类案检索 :『合资、合作开发房地产合同纠纷』公报案例、典型案例、要览案例等汇编（28例）
关键词 | 公报案例 | 裁判摘要 |
合作开发协议/项目公司股权/权利义务 | (2015)民提字第64号：海南海联工贸有限公司与海南天河旅业投资有限公司、三亚天阔置业有限公司等合作开发房地产合同纠纷案 | 合作开发房地产关系中，当事人约定一方出地、一方出资并以成立房地产项目公司的方式进行合作开发，项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台，合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益；合作各方当事人在合作项目中的权利义务应当按照合作开发房地产协议约定的内容予以确定。 |
不动产登记簿/国有土地使用证/注销 | (2013)民一终字第18号：四川省聚丰房地产开发有限责任公司诉达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案 | 不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用证但并未注销土地登记的，国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。国有土地使用权转让法律关系中的转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的，人民法院不应支持。 |
双方违约/解除权 | (2012)民一终字第126号：兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司等与爱之泰房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案 | 在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素，判断合同当事人是否享有解除权。 |
合作协议/产权登记/产权归属/增加容积率/新增面积分配 | (2011)民申字第777号：江西省南昌百货总公司、湖南赛福尔房地产开发公司与南昌新洪房地产综合开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案 | 1. 在审理合作开发房地产纠纷时，判断争议房屋产权的归属应当依据合作协议的约定以及房地产管理部门的登记情况全面分析。在没有证据证明双方变更了合作协议约定的情况下，一方当事人仅以为对方偿还部分债务或向对方出借款项、对争议房产享有优先受偿权，以及“五证”登记在其名下等事实为由，主张确认全部房产归其所有的，人民法院不予支持。 2. 在鉴定意见作出后，若当事人表示不同意鉴定意见的，应提供相应的证据证明鉴定结论存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条中规定的情形，否则，法院对其重新鉴定的申请不予采纳。 3. 合作双方在签订合作合同之后，合作项目在双方共同努力下得以优化变更，建筑面积在土地面积不变的情况下因容积率变化而得以增加。由于土地价值与容积率呈正相关，提供土地一方的出资部分因容积率增加而增值，其应分获的房产面积亦应相应增加，该方当事人可按照原合同约定的分配比例请求分配新增面积部分。当事人对于应分得但未实际获得的不足部分，如让另一方实际交付已不现实，可根据市场行情认定该部分房产价值，由另一方以支付现金的方式补足该部分面积差。 |
合作开发/多份协议/权利义务 | (2011)民抗字第48号：重庆雨田房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司重庆市分行房屋联建纠纷案 | 1. 双方当事人在平等自愿基础上达成的前后两份协议，符合法律规定，合法有效，两份协议所约定的内容均应对当事人产生约束力。当两份合同(协议)均属有效合同(协议)，除当事人有特别约定外，如果前后两份合同(协议)对同一内容有不同约定产生冲突时，基于意思表示最新最近，且不违反合同(协议)目的，可根据合同(协议)成立的时间先后，确定以后一合同(协议)确定的内容为准。如果前后两份合同(协议)所约定的内容并不冲突，只是对合同(协议)的内容进行了不同的约定，因此，不能简单地认定后一协议是前一协议的变更，或后一协议是对前一协议的补充和完善。 2. 当事人在法律规定的范围内处分自己的民事、诉讼权利和“不告不理”是民事诉讼的重要原则，人民法院处理民商事纠纷时，只能对已诉至法院的民事权利义务关系作出判断，除涉及国家和公共利益外，其审理和判决应以当事人请求、主张的范围为限。 |
多份协议/确定履行内容 | (2010)民一终字第109号：吉林省东润房地产开发有限公司与吉林佳垒房地集团有限公司、第三人大商股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案 | 1. 合作开发房地产合同中发生其他事宜的，按照《合同法》的规定处理。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2. 双方当事人在签订合同后、履行合同过程中，因情况变化，又签订多份补充协议修改原合同约定的，只要补充协议是当事人的真实意思表示，协议内容符合法律规定，均应认定为有效。当事人对多份补充协议的履行内容存在争议的，应根据协议之间的内在联系，以及协议中约定的权利义务分配的完整性，并结合补充协议签订和成立的时间顺序，根据民法的公平和诚实信用原则，确定协议的最终履行内容。 |
