下半年房地产市场可能更不景气，南昌会如何？
“面对外部形势，稳增长的重点不再以房地产来刺激，而更多的是以稳制造业的投资，以开拓国内的消费来应对”。
在8月7日于海南三亚举办的2019博鳌房地产论坛上，国家统计局原局长、阳光资产首席战略官邱晓华表示，近期中央重提房住不炒，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，给市场提供明确信号。
邱晓华表示，正因这一政策导向，7月份金融监管部门再一次收紧有关房地产融资环境，“可以预期这个政策还会持续，对地产商而言，融资的严峻性要充分地看到”。
中国房地产仍有成长空间
论坛上，邱晓华指出，政治局会议明确把与民生相关的项目作为补短板的方向，包括实施城镇老旧小区的改造，城市停车场、城乡冷链物流设施建设等工程。从旧城区、老城区改造看，现在有17万个城区小区需要改造，涉及的市场规模初步测算大致是3万亿—5万亿。因此3年—5年内把项目落实好，可预期每年规模将会达到1万亿左右，“对地产商而言，开辟了另外一条求发展的新路”。
邱晓华认为，下半年的房地产市场可能会更不景气，地产投资的速度会放缓。
他指出，地产投资与经济增长的关系密切，“无论宏观调控如何严厉，房地产增长的趋势不会改变，因为政府政策的底线是要平稳、健康的发展。从这个意义看，地产投资的前景未必就是不好的，可能改变的只是结构，改变的只是速度，但不会改变整个发展的态势”。
邱晓华认为，从中国未来的市场前景看，房地产仍然有成长空间：
一是居民杠杆率有空间，2018年居民杠杆率为50%，按照过去8年平均提高3到5个百分点的节奏计算，仍有4年到5年的上升空间，日本1990年居民杠杆率是70%，今天中国居民杠杆率才50%，“并没有到天花板”。
二是中国居民的储蓄率仍然高于其他国家，从储蓄转化为投资角度看，仍然还有比较坚实的物质基础。
三是城镇化仍有空间，从目前年均新增1600万城市人口和500万套棚户区改造以及其它改善性需求看，“房地产刚需依然是比较稳健的，我们不要对房地产市场空间失去信心”。
邱晓华表示，简单比较国际数据，房价收入比、自有率、认捐住房面积、住房空置率、商品房总市值，得出的结论是中国房价已经非常危险，但事实上这些数据与中国特色的制度和民族文化习俗相关，简单对比容易得出错误结论。“拥有一套自己的住房始终是大多数中国人的梦想，不要简单地从国际数据来看中国”。
他指出，之所以中国房地产市场还有较大的刚需潜力，主要来自两方面：第一，城市化进程的推动，新增城镇人口生存型的住房需求，今天是3亿人的住房需求，已经进城的1亿人怎么从农民变为市民，在城市真正落户。二是棚户区改造涉及到1亿人，怎么进一步改善他们的住房需求。三是来自中西部地区城市群建设涉及到1亿农民变为市民，这3亿人的市民化进程还在路上，他们对基本的住房还是有一个最大的刚性需求。
此外，原有城市人口的改善型住房需求。自1997年开启的福利房制度改革至今已20多年，这部分人的需求已经到要提升改善的阶段。因此中央政府之所以提出旧区、老区的改造，预计就顺应这个需求改变的需要。这样每年至少还能够创造出1万亿左右的需求，在未来3—5年将有4万亿左右的需求。
当前库存已到较低区间，需要提升
邱晓华分析，当前中国的城市化水平还比较低，所以居住方面的潜力和余地也还比较大。虽然现在公布的数字是人均35平米左右，但如果扣除公摊、厨房、卫生间和门厅，实际的人均居住面积还比较低，按照户均面积计算，和发达国家的差距也还比较大，所以中国也还是有潜力。
从房屋居住质量看，当前中国相当比例的房子居住条件还比较差，现有的住房成套水平大约在75%左右，这还不包括农村住房，因此有约25%左右的住房为非成套住房，该水平仍然高于国际标准，可以有很大的改进余地。
从城镇化和改善性需求看，从2018年到2025年这个新进程可能还要有1亿多人要进入城市（不包括已进城的、棚户区的）。而从25—40岁购房主力人口减少2800万，城镇住房配套率从75%提升到90%，还有5000万套改善性的需求，按照每年500到600万套来讲，仍然能够提供8年左右的需求。
邱晓华认为，当前库存已经进入到较低的区间，已经接近供求平衡的界限，不少地方已经低于政策的库存水平。因此，目前的库存也需要进一步提升。
其实归根到底还是那句话，房地产形势短期看政策，中期看土地，长期看人口。人口是决定地产形势最重要的长期因素，今天中国的人口已经从年轻型转为老年型，对长期房地产支撑的力量在减弱。这就是笔者一直说的，大环境如此，大家都要摆正心态，开发商同时也应该。南昌目前库存量是在加大。赣江新区，高新，青山湖临江商务区，新建腹地，九龙湖，东新片区，瑶湖片区，高铁东站片区，南昌后期东南西北都在规划发展，我们不想看到南昌到处都是粗制滥造的商品房，同时也不希望南昌楼市因为一些企业目光短浅所制造的楼市乱象持续下去引发高房价导致外来人口流失，没有核心竞争力没有人口的持续进入到最后只能倒退。
最后，欢迎大家投票参与和留言！
点击更多精彩内容
万象包罗的点滴观点尽在南昌城玩观
如果你有所收获，点转发是对我们最大的支持！
- End -
▼
您有任何问题可以下方留言！
©本文“南昌城玩观”编辑
文字图片来源网络整理