裸泳 | 梦断董家渡
黄浦江流经上海黄浦区主城时，弯了两道弯，其中一个弯是鼎鼎大名的陆家嘴，另一个弯就是董家渡。
2002年春天，全世界最大的工地在上海。
上一次这样的描述，还是在1990年，国务院批准上海开发浦东，并设立了中国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区——陆家嘴。在此之前，时任市长朱镕基这样形容上海：“呜呼上海，不改革，要完蛋。”
11年后，在曾经上海最高点的锦江小礼堂里，新任代市长陈良宇会见香港新鸿基郭炳湘三兄弟，原本一直规定“投资内地不得超过总资产10%”的郭氏大哥，却意外提出了投资陆家嘴的设想。
不知是不是从郭炳湘那儿嗅出了市场的风向，次年早春前的寒冬，他启动了一项“跨世纪工程”，上海第二次成为全世界最大的工地。
“重修上海”，计划在5年内，用至少1000亿元启动资金，让这块土地具备金融贸易、旅游文化和生态居住功能，而不再只有暮气沉沉的仓储和码头。
这是一声发令枪，黄浦江两岸一处绵延了73公里的狭长土地上，挤满了来自全球的顶级地产投资基金，和说不清普通话的香港大佬，希望能在这场旧城改造、重修上海的盛宴中，为自己找到一列席位，在这块泛着金黄色的土地上，为自己再搏一次财富神话。
很快，港资地产商们用重金买下了优质地块，以最短时间重塑了北外滩、上海船厂居住区等地段，开发了一系列明星项目，也改变了上海的天际线。
但是，在这轮热火朝天的“重塑上海”工程中，出现了唯一的例外：董家渡。
黄浦江两岸的开发规划中，董家渡的定位是：上海市最大的滨水聚居区——“看得见水景的房间”。规划中的董家渡，东依黄浦江，北至复兴路，接近世博会会址，岸线长2公里，陆地面积122.55公顷。
最早向陈良宇提出投资陆家嘴的郭炳湘，其实早就看上了董家渡。但即便郭氏三兄弟轮番进出上海、北京游说，甚至，最后由陈良宇给郭炳联许诺：“你们精心准备，我们一锤定音”。
但这家由郭氏三兄弟掌舵的企业，虽能从陆家嘴啃下一块肥地，却最终进不去董家渡。
于是，在董家渡的开发上，出现了和其他区域完全不同的场景，拿下优质地块的港资企业只有华润置地，而其他地块，均被内资房企斩获。
如今，17年过去，当黄浦江两岸外滩和陆家嘴的灯光照亮整个上海时，董家渡依然沉寂在泥坑遍地的棚户区，忍受着推土机没日没夜的轰隆声响。
而这日夜分明、动静昭着的背后，是一个个在董家渡拿到了地的房企大佬们，一个接着一个的纠葛、懊恼与幻灭。
一、
永远在拆迁
最早在董家渡拿到好地块的，是上海的地头蛇，也是曾经的上海首富周正毅。除去与杨恭如、章小蕙、江希文等女星的纠缠外，谁也不会料到，他会在人生巅峰时，锒铛入狱，至今未获自由身。
周正毅
周氏案件事发之后，曾让董家渡乃至整个上海的动迁工作停止，这一度连累到一些急于回笼资金的房企赴京上告。
在周先生之后，三家内资房企才接手，而其中最大的地主，就是泛海的卢志强先生。
只不过那时候还不叫泛海，而是与“光彩事业促进会”说不清有什么关系的光彩投资集团。
2002年，还是一片棚户区的董家渡，迎来了首批房企的进驻：光彩投资获得10/12/14号地块，共12.03万平；浙江华浙集团获得2/3/11号地块，共6.578万平；华润获得5/9号地块，共6.023万平。
彼时的“光彩事业投资集团”，以几乎零出让金，只付拆迁费的情况下，在董家渡拿下12万平的毛地，面积足足是央企以及浙江民企的两倍。
在那个人人镀金、神棍横行的年代里，没有人能搞清楚山东潍坊柴油机厂技术员出身的卢志强先生是何方人士，也不知道这家以“光彩”之名的企业背景有多深。
只是，在往后的几年中，卢志强和柳传志麾下的联想系组建的“光彩建设”，带着神秘的光环，从北京出发，几年内在武汉、深圳、青岛、济南、上海接连拿下最核心地块，犹如囊中取物。
卢志强
但让人意外的是，从2002年拿到董家渡地块，直到2014年，长达12年仍在拆迁ing。
