「綠地」審批真的不能簡?
「綠地」改劃用途需時三年，審批流程不能簡化？政府曾估算發展1%「綠化地帶」，可以提供近10萬個單位。過去兩階段「綠化地帶」檢視，政府物色到的77幅具房屋發展潛力用地，近半38幅完成改劃，助不少市民完成「上車夢」，但當中亦有部分改劃建議，因在城規會遇到大量反對意見，甚或遭司法覆核，發展一再拖延，甚或被迫叫停。
綠化地帶改劃例子(大公報)
有專家認為，改劃綠化地是短中期有效增加建屋用地的方法，但成功案例動輒耗時十年，政府應簡化改劃土地程序，加快建屋用地供應。
本港現時約四分之三土地未開發，其中160平方公里被規劃為「綠化地帶」。面對建屋用地短缺，政府近年透過土地用途檢討，包括「綠化地帶」用地檢討，物色具短中期房屋發展潛力用地。發展局提交立法會文件顯示，在2019年至2021年，約有57公頃的綠化帶被改劃用途，當中有七成被改劃作住宅，佔41.3公頃；而政府、機構或社區用途佔4.7公頃；另有綠化帶被改劃作道路、休憩用地、露天貯物用途。此外，亦有3.6公頃用作其他指定用途，以容納污水處理廠、骨灰安置所、墳場等設施。
學生提司法覆核 拖延時間
不過，政府改劃綠化地建議並非一帆風順，部分項目在城規會遇到大量反對意見，甚或遭司法覆核，發展一再拖延，其中7個項目更是胎死腹中。在2015年，當時香港教育學院學生丘家寶在團體「環保觸覺」陪同下，就城規會將大埔5幅綠化地改劃為興建公屋與低密度私人住宅之決定提出司法覆核，並獲批覆核許可，雖然案件最後敗訴，但時間已經過去兩年。
土地改劃要經過層層諮詢的城規程序(詳見列表)，過去不少項目因為要處理大量反對意見而耗費不少時間，利用反對信模板，發起「一人一信」反對修訂，更成為部分團體的慣用手法。不少熟悉城規程序的人士曾指出，現時在城規諮詢程序，表達意見毋須實名，有人會用不同署名重複寄出相同的反對信，試圖拖延城規程序，甚至影響城規會決定，建議政府修訂《城規規劃條例》，要求實名表達意見。
「現時土地改劃從前期研究到有樓落成，要近十年，有些外力或無法控制，但政府內部是否可以再做快一些呢?」香港測量師學會副主席兼房屋政策小組主席林家輝指出，本港發展用地長期供不應求，不少住劏房、籠屋的居民，過着非人生活，覓地建屋必須要加快。他認為，10年內的土地供應可透過改劃用地滿足需要，之後就要靠發展北部都會區、明日大嶼等大項規劃接力供應。
林家輝指出，本港很多綠化地都是在新市鎮及鄉村邊緣，發展綠化地是新市鎮的有機擴展，而且有關用地通常鄰近已有基建配套，有助將「生地」變「熟地」，加快土地供應。
合併撥款程序減省時間
對於政府提出「提速、提效、提量」造地建屋，並計劃修訂《城規條例》等法例，加快開發土地流程，林家輝認同精簡流程的大方向，同時建議政府研究透過行政命令，進一步縮短改劃用地程序，「是否可以做多些、快些，將同區具潛力用地一籃子改劃，一起上城規，避免同一張草圖來來回回進行城規程序呢?」政府預計，將一幅綠化地改劃發展住宅，由前期研究到完成地盤平整，現時需時約6年，精簡程序後，可提早2年至2年半時間。
林家輝同時關注工務工程在立法會申請撥款的流程太繁複，要在前期勘探及初步設計階段，以及詳細設計及準備收地階段，各上一次立法會申請撥款，而每次撥款都要到不同委員會進行解說，需時數個月。他認為若將兩個程序合二為一，估計可節省近一年時間，「工程設計本來就是持續推進，點解還要分兩次拿錢?」
