深圳炒房客新玩法 旧房翻新卖年回报率90%
“当时买这套是为了孩子上学，你也知道在深圳有学上很难的!”
“那你为什么现在又要卖掉呢?”
“呃…我现在想让孩子读国际学校。”
7月13日，在南油生活B区一翻新楼盘里，一名业主正对意向购房者解释自己出手的原因。
事实上，这个叫做“南油馨寓”的翻新小区，自从今年3月份开盘以来，36平户型的房价已从当时的200万/套，涨到了245万/套。3个月时间里，涨了45万！涨幅22.5%，年回报率高达90%。
怪不得这位业主满心欢喜，希望赶紧卖掉这套房，让孩子来年去读国际学校。
来自Q房网提供的国土局备案数据显示，该楼盘所在的南油生活B区，是今年上半年深圳销售最多的二手房，截至5月份共成交381套房源。其中南油馨寓作为翻新盘入市，在3月份集中推售了210套房源，全部售罄。
据楼校长观察，深圳有不少类似翻新房源活跃在市场上，罗湖某盘，就是近期最火的项目。
项目二期将于本周末开盘，约有128套房源，价格6.8-8万/平左右。(数据仅供参考)楼校长跟小伙伴们近期也轮流遭受到几乎所有中介的“广告轰炸”。
这个主打带有“翠北小学和深圳中学双学位”的翻新盘，早在2000年初就竣工了。去年，有投资公司拿下数百套房后重新装修。据楼校长了解，去年被收购的深圳中介机构的某大佬便是主要参与者。项目在今年3月份已推了150套，价格约为7.5~7.9万/平。
业内人士称，“这种类型房源很抢手，基本是一开盘就会被立刻抢光。”
- 为什么有人买？
据了解，无论福田区上梅林的凯伦花园(15-21平)，南山区的南油馨寓(33-38平)，还是罗湖区的“新”项目(40-57平)，都有几个共同特点：小户型，带学位，社区成熟，住宅产权。
其中，最主要原因一：小户型受刚需客、投资者双重青睐。
深圳房价这么高，对于大多数刚来深圳打拼的人来说，总价低的小户型是最靠谱的上车方式，也是前辈们传授的“小房换大房”致富法的第一步。
而对于投资者来说，小户型也有三个诱惑点，一是总价门槛低，二是周转(脱手)快，三是租金回报率高。
最主要原因二：学位很重要!学位很重要!学位很重要!
以楼校长上文提及的两个项目，南山的南油馨寓，除了地段好之外，项目对应的学位南油公立小学及初中北师大学位是其重点宣传的卖点;而即将“入市”的罗湖某盘，同样是打出了深中学位房的概念。
不管你是“为刚好上了车而兴奋的刚需者”，还是“风光无限钱包鼓囊的投资客”，在孩子面前终归都是要担负起家长的责任。因此，选个好学校很重要!
(想了解更多学位房与楼市复杂关系，请点击查看：深圳房价涨多高，就看这帮“孙子”了)
值得玩味的是，好学校对小孩教育的直接作用，在大多时候，甚至不如赚钱的效果明显。(认真脸)
- 为什么被抢光?
房源少，买家多，信息不对称，是造成“疯抢”的主要原因。
其实，深圳这种翻新房比较少。比如上梅林凯伦花园精装公寓仅有1栋楼，是之前企业员工宿舍房改造而成，推盘房源非常稀少。楼校长好友曾想买过该楼盘，结果发现挂出来的二手房源竟然大部分都在中介门店的店员手中，不由得感叹“深圳中介真有钱”!
另外，这些房源一般来说相对周边二手房有优势：外观新，还送精装修，甚至还送家电。因此，第一批掌握房源的人群，如开发商、中介都会先优先动手，抢了再说。
虽然是小户型上车盘，总价不超过300万，但是买房毕竟是人生大事，买这种房子还是需要谨慎，小心!
-注意：开发商、学位、产权、宣传
原则上，最需要注意下开发商背景，但如果遇到那种网上都查不到资料的小开发商，则必须实地调查下这个房子的产权历史。万一碰到“工业用地”属性的建筑，买到以后一定很不爽，首付与按揭都会比住宅有所限制，未来出手也相对麻烦。
但若是明确了“住宅属性”，一般来说，这种翻新房的建筑时间都在八九十年代，算下来70年的产权现在还剩三四十年，这点也是购房者要注意的。
另外，要调查清楚所谓“学位”，究竟能不能确定上，学校到底怎么样?
比如主打“带深圳中学初中部学位”的罗湖项目，购房者众说纷纭。“深中校风是不错的，就是管的不严，活动多，导致差的学生就很差。”甚至有人善意提醒：“深中出名的是高中部，而高中部没有学位房的说法，全凭成绩。”
-留神：宣传，交房标准，安全隐患
对于宣传，购房者也必须留多个心眼。楼校长在去年刚接触南油馨寓时，中介除了宣传学位外，多次强调项目是“拆迁概念房”(由此可见项目及老旧)。于是在众多买家里，不凡有博拆迁的主儿。
而这批人，如今可就呵呵了。毕竟，政府关于旧改的新规中，在可预见的时间内，住宅小区的更新几乎是不可能实现的梦。
(点击查看旧改新政最新解读：深圳旧改新政改了19稿震撼楼市：还要拆出一个特区！)
此外，购房者要警惕，买翻新房时销售会故意夸大租金。同样以南油馨寓为例，宣传口径上说是租金可达4500元/月，事实上，楼校长专程于近日跑了趟南油片区，30多平的小户型最多租到3500元左右。
同时，关于交房标准的吐槽是最多的：装修材料差，味道大，与看房时完全不一样…
精装房&理想中的社区
现实交房&社区环境
这些还只是表面的问题，深层次的老房翻修隐患更需要购房者警惕。
从质量上来看，深圳早年建造的小区，本身建筑质量就不够高，甚至有的使用海砂，房屋问题必须重视。
从装修的层面而言，二手房的翻新和改造，比毛坯房装修要复杂得多，无论是在验房、设计、预算、施工还是验收环节，都存在诸多“一着不慎满盘皆输”的关键环节。隐蔽的水电工程、煤气管道、电梯安全，都是二手房翻新的重中之重。
针对购买“翻新楼”的风险，楼校长也联系了广东信荣律师事务所主任张茂荣律师。据张律师介绍，购买此类物业，需注意交易流程中新增的税费。
“这类翻新物业实际上还是二手房，区别于只有契税的新房，购房者还需要负担其他税费：如增值税、个人所得税等。如果产权登记在企业名下，则还包括土地增值税。购房者一旦出现交易纠纷想退房，那解约手续会相对传统的新房及二手房更为繁杂”。
最后，楼校长假装语重心长的说几句。
在深圳住宅用地供应紧缺，城市更新缓慢、旧住宅区改造几乎停滞的状态下。或许，二手楼翻新将成为开发商及投资公司挖掘存量房市场的一条“新出路”。不过，相较于产权原本就集中在一些企业的旧宿舍楼，那些产权全散在每家住户身上的旧住宅楼，改造难度并不次于政府拆迁。
对于购房者而言，门槛越来越高的深圳房，越来越远的(不)临深房，翻新房可能是不错的选择，但警惕风险，比赶车造富更重要。
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