财经V言：北大教授解读中国房地产新形势及“房地产法2.0版”
如何理解房地产法2.0版？
6月13日，由中新经纬策划直播的第二期《财经V言》活动走进北京大学法学院房地产法研究中心主任、法学院副教授楼建波的课堂，就中国房地产市场面临的新形势，以及"房地产法2.0版"进行探讨。
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数据显示，2018年1-5月，全国房地产调控政策发布次数多达159次，事实上，在地方调整政策之上，中国还立有房地产法——《城市房地产管理法》。那么，为什么要针对房地产产业专门制定法律、其在房地产市场如何发挥作用、面对房地产市场的变化它又需要进行哪些调整？
▲《财经V言》现场 中新经纬 黄昂瑾 摄
为什么中国要专立城市房地产管理法？
法律的作用无非是调整一定的社会关系，规范一定的行为，楼建波介绍说，由于过去中国房地产长期以来由政府投资，且建好的房子供相关部门自己使用，当时的房地产行业不需要法律来调整。然而，随着经济的发展，为了改善人民群众的住房水平，各单位被鼓励从事更多的建设工作，土地制度的规定也从原来的无偿、无期限地使用国家土地，变为有偿、有期限地使用国家土地。在这个时候，就需要一部法律对房地产市场进行调整。《城市房地产管理法》的出台，正是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进产业的健康发展。
楼建波指出，世界上像中国专门就一个产业立法的例子并不多，而中国之所以就房地产专门立法，一方面，中国在不到30年的时间里发展出如此大体量的房地产市场，在世界范围内也较为少见。但在快速发展的过程中，也必然伴随着许多问题，比如建筑质量控制等问题，都急需通过法律得以有效解决。另一方面，许多国家在发展房地产时，其法律部门基本上是完备的，而中国在90年代中期要发展房地产产业时，《合同法》《担保法》《物权法》等相关法律还未诞生，这也催生了专门针对房地产行业的法律。
那么，房地产法如何发挥作用？对此，楼建波认为，在中国房地产领域，除《城市房地产管理法》外，还有《土地法》《城乡规划法》等，具体来说，针对拿地环节，中国有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；在经营环节有《城市房地产开发经营管理条例》。在他看来，基于我国当前在此领域的全面性立法不够完善，因此，针对房地产产业的地方性立法和地方性行政规章，以及规范性文件，在解决实际问题中会起很大作用，而这一特点将比较长期地存在。
中国房地产面临何种新形势？
所谓新形势，是相较过去的情况而言。回顾上世纪90年代，中国的住房特点可以归纳为：住房供应短缺，房地产市场不发达，基础性法律部门不齐全。而如今，这些情况均已得到改变。
楼建波将当前我国房地产市场的新形势归纳为以下几个特点。一是房地产供应，尤其是住房的供应，以及房价都已增加到了一个临界点。据介绍，中国城镇人均住房建筑面积超过30平方米，而在1978年，该数据仅为3.6平方米，到1993年也只有7.4平方米。
▲资料图 来源：中新网
在立法之初，让房地产成为国民经济中重要的角色还只是一个愿景，而如今，房地产已然在国民经济发挥着举足轻重的作用，即房地产走势受宏观经济形势影响的同时，房地产的变化又在一定程度上影响着中国整体经济的运行情况。统计局数据显示，2016年房地产行业对整体GDP的贡献率为6.5%。
此外，在整个“七五”期间，商品房销售面积只有1.3万亿平方米。根据最新数据显示，2018年1-4月份，商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%。其中，住宅销售面积增长0.4%，办公楼销售面积下降4.3%，商业营业用房销售面积增长7.0%。商品房销售额36222亿元，增长9.0%。其中，住宅销售额增长9.5%，办公楼销售额下降3.2%，商业营业用房销售额增长7.5%。
楼建波表示，目前中国基础性的民商事法律部门已经完善或正在完善中，而当前民商事立法中的主要目标之一就是在2020年之前出台《民法典》。从过去的“居者有其屋”到如今的“居者有其所”，这一认识的改变也将对房地产法的调整起到一定作用。
如何理解房地产法2.0版？
对于究竟何为“房地产法2.0版”，楼建波解释称，这“房地产法2.0版”并非官方定义，而是一种比喻性的描述，指的是在当前我国房地产市场所处的新形势下，原有房地产法需要进行调整的内容。此前，房地产法主要调整城镇房地产关系，那么，未来会不会走向城乡一体，或者至少在一些制度上实现城乡一体，或许将成为房地产法调整的方向。例如，去年8月，住建部确定了第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。楼建波认为，这从某种程度来说也属于房地产开发，由此可见，原有的房地产法的调整对象扩大了。
另外，原有的房地产管理法通常保护房屋所有人的基本权利，强调私权利。那么，当宏观调控和公民的基本房屋权利发成冲突时，该法律将发挥什么作用？楼建波表示，这也是“房地产法2.0版”需解决的问题。
视频/剪辑：川涵