某企业土地被规划和自然资源局收回，不免征土地增值税

国家税务总局南京江宁经济技术开发区税务局关于向江苏金大科技产业发展有限公司送达税务事项通知书的公告

发布时间：2021-12-28 09:21 来源：江宁经济技术开发区税务局

江苏金大科技产业发展有限公司：（统一社会信用代码：91320000569148659B）

我局于2021年12月7日依法对你单位制发《税务事项通知书》（宁经税税通〔2021〕212795 号），于2021年12月9日向你单位登记地址南京市江宁区开发区胜太路68号直接送达，发现你单位登记地址为其他单位办公，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第一百零六条之规定，现将税务文书公告送达，自公告之日起满30日，即视为送达。

《税务事项通知书》（宁经税税通〔2021〕212795 号）的主要内容如下：

事由：你单位名下土地（江宁开发区紫金二路以南、苏源大道以西科研用地）已被南京市规划和自然资源局江宁分局收回，此次土地收回不属于“因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准收回的房产或土地使用权”，过户前须申报缴纳土地增值税。你单位未按规定期限向我局报送土地增值税清算资料和其他相关涉税资料。

依据：《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（国务院令〔2016〕362号）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）

通知内容：请你单位于收到本通知10日内到国家税务总局南京江宁经济技术开发区税务局办理房产土地过户相关涉税事项，并提供土地出让金支付凭证和缴纳契税完税证明资料。

如对本《税务事项通知书》不服，可自收到本公告之日起六十日内依法向国家税务总局南京市税务局申请行政复议，或者自收到本公告之日起六个月内依法向人民法院起诉。

特此公告。

联系地址：南京市江宁区双龙大道608号

联系电话：[phone]

联系人：夏和平

国家税务总局南京江宁经济技术开发区税务局

2021年12月28日

财税评论汪道平注：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]第138号）第八条第（二）项规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

财政部 国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第四条关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题规定如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

《广州城市更新税收指引》：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，被收购企业转让旧厂房取得的全部经济利益，申报缴纳土地增值税。对纳入县（区）级以上“三旧”改造规划且被收购企业能提供“三旧”改造方案批复（或等效文件）的，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款及《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条有关规定，免征被收购企业的土地增值税。

农村集体经济组织办理征转国有用地手续，未发生转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物行为，不属于土地增值税征收范围。

计算土地增值税时需注意不允许加计扣除的规定：

对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。

另外：

企业所得税相关规定：

第三条 企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第五条 企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。

第八条 企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。

第十五条 企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

增值税处理：

财税[2016]36号附件3:《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）项规定：“土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免增值税”。

本条是对《关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）中无形资产税目注释的调整。《营业税税目注释（试行稿）》中规定，对土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

在此次营业税改征增值税试点的政策设计时，我们考虑土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，满足征收增值税的各个征税要素，不应排除在征税范围之外。但同时考虑到上述土地转让行为的特殊性，给予了增值税免税政策。

《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号）第三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答之七》第二十条明确，国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定的标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。单位和个人取得的上述补偿费免征增值税。

个人所得税：

根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

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