根本违约/解除合同/解除异议期间 | (2010)民一终字第45号：深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案 | 合同一方当事人构成根本违约时，守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力，解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延，而不能改变合同解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间，在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 |
合同名称/合同性质/恶意串通/合同无效 | (2009)民申字第1760号：陈全、皮治勇诉重庆碧波房地产开发有限公司、夏昌均、重庆奥康置业有限公司合同纠纷案
| 1. 根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。当事人自行约定的合同名称不影响对合同性质的认定。 2. 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：………(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；………”根据前述规定，法人与他人恶意串通签订合同，表面上损害法人自身利益，实质上损害第三人利益的，第三人有权提起确认合同无效之诉。 3. 对于前述条款中“恶意串通”行为的认定，应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意，并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况，在此基础上加以综合判定。 |
村民会议/合同效力 | (2006)民一终字第59号：浙江省乐清市乐城镇石马村村民委员会与浙江顺益房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案 | 村民会议由村民委员会召集，对于涉及村民利益的事项和村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定后方可办理。村民委员会经依法召集村民会议讨论决定后与他人订立的协议，应当认定为合法有效。因挂牌出让而签订的国有土地使用权出让合同，如果第三方提出异议，认为在竞标中当事人有串标行为侵害其利益，应由第三方向有关部门提出主张。 |
审判监督/审理范围 | (2006)民一终字第28号：中国有色金属工业长沙勘察设计研究院与海南省汇富房地产开发公司长沙公司、海南省汇富房地产开发公司合作建房合同纠纷案 | 依照审判监督程序对案件进行再审的基础，是已经发生法律效力的判决、裁定确有错误，或者有证据证明已经发生法律效力的调解书违反调解自愿原则或调解协议的内容违法。纠正原审错误是再审的基本功能。因此，再审应当依据原审的审理范围进行，而不能超出原审范围进行裁判。 |
合作开发合同/项目公司/新增面积 | (2005)民一终字第60号：长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案 | 1. 合作开发房地产合同，是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。在一方以资金为出资，另一方以土地使用权出资的合作开发房地产合同中，以土地使用权出资的一方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，是合作开发房地产合同约定的重要内容，有时需另行签订土地使用权转让合同。 2. 判断合作开发房地产合同的效力，主要是以签订合同的当事人的意思表示是否真实，一方是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各方是否共享利润、共担风险为标准。如果各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，不管该项目公司是否成立、土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。 3. 合作开发房地产过程中新增加的面积是合作项目的产物，理应归合作各方共同所有，但合作开发房地产合同及相关协议中，未就新增加的建筑面积分配予以约定，合作方依合同关系而非股东身份对新增建筑面积提出分配主张的，法院不予支持。 |
吊销/清算/注销/法人资格/诉讼能力 | (2005)民一终字第57号：重庆台华房地产开发有限公司与重庆晨光实业发展(集团)有限责任公司、重庆晨光百货有限责任公司、重庆晨光大酒店有限责任公司房屋搬迁纠纷案 | 吊销企业法人营业执照是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法企业法人作出的行政处罚。企业法人被吊销营业执照后应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。判断企业法人资格存续与否，应当以工商行政管理机关是否注销其法人资格为标准，只要该企业尚未被注销，即使被吊销营业执照，仍具有法人资格，仍具有诉讼的权利能力和行为能力，有权以自己的名义进行诉讼活动。 |
