福金融机构债权人会议上，华夏幸福代表表示，未来，公司通过债务重组、持续运营，在地方财政、税收、土地政策的支持下，将逐步完善经营状况，恢复“造血”能力，积极争取修复资信，及早恢复融资能力，保障公司经营债务和公司在现金清偿及信托受益权份额抵偿后承接的金融债务的稳定清偿。

对于监管层的指导、支持，债权人的理解和经营团队的努力，华夏幸福的代表也表示了感谢。他们使公司维持了有序经营，最大限度维护了企业经营价值，为债务重组计划的制定和实施争取了时间、创造了条件。

值得注意的是，据《财经》了解，在公告发出之前，债权机构们没有提前获知方案内容，他们是否接受这套方案仍存在变数，不排除未来有进一步调整。华夏幸福公告中也说明，该方案尚未经公司董事会审议，也还未取得相关决策机构同意。

但据《财经》了解，此前华夏幸福方案一直迟迟没有落地，就是因为偿债优先顺序，可抵债资产统计，以及谁来接盘产业新城，是否能只接资产不接负债等问题没有确定。如今从偿债大纲来看，按债务种类并行偿债，最主要的核心资产产业新城也已基本达成交易意向。因此，化债后续可能仅限于各家就还债细节的研讨了。

作者为《财经》记者

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