全款买房难入住，上海750户业主懵了
作者 | 钟黛
昔日“卡首付”的上海闵行高分红盘融信旭辉世纪古美（备案名:古美名邸），陷入交付难的困境。
近日，世纪古美的业主接获开发商通知，小区因未达到超低能耗住宅验收标准，将延期半年交付，由2023年6月30日前延期至2023年12月30日前。
该项目的开发商为上海旭融房地产开发有限公司（简称“上海旭融”）。天眼查显示，上海旭融为苏州旭融商务咨询有限公司（简称“苏州旭融”）全资子公司，苏州旭融由旭辉占股51%、苏州融飞置业有限公司占股49%，苏州融飞置业为融信孙公司。
时代财经自业主处获悉，该小区为上海首个超低能耗住宅，开发商因此享有3%容积率补贴。4月中旬，监管机构开始对小区做超低能耗审核。5月11日，监管机构答复业主，告知“如超低能耗项目未通过验收，项目应按实际计容面积补缴土地出让金”。5月底，监管机构及开发商达成一致，“本小区超低能耗住宅验收不合格，整改方案需要更换全部750余户房屋的外窗玻璃”，项目因此整改而延期交付。
不少业主表示难以接受延期交付，这打乱了他们搬家、子女入学等方面的安排，“产证晚半年办影响户口办理、子女学区划定，学龄儿童的上学等重大家庭问题”。
有业主认为，“超低能耗验收未通过”不等于“未达到房屋交付标准”。开发商可以放弃3%容积率奖励，按普通项目去申报验收。
就此，上海旭融对时代财经回复称：“目前项目还有多项验收工作刚刚开启，包括消防、交通、人防、规划、质监、绿化等，各位业主所关注的超低能耗验收只是其中一个环节，还有其他相关部门均需进行验收。目前项目部的最重要工作，是尽快完成现场的工程收尾工作，完成相关的验收，以获得交付所需的竣备、交付等相关证照。”
据购房合同，开发商如未在约定期限内将房屋交付给业主，应向业主支付违约金，每日赔付已支付的房价款的万分之二。如果逾期超过90天，业主有权单方面解除本合同，要求退还全部已支付的房价款，并额外获赔总房价款的20%。
如今，开发商提出，延期交付的半年内，前三个月为“免责期”，不对业主予以赔偿，超过3个月则按照合同约定赔付给业主。
具体而言，依据购房合同补充协议第9.1.3条的约定和上海市房屋管理局及上海市司法局于2022年5月31日共同发布的《关于新冠肺炎疫情影响下本市新建住宅交付的指导意见》的相关规定，开发商认为，受疫情影响导致延误的三个月，属于不可抗力。开发商在法律认可的免责期内不承担逾期交付的违约责任。
上海旭融对时代财经表示：“2022年3月14日，市住建委发布第166号文，要求全市工地实施封闭，自此，世纪古美项目材料已经不能运输，项目现场已经不能正常施工。直至2022年6月16日，项目在封闭三个月后，首批材料方才进场，项目正式复工。故项目确实受到疫情影响至少有3个月的时间，在此期间项目受不可抗力、材料短缺等原因确实无法开展正常施工。”
这令部分业主难以接受。“当时项目一期的入围积分高达72分。按照上海新房的积分政策，购买首套房的话积分高，购买第二套房的话积分一下少了15分。能入围一期的业主，大部分是名下无房的情况，等交付期间，一家人需要租房。延期交付半年，让我们损失了不少的租金成本。”有业主表示。
2020年8月6日，旭辉、融信联合体以总价45.23亿元拿下的该项目所在地块闵行区七宝镇古美北社区S110501单元27-01地块，成交楼面价54814元/平方米，溢价率40.55%。
2021年7月和10月，项目分两个批次开盘，全部售罄，业主合计750余户。该项目的备案均价为8.25万元/平方米，户型产品的建筑面积约为72平方米至150平方米。该项目一期的一房一价表显示，除了极少数的特惠房源，一期新房总价约在700万元至1400万元的区间内。
“按规定，上海购买首套房只需要付35%的首付。但当时这个盘太火了。高首付比例及全款的人成功认购的情况比较多，仅有少数低首付的人成功认购了。”小区业主表示。就这一说法，时代财经向上海旭融求证，截至发稿未获回复。
融信在上海的另一个重点项目海纳印象曾陷入停工风波。相较之下，世纪古美的工程推进较符合预期，业主倍感庆幸。临近交付，世纪古美的绿化及设计呈现出的效果，更是令不少业主感到超预期。有业主将其形容为“ICU里的父母生出了漂亮BB”。
“现阶段，小区的新房快要造好，周边的道路、学校、绿地都还没修好。我们小区外围有4条道路，只修好2条，另外1条古龙路于今年年底修好，另一条智联路预计于2024年年中修好，目前还没开工。”一名业主表示。
此外，业主们亦担心开发商的资金情况。迄今，该小区还有部分房源没有解抵押。业主担心，即使验收通过，也无法办理产证。
2022年7月，该项目开启预售车位，被业主们视为开发商回笼资金、推动后续工程的表现。
截至6月28日，网上房地产官网显示，该小区已售住宅套数为757套，已登记住宅套数为685套。以此计算，售出近两年后，该小区还有72套房源没有登记。业主称，未解抵押即无法登记，而只有全部备案房源解押完毕才能申请大产证，并后续办理大小产证的物权转移，各业主才能拥有小产权证。
这将影响到不少全款购房的业主。小区业主称：“贷款买房的情况，银行为了放按揭会敦促开发商解抵押。全款买房的人，反而没有银行帮忙敦促开发商解抵押。”
上海旭融对时代财经回应称：“监管资金是按要求进监管账户的，公司已完成全部开发贷归还。”
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