北京商改住再下实锤，二手商务型公寓或可落户！高租金推动商住投资回潮！
自从前些时间北京市某个区推动商办产品改住宅政策公布之后，北京商办改住宅似乎就陷入了僵局！
然后最新传来内部消息，通州的商务型公寓或可迎来落户的机会！
上图是通州某个商务型公寓的业主群，据说在经过一番争取之后，目前已经开始有落户的可能，同时可以去相关派出所提交落户申请。
北京商务型公寓可以说是一种特殊类的产品，仅供通州运河区域用以商务人士居住的公寓类产品，其他地区绝无仅有。
通州商务型公寓是属于50年的办公类用地性质，从土地性质上看，也是商办类产品无疑。但是从产品规划设计上看，有燃气，民水民电，却又是一个标准的住宅类产品配置。
同时此类产品还游离于北京326限购政策之外，根据2016年5月份通州发布的《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，里面提到关于商务型公寓的详细限购条件：
1.无房的北京户籍家庭可购买。
2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭也可以购买。
3.在本市无房且连续缴纳社保或纳税5年以上的非本市户籍居民家庭可购买。
4.居民家庭购买的通州区商务型公寓，核验购房资格时计入该家庭的住房套数。
这是一个典型的住宅限购标准，但是这类产品又很奇怪，既落不了户，同时还无法注册公司，是一个典型的四不像产品。
这就导致很多人购买了以后，影响了其住宅的购买资格，又无法出租给公司注册，投资价值和居住价值均出现了较大的折扣。
如果说这一次能够实现落户成功，那对于北京商改住进程，尤其是二手商办改住宅的进程那是一个相当大的跨越！
【1】
全民去杆杠，减债务
住宅投资渐渐失去了颜色
众所周知，目前整个中国都在艰苦的干一件事：那就是去杆杠，减债务。因为中国居民的债务风险实在是太高了。
在西方经济学里，有一个概念叫做明斯基时刻，说的就是如果居民债务积累越来越高，一旦由于债务过高，导致还不起月供，就会形成竞相抛售房产，导致房价出现崩塌式下降！
中国的明斯基时刻并不遥远了！所以目前中央三申五令要求坚决去杆杠，减债务，归根结底还是为了避免债务风险大爆炸，出现房价崩盘。
在这种背景下，中国房价再次出现普涨的可能性几乎为零，但是也不会下降，总体基调还是要保持稳定。
降房价，会刺破泡沫，导致资产大规模贬值，这绝对要避免！涨房价，会再次刺激债务上升，将来爆掉的风险会非常高，死的人会更多！
也就说未来的房价水平会保持在高位盘整，慢慢的消化积累多年的债务风险，这才是中央最希望看到的局面。
既然房价已经失去了上涨的空间，住宅投资的颜色将会逐渐淡去，企图在短期之内获利的可能性就已经不存在了。
高租金反而成为了房产投资保值的最佳选择标准！
因为只有高租金水平，才能平稳去化债务，达到投入产出的基本平衡，尤其是在未来较长时间内可能房价不变的背景下。
从这一点上看，商住的投资价值可能会重新被市场所挖掘并看重。
【2】
户型小，总价低，租金单方坪效高
纯粹租金角度看，商住投资价值已高于住宅
在同一个区域内，一个30平米左右的商住产品，其租金水平就等同于一个50-60平米的住宅租金水平。
因此从租金单方坪效上看，显然商住租金的单方坪效是住宅的两倍了！
住宅的投资价值其实更多是来自于其附加的公共服务价值，比如落户，上学等等因素。
而一旦商改住进程加快，商住投资价值将会对住宅投资形成巨大的威胁！
因此如果仅仅是从租金投资角度看，商住的投资价值是要高于住宅的，尤其是单方坪效更为突出。
尤其是商住类项目，一般都靠近重要的轨道交通沿线，同时还位于城市中心腹地，配套资源丰富，其出租前景更为看好。
因此综合看，目前的房产投资保值取向，应该更加倾向于租金更高的产品，用以持续创造现金流降低债务风险，显然商住的投资价值应该会逐渐得以释放 。
【7月26日晚八点半，大山微信群讲座：新机场对环京市场的影响专题】
——精品文章——