法律关系/案件事实/变更诉讼请求/驳回起诉 | (2004)民一终字第107号：北京新中实经济发展有限责任公司、海南中实(集团)有限公司与华润置地(北京)股份有限公司房地产项目权益纠纷案 | 根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，一审诉讼中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，法院应当告知当事人可以变更诉讼请求；当事人坚持不变更诉讼请求的，法院应当驳回其起诉，而不应作出实体判决；法院径行对当事人未予主张的法律关系作出裁判，既是代替当事人行使起诉权利，又剥夺了对方当事人的抗辩权利，构成程序违法。 |
催告履行/守约方/合同解除 | (2003)民一终字第47号：上海万顺房地产开发公司与永新实业发展有限公司等合作开发协议纠纷案 | 1. 催告对方履行的当事人应当是守约方，处于违约状态的当事人不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。 2. 合同解除权的行使须以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律规定的程序，否则不能引起合同解除的法律效果。 |
显失公平/不利条款/撤销 | 家园公司诉森得瑞公司合同纠纷案 | 1. 合同的显失公平，是指合同一方当事人利用自身优势，或者利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平原则。 2. 双方签订的合同中设定了某些看似对一方明显不利的条款，但设立该条款是双方当事人真实的意思表示，其实质恰恰在于衡平双方的权利义务。在此情形下，合同一方当事人以显失公平为由请求撤销该合同条款的，不应予以支持。 |
二、最高人民法院发布的典型案例（2例）
关键词 | 典型案例 | 裁判要点 |
合作开发/拆迁安置补偿
| (2000)民终字第64号：北京成铭大厦有限公司与北京红都集团公司房地产合作开发纠纷上诉案 | 讼争土地的使用权人将土地及地上设施投入项目，并实际参与合作开发与项目的申报，是合作开发行为。双方协议的性质为合作开发，并非拆迁安置补偿性质。 |
二审审理范围/社会公共利益 | (2017)最高法民终664号：中森华投资集团有限公司、湖北徐东（集团）股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案 | 1. 二审原则上应当只针对上诉人所提上诉请求进行审理。 2. 社会公共利益一般指社会上大多数成员的利益，具有广泛性、群众性、不确定性，而不是某个集团或者个人的利益。 |
三、中国审判案例要览案例（7例）
关键词 | 要览案例 | 裁判摘要 |
预售登记/实际占用/中止查封 | (2012)二中民初字第09069-1号：北京市物资有限公司等诉北京永安兴业房地产开发有限公司合资合作开发房地产纠纷案 | 法院保全查封涉案房屋之前，权利人与当事人双方签订了“商品房预售合同”，且已到房屋管理部门做了商品房预售联机备案登记，支付了全部购房款，并且实际占用了房屋，将房屋租赁给他人使用。权利人虽尚未办理房屋产权过户登记手续，但并无过错的，有权请求法院中止对涉案房屋的查封。 |
注销登记/终结诉讼/公司股东/诉讼地位 | (2012)穗中法民五重字第1号：广州森润贸易有限公司诉广州市正信实业有限公司等合作开发房地产合同纠纷案 | 经工商行政管理部门核准注销登记，公司终止，其民事权利能力和民事行为能力消灭，因其没有确定权利、义务承受人，以公司为被告的诉讼无法继续，应依法终结诉讼。公司股东的诉讼地位不等同于公司的诉讼地位，以公司的股东承担公司的诉讼主体地位，缺乏法律依据，不予采纳。 |
炒地行为/未取得土地使用权/合同效力 | (2004)渝二中法民终字第842号：吴圣远诉武夷山市国家旅游度假区建设发展总公司等案 | 对土地使用权转让合同，转让人如取得土地使用权证书后与受让人订立土地使用权转让合同的，只要符合《民法通则》所规定的民事行为有效条件，合同即成立生效，至于合同所转让的标的物是否达到《城市房地产管理法》第三十八条规定的投资开发条件，能否完成转让行为只是合同履行的问题，并不影响合同的效力，可通过瑕疵担保责任制度对受让人进行救济，炒地行为应由政府行政管理部门监管，不能因转让标的物有瑕疵而认定合同无效；即使在转让人没有取得土地使用权证书即与受让人订立土地使用权转让合同的情况下，合同也不能当然无效，而只是属于无权处分行为，如果处分人在订立合同后通过努力实现相关条件如取得土地使用权证书，完成开发投资条件的，其仍可继续履行转让义务，即使处分人没有取得土地使用权证书，也仅仅属于合同的嗣后不能履行，合同仍然有效，转让人承担履行不能的违约责任。 |
违章查处/暂停审批/情势变更/不可抗力/违约责任 | (2002)高民终字第435号：北京商建房地产开发公司诉北京市北郊农场合作建房协议案 | 1. 双方合作建设的项目用地在报批过程中因遇有行政部门查处违章，查处期间暂停审批工作，导致当事人无法依约取得规划许可，符合情势变更情形，不能视为违约。对方尚未解除合同，即与第三人另行签订转让合同，属于违约行为，所签订的土地使用权转让合同无效。双方约定的相关建设用地已经政府规划批复，准许进行开发建设的，双方应当继续履行合作建房协议。 2. 行政部门暂停审批并不产生不能履行的影响，因而不构成不可抗力。但是，行政部门暂停审批影响到当事人履行其义务的客观基础，事实已经发生了根本变化，且该变化不可归责于任何一方当事人。这种情况下如要求当事人继续履约，必然使其处于极为不利的境地。可能造成显失公平的后果。因此，行政部门暂停审批完全符合情势变更的要件，当事人不继续履约不应承担违约责任。 |