特區政府正努力解決市民房屋需求等深層次矛盾。(大公報資料圖)
話你知|77幅綠化地改劃 近半仍在等
改劃合適的綠化地帶建屋是政府多管齊下土地供應策略的其中一環，政府近年透過兩階段「綠化地帶」檢視，物色到77幅用地具房屋發展潛力，合共涉及約227公頃，料可提供逾11.4萬個住宅單位。政府正進行新一輪「綠化地帶」用地檢討，將適時公布進展。
發展局表示，截至今年七月，77幅擬議改劃的「綠化地帶」用地中，38幅已完成改劃，涉及約5.7萬個單位；7幅已開展改劃程序，涉及約3.3萬個單位。另有7幅城規會不同意改劃。至於餘下25幅用地，政府會因應所需技術研究/評估結果，開展改劃工作。
冀年底前提交精簡程序建議
發展局提到，根據過往經驗，改劃一幅非住宅用地作公營房屋發展，由技術研究至完成地盤平整，需時至少約六年，而建屋工程則需時四至五年。為加快建屋土地供應，發展局正檢視各項發展審批程序，爭取今年底前向立法會提交有關精簡或縮短城市規劃申請、道路刊憲、收地等多個法定程序的條例修訂草案；亦會繼續檢視各項適用的行政程序，以縮短發展所需時間。
綠化用地主要功能是保育自然環境、美化市容及改善景觀。根據規劃意向，綠化地帶主要是保育已建設地區/市區邊緣地區內的現有天然環境、防止市區式發展滲入這些地區，以及利用天然地理環境作為市區和近郊發展區的界限，以抑制市區範圍擴展及提供靜態康樂用地。根據一般推定，綠化地帶不宜進行發展。但近年房屋用地短缺，政府透過土地用途檢討，包括「綠化地帶」用地檢討，物色具短中期房屋發展潛力用地。
金針集 | 善用綠化地帶 增加住宅供應
文/大衛
目前綠化地帶佔全港土地面積約一成半，極具大規模改劃成為住宅發展地皮的潛力，只要發展一成綠化地帶面積，即約1600公頃，粗略估計便可興建100萬個公私營住宅單位，有望徹底解決香港住屋問題。
全球加息遏通脹，資產價格首當其衝，但香港住宅樓價抗跌力強，即使經濟陷入收縮，但仍然在歷史高位附近徘徊，主要是住宅供求持續失衡，未來3、4年近十萬個單位的潛在私樓供應量未必能夠滿足市場需求。
爭議較郊野公園小
特區政府正推進北部都會區與明日大嶼計劃，將是中長期提供大量住宅發展土地的重要來源，但遠水難救近火，為了緩解短期住宅發展土地不足問題，發展農地、棕地、綠化地帶與郊野公園邊陲地帶都是增加住宅用地的可行選項，以達到地盡其用的目標，其中大規模改劃綠化地帶成為住宅地應該列作優先考慮選項。
綠化地帶用作分隔市區與郊野的緩衝區，隨着市區範圍擴大與環境變化，綠化地帶作用已不大，而且改劃成為住宅地皮，爭議性也遠較郊野公園為小。
多由政府擁有 推動較快
更重要的是，綠化地帶多是特區政府擁有，不像農地、棕地可能涉收地與安置問題，只要城規會批准，便可以進行發展。同時，不少綠化地帶靠近公路，已有基本水務、電力設施，適合大規模改劃發展。
其實，面對住宅供求失衡，近年當局已持續改劃綠化地作為住宅發展用途，產生紓解住宅土地荒的作用。例如2019年至2021年期間，便有合共57公頃綠化地帶改劃，其中七成是用作發展住宅。
改劃一成地皮 可建百萬伙
因此，當局宜深挖綠化地帶的發展潛力，全面檢視綠化地帶改劃成為住宅用途的可能性，包括私人擁有的綠化地。隨着大規劃改劃綠化地作住宅用途，相信潛在私樓供應會顯著增加。