这不得不让人想起，在刚刚宣布黄浦江两岸开发规划时，上海地方官员的再三告诫：第一要有资金实力，第二一定要快。
不过在中国的地产圈里，可能也没有多少人会质疑泛海的开发能力和资金实力。
直到2015年冬天，最早启动的10号地，才开售第一期仅仅44套房源，以3750元每平的拆迁补偿费卖得8.4万每平的高端住宅。
泛海集团从不会告诉外界这种拖沓的真实原因，他们总会天长日久的以拆迁难度大堵住外界的询问。
没有人会知道，卢先生的葫芦里，到底卖的什么药。
直到另一个与联想系能说清关系的后生的出现，才以另一种方式，解答了这道谜题。
二、
一直在换人
与卢先生相比，另外两家则显得老实多了。
同期在同样地段拿地的华润，其开发的上海滩花园在2005年开盘，售价2万/平，成为董家渡第一个拿地后开盘的企业。而华浙集团在拿下地块之后，虽没有如泛海一般无动于衷，但却也开始了一场“永远在换人”的游戏。
在其拿到的三宗地块中，最有戏的，即是在董家渡这块传奇土地上排序第11号的地块。
2005年，华浙集团将11号地卖给浙江同乡——绿城。4年后，老实的浙江人将地变房，绿城董家湾开盘，售价5万/平。
但浙江人，还是太老实了。
2012年，刚刚上市不久的孙宏斌，想起了老朋友绿城，两人再度联手，在上海、杭州、苏南等地针对9个项目进行合作，形成京、津、沪、渝、杭的一片战略大势。
这其中，自然也包括了，让全中国、乃至全世界的大佬们眼馋不已的董家渡。
2012年6月,融创和绿城合资成立上海融绿平台,注册资金20亿元。此后几年里,融绿在长三角地区高速扩张,先后在上海、无锡、苏州、天津等地开疆拓土。并于2014年,一跃成为上海的住宅销售冠军,累计销售额高达174.8亿元。
强强联合的结果，不可谓不惊人。
2年后，两位大佬的合作达到前所未有的巅峰。融创与绿城达成协议,合计收购绿城24.31%的股权，与九龙仓并列绿城第一大股东。
媒体评述，这是“国内最大的一起房企并购成交”。映入人们眼帘的，即是那张著名的“宋卫平与孙宏斌如兄弟般的相拥一抱”。
宋卫平和孙宏斌
但兄弟反目的剧情，总不会让人感到意外。
180多天后，卖方宋卫平后悔了。这个毕业于杭州大学的浙江男人，在杭州首度对外公开回应“融绿并购之争”，并口述了《我的检讨与反省》，认为，“自己把绿城卖给了不应该卖的人。”
最终在2015年，不同姓兄弟决裂，融创撤出了位于董家渡的绿城黄浦湾项目。
野心勃勃的孙宏斌一进董家渡未果。
不过，在山西人的字眼里，从没有老实一说，只有倔强。
2018年的冬天，孙先生二进，不知道葫芦里卖什么药的卢先生，把手头董家渡地块在内的最优质项目，一股脑打包卖给了这个山西后生。
在中国最复杂的地产商海纵横了20年的王健林和卢志强，哪能想到，自己风雨打下的江山，最后都会卖给姓孙的。
三、
频频爆雷
豪华背景出身的董文标先生，大概是董家渡地块中最没有经验的玩家。即便在2014年，他牵头成立了含着金钥匙的“民企航母”。
2014年11月18日，中民投联合黄浦区国资委旗下的外滩投资、子公司佳渡置业，以248.5亿元拿下董家渡13/15号地。这个仅成立三个月的公司，一举创造了中国新的总价地王。
而在当时，与中民投一起进入最后竞地名单的，就是泛海集团。那一天晚上，好像早已看透一切的新华社，用了这样的标题来描述这桩交易：乏味的剧本。
但此后，董先生在董家渡的故事，可一点都不乏味。
董文标
刚拿下董家渡时，董先生曾信心十足，“建百层高楼，三年即能回本”。
然而不到三年，百层高楼未开建，中民投就开始撤退。2017年，中民投将自己及子公司上海佳渡置业所持合计45%股权转让给安信信托。
为什么好不容易花天价进驻董家渡，还未开建就先卖出，这无疑与今年初开始接二连三爆雷的债券违约挂钩。
1月29日，中民投“16民生投资PPN001”30亿违约事件，震惊了整个债券市场。4月，又曝出4月8日到期的“16民生投资PPN002”，未能按时兑付。5月，28日到期的中民投“18民生投资SCP005”，只完成了部分兑付。