合作开发/商品房买卖 | (2001)昆民初第185号：中国工商银行昆明市牡丹支行诉昆明鸿城房地产开发有限公司商品房预售合同案 | 当事人之间签订合作开发房地产合同无共同开发、共同经营相关约定，一方支付款项获得房屋原始所有权，双方的行为属于买卖商品房，买卖的标的物为预期商品房，故双方当事人之间实质上建立了一个商品房预售法律关系。 |
权利义务转让/合同变更 | (2000)民上字第75号：上海市商业职业技术学校诉杭州晶叶光缆纺织实业有限公司等案 | 双方当事人订立合作建房合同，双方明确约定建设方将自己的权利义务全部转让给第三人，应认为合同的主体发生了变更，而不是重新设立了新的合同。双方当事人已办理了主要的合作建房手续，因此，应认定合同是有效的。 |
合同约定/炒卖房产/违约损失 | (1994)民上字第18号：重庆华侨实业总公司诉中国重庆国际经济技术合作建设开发公司合作建房案 | 1. 影响利润分配、风险分担的因素，除了双方当事人投资大小这一主要因素外，还要受管理能力、技术、投入精力的多少等因素的制约。至于利润具体如何分配，风险如何分担，由双方当事人在法律允许的范围内自行决定，只要不违反法律规定，其约定即应受到法律保护。 2. 开发商在诉讼前已投入大量建设资金，且项目所有权和土地使用权未发生转移的，不能认定为炒卖房产。 3. 违约损失是指由于合同一方当事人的违约行为给对方造成的损失，包括直接损失和间接损失两种情况。直接损失是指违约行为所造成的对方当事人现实经济利益的减少，包括现有财物的支出，毁损灭失等；间接损失是指违约行为所造成的对方当事人可得利益的减少，由于可得利益仅是一种可期待的利益，是否转变为现实的经济利益，除了正常履约外还有赖于其他诸多合同外因素，故一般无法对间接损失作出准确的判定，有鉴于此，司法实践中对此一般也未予以保护。 |
四、人民法院案例选案例（4例）
关键词 | 案例 | 裁判摘要 |
合同名称/合同内容/合同性质 | (2017)陕民终627号：陕西海天制药有限公司诉陕西生力置业集团有限公司合资、合作开发房地产纠纷案 | 1. 当事人约定内容与合同性质出现矛盾，或者合同实际履行与合同目的相冲突的，应依照民事法律行为应当具备意思表示真实条件的规定，结合民法原理，审查判断当事人的真实意思表示，除保障交易安全保护善意第三人利益之外，在当事人提出请求时应以真实意思表示来确定双方的合同性质和合同权利义务关系。 2. 当事人双方约定“提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益”，与合作开发房地产合同法律关系中双方当事人应当共担风险的“合作开发”特征相悖，表明约定目的并非欲行合作之实，合作开发建设只是当事人的虚伪表示。根据有关意思表示民法理论，其合作开发的虚伪表示在当事人之间不发生法律效力，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，应当依照双方的真实意思表示来确定合同性质和双方的权利义务关系。 |
根本违约/合同解除/解除异议期间 | (2010)民一终字第45号：深圳富山宝实业有限公司诉深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案 | 合同一方当事人构成根本违约时，守约的一方当事人享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力，解除通知送达时间的拖延只能导致合同解除时间相应后延，而不能改变合同解除的法律后果。当事人没有约定合同解除异议期间，在解除通知送达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 |
合作开发/开发资质/合同效力 | (2009)苏民终字第0280号：盐城港口集团有限公司诉盐城市馨安房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案 | 1. 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应认定合同有效。即使双方当事人存在“借用”资质之意图，但是，以资质、技术、劳务出资非法律所排除，且双方没有明确排除有资质的一方不承担风险，不能因双方存在“借用”之意而否定其合作的性质。 2. 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 |
合同名称/合同性质/合同效力 | (审结时间: 2001.06.12 )奉贤公司诉中亚公司双方签订的以暗股形式参建房地产开发项目协议无效返还参建款案 | 在民事案件审理中对合同性质的把握，应根据合同的内容并结合各种法律关系构成要件进行认定，合同的形式或合同文字表面的陈述不能作为认定合同性质的惟一依据。协议中未明确参建房屋的部位，但却约定了以暗股的形式参建并按其投资比例分享利润，故协议实为隐名投资协议；名为参建实为投资的协议不违反法律和行政法规的禁止性规定，应属有效。 |
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诉讼是心智的博弈
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