綠化地帶佔全港面積一成半，涉及16000公頃，只要撥出一成綠化地帶作發展，即1600公頃，已可大增住宅供應。以每公頃地皮(約十萬方呎)可建600個公私營住宅單位計算，1600公頃地皮，便可足夠興建約百萬個公私營住宅單位。若然適當地調高地積比率，隨時可額外增加兩成單位供應，總住宅單位數量可達120萬個，有望徹底解決香港樓荒問題。
大公社評 | 發展保育可共存 綠化地帶非禁區
香港有大量的綠化地帶，這是好事，但綠化地帶是不是愈大愈好，則需要具體問題具體分析。在香港房屋問題愈演愈烈、上樓時間愈拖愈長的今時今日，開發綠化地帶是提供土地的最有效手段，並非「不能碰」的禁區，香港必須解放思想，多管齊下，切實覓地為民解憂。正如有專家指出，保育和發展並非對立，只要將保育價值低的綠化地帶改為發展用途，哪怕只是其中的百分之一，就能建造十萬個單位，為數十萬居民提供安身之所。
香港陸地面積1100平方公里，其中郊野公園、綠化地帶佔香港全境65.6%，即三分之二。相比之下，香港住宅用地佔全境7%，不足未發展地帶的九分之一。香港大量土地未發展，原因有兩個，一來過去香港人口不多，沒必要開發那麼多土地；二來香港山地多平地少，開山闢地成本高昂，大量斜坡亦加重日後維修的成本。但現在情況不一樣了，房屋問題愈演愈烈，數十萬人居於劏房、鐵皮屋等不適切住所，即使是有樓一族，大多是蝸居。香港必須拓土，保育價值不高的綠化地帶就是最重要也最有效的土地來源。
適量開發綠化地帶有多個好處。首先，不是郊野公園，不受有關條例約束，改劃用途不必大費周章；其次，基本上是政府土地，政府有發展主動權；其三，多靠近交通和現有基建，這是建屋的必要條件，節省時間和金錢成本；其四，保育價值低，不會對香港生態造成大的影響；其五，全港綠化地帶面積多達160平方公里，哪怕只是將其中百分之一拿出來發展，就可以解決大問題。從法律、時間、成本等多個角度看，開發綠化地帶是最符合效益也是最快可見成果的方案，符合新一屆特區政府「提速、提效、提量」的目標。
政府近年透過兩階段檢視，物色到77幅具房屋發展潛力的綠化地帶用地，合共涉及約227公頃，如果建屋，料可提供超過十萬個單位。最重要的是，已有綠化地帶被改劃用途。2019年至2021年間，總共有57公頃的相關土地被改劃，用於建造住宅、政府設施或其他指定用途。舉例說，正在興建中的馬鞍山居屋錦駿苑、油塘欣榮街綠置居高宏苑、大窩坪延坪道私人住宅，都是綠化地帶改建而來，明年或後年就可以落成。
既然有先例可循，就證明並非所謂「禁區」，是完全可以利用和發展的。事實上，一些人反對發展綠化地帶，是因為搞不清楚綠化地帶和郊野公園的分別，將兩者混為一談。當愈來愈多人明白兩者不是一回事，且發展利大於弊，相信反對的聲音會愈來愈小，支持的聲音會愈來愈大。
施政「以人為本」，滿足人的基本需要是第一位的。在香港還有大量基層無瓦遮頭的情況下侈談保育，其實是空洞的、偽善的；在香港有大量土地原封未動的情況下，一味哀嘆「地從何來」是矯情。有人提出向內地「借地發展」，這也是不合情理的。
從根本上說，發展和保育並非對立，而是可以達到和諧統一。新加坡的綠化地帶只有全境的8%，但這並不妨礙新加坡成為舉世聞名的花園城市，在房屋周圍栽花種樹，大搞綠化，非但不會破壞環境，反而可以起到美化和保護作用，別的地方做得到，香港沒有理由做不到。
相關版面
往期推薦