没完没了。
而这又好似一根引线，点燃了刚接手的安信信托。
因卷入2018年A股负面典型中宏股份，连带享有债权余额21亿元。又无意踩中A股目前为止最大的影视业雷——印纪传媒，作为第四大股东的安信信托损失惨重。受这些负面拖累，安信信托预计去年亏损13亿至17亿元，而这也是背后控制人高天国先生掌管安信信托以来的首次巨亏。
而为了受让这45%的股权，安信信托曾发行系列信托产品，合计募资240亿元。
但即便这240亿全部投入到了董家渡项目中，也是滴水难止渴。
无奈中的中民投继续断臂求生，直接把剩下的50%股权，卖给了张玉良的绿地。耗资121亿元，彼时的股权结构是：绿地50%，安信信托45%，黄浦区国资外滩投资5%不变。
虽在外人看来，敢为接盘侠的张先生助好友脱困，义情万丈。但实际上在接盘董家渡前夕，他几乎一夜无眠。
而其背后的绿地，也在近年来转型多元化成效甚微。今年，他将迎来长期借款到期高峰，接近700亿元。截至去年9月末，其短期偿还还有超150亿元的资金缺口。
上个月，绿地宣布，原来中民投的“董家渡金融城”项目，更名为“绿地外滩中心”。而在绿地外滩中心的背后，除去受让的121亿，该地段项目公司“中民外滩”还有负债354亿元。
而在上上个月，绿地为支持这块烫手的开发，还拟为其向银行提供担保额度人民币300亿元。
虽前者已爆，张先生还未，但拿地近5年，中民投仅留下了几幢办公楼半成品，留给他的担子，不轻。
张玉良
四、
梦断董家渡，谁能看清上海
从2002年宣布开发至今，17年来，董家渡换了一任又一任主人，但却没有一位真正将此地改变。对岸的陆家嘴早已是财权的中心，倚靠的黄浦江两岸也早已是灯火辉煌，而董家渡依然沉寂在泥坑遍地的棚户区，忍受着推土机没日没夜的轰隆声响。
今天的董家渡，拆迁补偿金已经涨了10倍，周边楼盘售价也早已超出10万每平。但今天的泛海，卢先生自己都对地产板块意兴阑珊，力不从心。今天的绿城，宋先生的痕迹，快要被抹去。今天的中民投，董先生以及董家渡金融城，已经被抹去。最后来的绿地，也让张先生宿夜难寐。
可能幸运的，目前只有融创的孙先生。
前几天，孙先生把从卢先生手头接过来的“最优质项目”中之一——泛海国际社区，由商业综合体变成了住宅，项目货值瞬间多出了200亿元。而泛海国际与董家渡的打包价格，才花了125亿元。
也就是说，通过调整规划，单单泛海国际这块地，孙先生就完全收回了成本。
可能董家渡这块让无数大佬梦断的“邪地”，还需要孙先生这样“剑走偏锋”的智慧才能拯救。
另一方面，17年前，在那场热火朝天的“重修上海”工程中，一个想挤进董家渡却至今无缘的江苏人戴志康对媒体说：“北京的媒体、企业家和学者根本看不清上海，上海当地人也看不清上海，只有一些从外地闯到上海、一些没有什么发言机会的人，才能看清。”
其中，当然也包括他戴志康——在上海拥有多家五星级酒店的证大集团董事长。
“任何一个有能力的开发商，对黄浦两岸的开发都会心动，因为那是上海的中心。但沿江开发，很大程度上等于老城改造，老城只是上海的一个过去，上海在扩大，它的中心会发生转移，很多人在感情上不认同这一点。大量的资本在追逐着一个老的中心，追求的实际上是没落的贵族。”
作为曾经的“远东第一金融中心”、“东方巴黎”、“十里洋场”的上海，却有着无数关于黄浦江两岸的歌，有陈歌辛作曲的《夜上海》，有黄霑作词的《上海滩》，还有直接以“上海”二字命名的钟立风的《上海》，但其中最让人印象深刻的，是罗大佑于1997年二次发表的《东方之珠》。因为，很多人误以为这是在写上海。
但实际上，《东方之珠》是罗大佑以一个局外人的身份，来描述当时香港的悲情。
“小河弯弯向东流，流到申江去看一看。董家之渡整夜未眠，守着沧海桑田变幻的诺言。”
- End -
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