新地王时代到来！房企大规模回归一线楼市，核心都市圈房价上涨或难避免！

2015年在中央经济工作会议上，曾经提出未来中国经济空间格局的三大国家发展战略：京津冀协同发展+一带一路+长江经济带。

2019年1月，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出未来中国经济格局要重点发展都市圈。

并同时提出明确的发展目标：到2022年，中国都市圈同城化取得明显进展。到2035年，国内要形成三个具有全球影响力的都市圈。

2019年2月，中共中央及国务院审批通过《粤港澳大湾区规划纲要》，将粤港澳大湾区的九个城市协同发展列入国家发展战略。

2019年3月，国务院在两会《政府工作报告》中，明确将长三角一体化发展上升为国家发展战略。

中国将国内经济最发达的三大都市圈全部列入了国家发展战略：意味着中国经济未来的发展格局已经从区域均衡性布局，全面转向重点区域集中发展布局，资金、产业及人口会更加集中于三大核心都市圈。

与此同时，2019年全国棚改计划开工量仅有460万套，同比下降了20%以上；根据既定安排，到了2020年，全国棚改任务就基本完成停止了。

失去了棚改资金的支持，未来非核心都市圈内的三四线城市，甚至是部分二线城市，也将逐渐失去对资金、人口的吸引力，走向明显的下坡路。

尤其是一二线城市未来逐渐加大落户政策的调整，导致三四线城市的人口外流更加严重：过去十年，三大都市圈人口增加接近8000万。

每年就有接近800万人口流入三大核心都市圈，未来这种趋势会更加明显：尤其是随着落户政策的逐渐放开。

自从2018年下半年开始，众多房企就已经开始陆续撤出三四线城市，未来重点布局一二线城市：泰禾、雅居乐撤出海南市场，碧桂园宣布减少三四线城市布局，恒大也提出坚决不去四线城市投资。

2019年6月24日，深圳市推出五宗土地招拍挂，参加竞拍的房企居然高达80家之多，竞拍金额高达1000个亿，最终完成成交金额224个亿，已经达到了深圳整个2018年土地成交金额的50%。

其中有两块地的楼面成交价居然高达6.7万/平米，这样的盛况只有在2015-2016年房地产市场最火的时候才出现。

而北京在近期同样也迎来了拿地的高潮！

从5-6月份两个月期间，北京一共推出六块住宅用地，总成交金额也超过了210个亿，其中孙河地块创造了高达6.9万/平米的楼面价单价地王，是典型的“面粉比面包还贵”。

毫无疑问，我们认为一线城市已经迎来新的“地王”时代！

而从参加竞拍的房企数量及金额来看，可见全国资本正在加速回流一线楼市，从而推动一线城市的土地市场进入了“疯抢”状态，尤其是核心地段的土地资源，备受青睐。

背后的原因，我们认为除了看好三大核心都市圈的发展之后，还出于对未来经济下行导致的资金风险的考虑：一旦经济下行压力加大，只有一线都市圈才能确保资金的最大安全。

目前有很多房企大量在三四线城市拿地，积压了大量的流动资金，一旦经济下行压力加大，棚改的逐渐退出，人口加大流出，三四线城市楼市必将面临严峻的销售问题，会直接导致企业资金断裂。

因此在这种背景下，只有加快回归一线城市布局，才能确保流动性安全：雅居乐首次在北京公开拿地，就投入了高达30个亿拿了亦庄地块。

尽管一线城市拿地成本较高，但流动性却能够得到保证：在目前的状态下，确保现金流安全，要比盈利重要的多。

那么一旦全国资金大规模回流一线城市避险，会不会导致一线及环一线楼市的房价出现暴涨呢？

我们的判断是：一线及环一线楼市房价短期内不会出现较大波动；但从长期来看，核心都市圈的房价上涨已不可避免。

原因一：限购严，存量大，一线及环一线楼市需要时间去库存，因此短期看，房价波动不大。

目前北上广深等四个一线城市，依然保持严格限购政策，买房需求端大规模爆发的可能性不大。

比如北京地区，2019年普通商品住宅的月度成交套数仅有2000-3000套，只有731新政之前的60%-70%左右，每年成交总量不到3万套。

而目前北京普通商品住宅存量高达6.2万套，至少可以满足2年的消化周期，再加上后续新增的存量，因此我们判断北京房价未来1年之内不会有暴涨的可能性。

原因二：但是随着北京陆续加大不限价地块的出让，限竞房将逐渐被消化，一旦不限价商品住宅占据市场主流，北京房价有可能出现较大上涨，从而推动需求外溢，推动环一线楼市房价暴涨。

今年以来，北京已经推出8块不限价地块，总规模接近100万平米，因此一旦这些项目成为未来北京供应的主力，那么肯定将会推动房价上涨。

因此，从短期看，由于限购政策限制需求端难大规模爆发，加上存量较大，核心都市圈房价难有大表现；但从长期看，人口，产业及资金大规模进入，加上限价放松，核心都市圈房价的上涨很难避免。

所以，都市圈时代的到来，标志着中国楼市发展重心即将重回一线及环一线：棚改减速+落户放松+经济下行，三大要素决定了全国资金必将重回一线，推动都市圈房价进入新阶段。

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环京楼市政策的未来演变趋势，三个四统一区域

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