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綠化地開發1%可供10萬伙 究竟在等什麼?

大公文匯全媒體 大公文汇 2022-10-13

本文要點

本港現時約有四分之三土地尚未開發。大公報記者採訪業界專家,基建配套、成本效益及司法挑戰風險等分析有潛力發展的「綠地」選項。


規劃署前署長、資深城市規劃師凌嘉勤認為政府應集中資源,優先探討發展「綠化地帶」建屋,形容「要集中優勢兵力,打有把握的仗」,並強調本港現時最重要是執行已落實的覓地政策,政府應破難而進。「我們不欠缺增加土地供應的討論,現時最重要是捲起衣袖去做」。


規劃署前署長、資深城市規劃師凌嘉勤。(大公報)



大公報記者 曾敏捷

    

本港未開發的土地當中,有732公頃是郊野公園、「綠化地帶」等未發展的「綠地」,佔全港土地面積65.6%,是住宅用地面積的9倍。香港為何有如此大比例的未發展用地?凌嘉勤解釋,香港山多平地少,港九新界都有不少數百米的高山,開山闢地的發展成本極高,大量斜坡亦加重日後的維修保養成本;至於住宅用地僅79平方公里,佔全港土地面積7%,是由於數字只計及純住宅用地面積,但其實本港有不少用地,是用作發展房屋相關的配套,例如道路用地、社區設施用地等。


  

位處公路旁 可用基建配套

  

房屋土地供應短期近年一直困擾香港,社會有聲音要求開發更多未發展的用地,凌嘉勤認為,在未發展用地當中,改劃「綠化地帶」建屋是較有效的選項。過去規劃署曾找到約150公頃「綠化地帶」改劃,相當於全港「綠化地帶」用地1%,預期可提供約10萬個住宅單位,而規劃署現正進行新一輪「綠化地帶」研究,預期可以找到更多合適發展房屋的用地,「全香港有16000公頃綠化地,發展1%已經可以提供近10萬個單位,我看不到為何不繼續做。」

  

「綠化地帶」遍布全港各區,凌嘉勤指出,過去規劃署建議改劃的用地,主要有三大類別:一是本來已受到人為破壞的用地,例如寮屋區清拆後的用地、不再開挖的小型挖泥區及石礦場等;二是地形及地質適合的用地,例如坡度不是太陡峭、工程相對容易做的用地;三是公路旁的用地,因為水、電、渠等基建通常是沿公路走,若用地鄰近現有基建,除了容易接駁,亦方便計算容量,以評估發展是否需要提升配套。

  


凌嘉勤強調,改劃「綠化地帶」時,規劃署會審視每幅用地發展帶來的環境、交通等影響,綜合考慮很多因素,不存在破壞緩衝帶的說法,「睇唔到會用晒16000公頃綠化地」。佔地約443平方公里的郊野公園是本港最大未發展用地,但凌嘉勤對現時發展郊野公園有保留,「人力資源和時間有限,如果你問我三年後是郊野公園還是綠化地有貨出(土地供應),答案肯定是綠化地。」

  

凌嘉勤解釋,郊野公園受《郊野公園條例》保護,發展要進行環評等法定程序;發展用途則要根據《城市規劃條例》進行評估及審批,他形容發展門檻相當高,過程繁複,未必可以短時間內有供應。

  

他亦關注社會對發展郊野公園的爭議較大,一旦發展,可能會遭司法覆核,擔心會費時失事。


后海灣被指定為「拉姆薩爾濕地」,專家指出,政府在覓地建屋的 同時,應提升對濕地的保育。(大公報)  


棕地建屋 可消除環境滋擾

  

凌嘉勤強調,發展與保育並非對立,有效的發展不但可以增加發展容量,同時可以改善環境。他舉例,現時部分農地、綠化地等由於使用不當,變成棕地,發展棕地不但可以提升土地使用效率,增加發展用地,而且可以消除滋擾環境因素,改善周圍環境。至於北部都會區發展,其中一個重點行動方向是實施創造環境容量的積極環保政策,同時修復和保育濕地,增加環境容量,「該保育就積極保育,可以發展就進行合適規劃,用好發展潛力。」




優化審批機制 堵塞諮詢漏洞


現屆政府提出「提速、提效、提量」造地建屋,並計劃修訂《城市規劃條例》等法例,以加快開發土地流程。規劃署前署長凌嘉勤認同提速發展的大方向,但強調開發土地是非常複雜的事,修例可壓縮的時間有限,「快到一年半載已經好叻,不可能戲劇性加快供應。」


元朗有大量綠化地帶 ,專家建議可優先探討在這類土地上建屋 。(大公報)  


凌嘉勤又提到,過往不少發展項目因為要處理大量反對意見而花費了許多時間,當中有人利用申述機制拖延發展,例如用不同署名重複寄出相同的反對信,曾有規劃署職員聯絡遞交反對意見人士,希望把更詳細的資料寄給當事人查閱,但有人否認曾表達反對意見,他認為《城規條例》修訂可考慮要求申述者實名表達意見,「當年制定《城規條例》時,可能都估計不到,在互聯網時代,反對信範本可以無限寄出。」

  

凌嘉勤又認為,現有機制仍有可優化空間,以工務工程申請撥款為例,現時最少要上三次立法會,包括到相關事務委員會、財委會轄下的工務小組委員會以及財委會,甚至要舉行聽證會,「機制是否可以優化,例如同步進行部分程序?」他又建議政府進一步加強內部協調,例如設立跨部門工作小組,加快處理每個私人發展審批。


持續造地不能停 應優先加快基建


「開拓土地從來都不是容易的事,但一定要做,而且要持之以恆地做,絕不能因為短期經濟波動就停止造地。」規劃署前署長凌嘉勤認為,香港要汲取早年因金融危機而叫停造地的教訓要在已經定下的軌跡上持續造地。


根據明日大嶼規劃,交椅洲填海可提供一千公頃的土地。(大公報)

  

凌嘉勤指出,《香港2030+》最後報告對本港的長遠土地需求及供應作出了估算,並為香港的未來發展制訂了一個「概念性空間框架」,明確提出兩大都會區,即維港都會和北部都會區,「報告橫跨幾屆政府,幾任特首的覓地大方向是一致的,未來用地主要來自北部都會區及明日大嶼。香港不需要無止境的土地大辯論,接下來最重要就是做,確保持續有土地供應。」

  

凌嘉勤又認為,除覓地外,政府需要加快基建先行,其中鐵路發展項目對推動及落實北部都會區發展非常重要,若有需要政府可考慮引入新的鐵路承建商或營辦者。


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