深圳爆发「土地战争」，事关2200万人
深圳人口密度超过上海，成为全国人口密度最高的城市——广东省统计局最新发布的《“十二五”时期广东人口发展状况分析》给出了这样的答案。
去年，《福布斯》杂志已将深圳列为全球人口稠密度的第五名，仅次于孟买、加尔各答、卡拉奇、拉各斯。
据光明日报报道，2015年深圳市总人口可能已达到2200万。人口规模骤增，土地狭小且难以扩大，在这个全球第五、全国第一的“光环”背后，正在爆发一场城市产业发展与居民居住需求的“土地战争”。
先让楼校长给大家扒下数据：
1979年，深圳全市的建设用地规模仅3平方公里；2008年底，已经快速增长至717.7平方公里。到2020年，计划控制在890平方公里以内。在这个计划内，居住用地及工业用地比例有何变化？
深圳这个“大盘子”，只有不到50%的城市建设用地“蛋糕”。其中，居住用地和工业用地占据半壁江山，占比分别均达到24.72%。
这块蛋糕该如何切分？正是这场新的土地争夺战所围绕的焦点。
为了解决建设用地问题，深圳开始了轰轰烈烈了填海运动。
一组公开报道显示，自深圳建市至2013年后，通过填海变成陆地的海域至少为69平方公里，超过6个蛇口半岛面积，占全市海域面积6.5%。
深圳填海是全方位的，盐田、蛇口、赤湾、妈湾等深水港区，深圳国际机场、福田区、南山区、宝安中心区及西部通道，只要是滨海地区几乎都在填海。
几张卫星图，或许能直观说明深圳沧海桑田的变化。
新增建设用地即将耗尽，操碎了心的深圳市政府，今年6月出台《深圳城市基础设施建设五年行动计划(2016-2020年)》,未来4年内，再填海50平方公里。
从陆战到海战，“土地战争”空前激烈！
深圳最大的痛点，是居住用地的供应不足，导致房价飙涨。
深圳的土地决策，不得不向增加居住用地偏移。政府还有什么招？楼校长分析如下：
在《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》远期规划（2011-2020年）中，已经规划了9个填海项目，预计用地面积47.6平方公里。
2. 去东莞、惠州
市委书记马兴瑞
在交通基础设施建设和共治环境的基础上，让深莞惠人口“相互进入”，深圳轨道交通尽力往东莞、惠州修，希望借此缓解深圳土地不足带来的压力。
《深圳市城市更新专项规划（2016-2020）》（草案）中，提出至2020年，全市完成各类更新用地规模30平方公里。
但是，城市更新周期长、成本高，是目前深圳盘活存量用地最大的困难。
4. 扩大“工改住”
世联行董事长 陈劲松
政府长期以来对住宅抱有很大歧视。“同样一块地，如果是产业用地，政府就敢批，如果是住宅用地，就谁也不敢批。因为如果政府批给谁住宅用地，那么一般认为就是谁搞掂了谁。”
“现在深圳普遍加大旧城改造的力度，但即便是旧城改造，也必须保障产业用地，而不能保障住宅用地。深圳房价暴涨的根源，就在这里”。
深圳市政府已意图鼓励“工改住”，深圳城市更新“19稿”中探讨过，对近期规划建设的轨道站点500米范围内、用地面积不小于3000㎡的旧工业区，可以改居住用途。但只有35%能建成商品房，且需满足套内90㎡以下，剩余65%是保障房。（目前有上百块此类型地。）
截至2014年底，深圳市住房总量达5.59亿平方米，其中原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等就占比48%。
但是实际上，因其质量低、环境差，多数存在违法建设问题，不能在市场上流通，难以支撑深圳市改善型住房需求，政府部门也历来严行禁止。
但是，如果将总量巨大的小产权房适度确权，无疑将大大提高住宅供给。深圳政府和专家们还在苦思冥想。
“十三五”期间，深圳计划筹建保障性住房40万套，供应35万套。截止“十三五”期末，住房保障覆盖常住人口比率确保达到20%，力争达到23%。
根据规划，“十三五”期间，深圳将建设28万套人才住房，且人才住房将从保障房体系剥离。这一数量，占原保障房计划供应数量的80%。很明显，深圳的保障性住房正向人才大幅度倾斜。
增加居住用地重要，但制造业能产业用地也得保证，否则大量企业外迁，深圳将“空心化”。
华为总裁任正非
深圳房地产过度发展对工业有挤出效应，深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。
楼校长掌握的一份内部文件中，深圳政府明确提出：至2020年全市工业用地总规模不宜低于255平方公里。这个数字，比之原本《深圳市城市总体规划》（2010-2020）的220平方公里多出了35平方公里，用地向新兴产业倾斜。
（各区工业用地规模指标表）
政府内部文件中，更是提出将19个产业园区划入制造业区块控制线内管理。同时，严格控制线内工业用地改变用途，线内工业用地占建设用地比重宜维持在40%左右。
7月29日，宝安区发布《深圳市宝安区工业控制线管理办法（试行）》。这是全国首个区级工业控制线管理办法，划定工业控制线总规模70平方公里（相当于一个福田区），保护先进工业。
《管理办法》规定，工业控制线分为工业红线和工业蓝线：工业红线为严格保护的工业用地范围线，严格限制线内工业用地转换为非工业功能；工业蓝线内合理调控工业用地转换功能，根据工业控制线范围内工业建筑面积总量平衡的原则，预留一定的用地功能转换弹性。
居住用地与工业用地的博弈中，就出现了一种特殊的物业——工改工公寓。这种披着商品房“外衣”的公寓，产权同一般工业项目年限一致，仅50年。
据楼校长了解，目前市面上可以销售的工改工公寓包括同泰时代中心、启迪协信科技园、峰荟创智特区、深业U中心、莱蒙创智谷、潮商广场、海源城等，大部分分布在宝安、龙岗区域。“这些项目的售卖条件也会比较严格，首付5成，只能申请10年期限的商贷，要求法人资格，价格也会比一般周边住宅项目的价格低上一半左右。”
前不久，位于光明的峰荟创智特区开盘，销售价格为19999-22000元/平方米，同期在售的光明住宅中粮云景国际，价格4万/平方米左右，为其销售价格的40-50%。
楼校长提醒：
工改工公寓主要的售卖对象一般是投资客，有项目会协助购房者通过企业加名、注册空壳公司这两种方式进行购买。但是这些项目转手具有税费成本高、手续复杂等特点，购房者需要谨慎对待。
8月份，前海、深圳国际会展中心配套商务地块的出让势必引发新一轮抢地大战。趁着“土地热”，楼校长推出的“跟着地王去买房”系列报道也将对这些土地出让继续进行报道，敬请期待。
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