首例退租或超预期！东西城即将巨变：老城区变身文化区，房价还能稳吗？

8月10日，将是北京核心区首例直管公房退租片区菜西，结束签约的时间。

根据退租居民反馈，一直到9日深夜，菜西退租工作办公室还“灯火通明”，持续加班，说明退租工作依然在紧张进行。

我们估计最新的退租数据，官方将会很快公布，而且本次菜西的退租率极有可能将超过之前的预期比例：30%-40%。

其实就在一周之前，官方给出的数据中，390户直管公房，已经有150户自愿退租，退租率就已经达到了40%。

而根据最新的消息来看，最后的退租率极有可能会超过50%！

根据某些居民的反馈，个别院子除了1-2户，其他都“已经退租了”。

“除了少数房少人多的走不了”之外，大部分已经申请退租。

也有人表示“都是出于无奈，不走以后不知道会怎样，担心越来越坏，所以都走了”。

甚至有些退租居民说“退租办公室的人，都让他们别再退租了，再退租人气就没了，再说也没有那么多钱给啊”。

当然以上说法只是一种玩笑而已，具体退租的真实情况，我们等待官方最后的宣布。

8月9日中国银行刚刚宣布在未来五年要给北京实施4000亿的融资支持，重点用于支持北京做好重大活动支持保障工作。

而且北京市在多份文件中，均明确提出“要推广申请式退租经验，推进核心区平房有机更新，改善留住居民生活条件”。

这也就意味着核心区退租工作肯定将会持续推广，如果按照菜西试点这个退租率，恐怕北京东西城未来将会迎来巨变！

【1】

坚持“保障对保障”原则

核心区人口迅速向近郊区转移

在本次核心区退租中，官方一再强调，要坚持“保障对保障”的基本原则，这个也是市政府工作报告中提出的基本方向。

“保障对保障”的意思很明确：直管公房的性质是保障房，退租及腾退后提供的安置房源，依然还是保障房。

根据2019年1月16日，北京市住建委和东城区、西城区政府联合发布的“18号文件”中就提出，“定向安置房按共有产权住房管理，也可作为公租房使用”：这意味着退租居民对于安置房将不再拥有完全的产权。

2019年8月，北京市住建委发布了《北京住房建设白皮书》，在里面再次强调要坚持“保障对保障”的基本原则来推进核心区平房院落有机更新。

保障对保障的原则确定，意味着两件事：

第一，退租居民已经不可能再拥有回迁的机会，因为东西城已经基本“禁住”，新的住房建设基本停滞，无房可回迁。

第二，北京绝大多数的共有房均分布在顺义、大兴及房山等近郊区，接受退租意味着要迁往近郊区。

如果按照菜西试点这个比例来估算，我们判断核心区常住人口的下降将会超过预期比例，东西城人口将会迅速向近郊区转移。

【2】

共生院将广泛应用

老城区变身文化区 

而对于退租腾退出来的多余房子，北京市政府主要有两个方面的考虑：

第一，是对腾退的院落和房屋进行修缮，增加公共设施，比如增加厨房及卫生间，改善了留下来的居民的居住条件。

第二，是引入新居民，实现腾退院落和房屋的利用，推广共生院生活。

现在有很多人比较担心的问题就是：一个院子如果只剩下我一户，将来会不会有什么问题？

目前看解决的方案就是推广共生院：就是留下来的原住民与改造后的新居民一起共住在一个院子里，实现共同生活，即为共生院。

比如，草厂片区的院落升级改造后，定位为“青年公寓”，引入知识层次高的年轻人群，与留下来的老北京人做邻居，共推出了9个院子约16套房间。

目前，草厂“青年公寓”项目已经开放申请，按面积大小月租金5000元至10000元不等。“春风习习杂志图书馆”的员工成为首批新居民，已经入住位于草厂四条的三套院落中，和胡同老居民“共生”。

未来还会有更多的胡同，尝试改造成为高端民宿、精品酒店、茶室及书店等各类文化空间，东西城将逐渐由老城区变身成为拥有历史味道的文化区。

这就意味着未来的东西城将不再是一个传统的居住老城区，而是朝着文化区，甚至是旅游区来逐渐过渡。

因为我们认为，所谓的“中央政务区”，并非仅仅是中央政务功能区，更是历史文化区和旅游区，是展示大国政治、文化、历史发展的核心平台。

【3】

东西城未来锁区可能性不高

未来房价取决于资源优势

由于东西城面临如此重大的转变，很多人对未来东西城的房价有了较大的担忧，这种担忧主要集中在两个方面：

第一，东西城未来会不会锁区？

由于通州在宣布成为副中心之后，宣布进行了局部锁区，要求北京户籍必须首套才可购房，外地户籍必须三年通州社保才能购房。

因此东西城未来是否会锁区，引发了一定的心理恐慌。我们的判断是锁区的可能性不大，原因在于东西城已经基本禁住，没有新开发的商品住宅，因此不存在大规模炒房的可能性。

因此采取“只有东西城户口才能买东西城的房”的锁区方式没有必要，反而会引起东西城房价的动荡，不满足稳房价的政策意图。

第二，东西城未来的房价会怎么变？

我们认为东西城未来房价的不确定性比较大，原因在于随着人口比例的下降，东西城的优势资源也会逐渐外迁：包括好的学校及医院等资源。

目前已经有一定比例的核心区学区资源确定要转移，同时医院的资源也会逐渐疏解，人口密度的下降会导致优势资源占有率的下降。

但是我们认为这种转移可能是长期效果，短期之内出现较大转移疏解的可能性不大，只有在未来3-5年才会逐渐看到资源逐渐疏解的后果。

而支撑东西城高房价的核心，恰恰就是优势的学区资源及医疗资源，因此我们的判断是：短期之内东西城房价会平稳，略有波动；而从长期来看，不确定性较大，如果学区资源能够得到保证，房价还会持续走高。

相反，如果学区资源流失，房价未来的不确定性就会很高。

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