差别化房贷政策继续加码,降息周期延续——1月房地产政策点评
核心观点
事件
近日,人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
点评该政策是9月底出台”阶段性调整差别化住房信贷政策“的延续,也是扩大了刺激房地产销售端的力度,符合我们预期。但对于实现明年经济稳定增长的要求,该政策力度仍然不足,未来还会继续有总体大幅降息的空间。
我们认为除了降息(无论是结构性还是全面性)之外,尽快平复市场利率、取消限购限贷政策、进一步降低首套比例和公积金贷款利率、加大商业银行放款窗口指导等。同时加大改革力度,以效率优先大刀阔斧地进行推进市场化,把握房地产周期留给我们这几年改革窗口,否则可能造成后续再改革难度加大,央行或可能通过QE进行不良资产的处理等。
我们再回顾一下在《2023年房地产展望》中的观点:展望2023年,面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势,我们认为政策主要集中在支持房地产平稳发展上,在“房住不炒”的主基调下,加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持,允许居民杠杆率阶段性合理上升,力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。
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该政策属于房地产销售端刺激政策根据中央经济工作会议要求:“要因城施策,支持刚性和改善性住房需求”,这次出台政策着力于支持住房需求,也即刺激房地产销售端的改善。
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政策效果并不显著,后续还需大幅降息回顾9月份的房地产组合政策,政策效果并不显著。9月份70个大中城市符合政策要求(2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降)的23个城市中,房价出现较明显回稳的城市仅有昆明、泉州、泸州和大理,其余城市房价同比、环比仍在负增。截至11月新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市个数提高到38个。
从销售面积来看,在已公布的11个城市数据中,我们发现9月至11月出现明显好转的城市也不多。其中:泉州商品房销售面积累计降幅从-9.4%收窄至-6.1%;岳阳-37.7%收窄至-32.8%。其余城市销售面积累计降幅没有明显收窄。
房价下行压力较大,房地产周期正进入螺旋式通缩阶段,我们在《本轮房地产组合政策效果如何?》和多次报告里提及,房地产占GDP比重较大,其处于去泡沫软着陆、房价指数向房租指数回归的过程。在这一过程内抵押品不足、居民消费意愿下降、资产负债表受损等特征都会表现出来并影响经济的转型升级进程,中国已经进入长周期的降息周期。
报告名称:
《差别化房贷政策继续加码,降息周期延续——1月房地产政策点评》
对外发布时间:
2023年1月6日
报告发布机构:
长城证券股份有限公司(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)
本报告分析师:
蒋飞
S1070521080001 jiangfei@cgws.com
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