6万/平的河套真是福田洼地？一位刚需的实地看房录
听过狼来了的故事么？
儿时枕边的寓言，此刻似乎穿过梦境在身边上演。
只不过这是匹好狼，也不会出人命。
壹
到了反复被催婚的年龄，K君将买房提上了日程。在深圳这个城市，参与了去年那场疯涨潮，在房价面前，他的神经始终紧绷着。
房价暴涨、离婚潮、重启限贷、限购政策，深圳楼市去年的疯狂在各地轮番上演。如今，相对冷静的深圳楼市正缓慢回温，K君认为该下手了。
此时，一个被解读为与前海比肩的河套概念摆在他面前——深港合作区规划将启动了。
河套区域实拍图
关于深港合作区——河套里的规划，2003年至2015年，十余年间公开报道的讨论方案就有四次，但始终未有定论。至1997年河套形成至今，19年后的今天，狼终于要来了，但听的人却都不信了。
据楼校长了解，在政府的十三五规划中，提及加强深港澳深度合作时，落马洲河套地区是与前海及蛇口自贸区作为并列载体同时出现的。
“加快深港边界地区开发建设，深化深港口岸、港口、机场合作，开展深港西部快速轨道前期研究，共同推进落马洲河套地区的开发。”这就是政府文件的原话。
但双方的合作渗透最终能走到哪一步？河套接壤的深港两地区域升级改造能够有多大变化？校长不得而知。
确知的是，目前福田-皇岗口岸，河套规划内的C区范围处，均价在6万/㎡上下，几乎是福田区的价格洼地。
根据统计，福田-皇岗口岸与布心、莲塘、沙头角、大运同级，位列第三梯队，排名第33位，单价还略低于全市均价6万/平。临近的保税区也排到第37位。
一旦规划落地，河套的房价与福田中心区、甚至前海的房价能缩减多少？需要时间才能给出答案。
贰
河套实拍
若非亲眼所见，你很难想象一河之隔，深港两地反差如此巨大。一边是深圳上紧发条快速建造的城市景象，另一边则是鱼塘密布、沙漏般缓慢发展，保留良好的原生态环境。
风景如画，显然不是一个购房者该在意的。
7月底，楼校长就爆出一个重大新消息。深圳市委书记马兴瑞当月22日透露：与香港特首梁振英就河套地区开发再次沟通，达成初步共识，土地所有权归香港，深圳有50%开发权，开发最迟明年敲定。
9月2日，一场深港合作交流研讨会上，福田区委书记肖亚非又一次强调了河套在深港合作中的重要性和迫切性。
如此重大规划利好，大部分人却不“感冒”。就连一向对各种规划最敏感的中介也“无动于衷”。
“说了很多年一直也没动静。这种大概念不如新消息（深港货柜车2018年迁移到莲塘、福田皇岗口岸建步行廊桥）来得直接实在。”中介直言。
“希望河套地区的开发可以带动我们这里的旧改。”与河套地区一隔之河的深圳赤尾村村民黄先生在此前接受采访时如此表示。“只是，已经等了太久太久。”
时间要回拨到1997年（点击可回顾河套历史）。当时，河套是属于深圳的一块面积约1平方公里土地，但落在了香港界内。因此国务院在当年澄清：规定业权仍归深圳所有，香港拥有管理权。
2015年政府公开深港两地最新规划，将河套分为五大功能区：教育区、创新区、交流区、生态区和滨河休憩区。高等教育、高新科技、文化创新产业以及观光旅游将成为主要特色。
然而讨论方案后，河套故事说到这又再次停滞了，雷声甚大，雨点全无。
即便是如今河套正在酝酿新的规划，但政府依旧未有明确释放，如今，“狼”真的要来了，也难怪大家要“麻木”了。
叁
说回K君，正因为相信河套是张“万事俱备只欠时间”的“好牌”，对着此前楼校长提供的深圳境内临近地区房源列表，他花了4个小时看了14套房。
楼校长要来了他的看盘手记，给对河套区域同样感兴趣的购房者先探探路。
看盘前须知：
1.K君的预算和条件：总价500万内、70平以上2-3房、关内地铁房、有花园社区、拒绝老破旧。
2.福田口岸去香港最方便，皇岗口岸24小时通关，硬币的另一面是，日常特别是节假日，可以想象的全天候超密人流+噪音干扰。
3.口岸附近限行及高人流量带来的塞车无法避免、口岸边泛娱乐行业发达也造成了人员混杂。
--- 友情提示：以下是楼校长朋友K君的看房经历 ---
路线：金地名津-港城华庭-港田花园-金港豪庭（这个属于水围，不在河套范围内）-皇御苑。
福田口岸跟海悦华城中间那条路，中介说以后规划是不允许私家车通过，边上那栋破旧的厂房也准备拆迁了，以后会打造一个文化广场。虽是个利好，但本来就车流量大的口岸周边估计就会更塞了。
从最心水的金地名津说起，它充分印证了什么叫“期望越大，失望越大”。从踏进小区那一刻，就真的喜欢上了。忽略较高的容积率，社区环境很好、保养得很新、物业尽责......
然并卵，根本没有符合条件的房源可买。整个小区共8栋楼，一半是商务公寓，首付五成贷款10年还不能入户。剩下4栋住宅，一栋是楼王，在售房源最低总价1000多万；另外三栋不是朝向不好就是临高架桥有噪音。
临近高架桥，看香港米铺
看了几套三房户型，主卧小的连衣柜都放不下，更别提两个极小的次卧，总价都是510万。只能忍痛拜拜。
在口岸附近，带“港”字的楼盘特别多。
在金地名津旁边就有两个港味儿很浓的楼盘，一个叫港城华庭，另一个叫港田花园。据说是当初香港设计师设计的，因此户型偏紧凑，港城华庭还没有阳台。如果两个楼盘非要对比的话，港田花园更好一些。
由于楼龄都是14-5年，小区又很小，因此同样是三房的户型，总价要比金地名津低很多。看了一套港田花园89平3房，户型方正宽敞，利用率很高，报价468万。然而下午就被中介告知说，业主已经降价3万刚刚卖出去。一查在售房源，原来同户型都卖到500万了。
金港豪庭小区
再往福民方向走，还有个大型的楼盘金港豪庭。因为已经到了水围，所以跟河套也没什么关系。小区环境好，但户型朝向挺奇葩。只看了74平2房，利用率倒是挺好，但只有两个朝向：朝西北的安静，朝东南的临马路有噪音，总价就在450-500万之间。
俗话说看房子要看眼缘，看来也是没什么缘分呢。
最后看完这个楼盘，感觉身体已经被掏空。因为特！别！大！皇御苑一共有5期，整个小区有8000多户。四期叫深港一号，五期叫廊桥国际，10月底开通的7号线就在廊桥国际楼下。
阳台看过去的风景，密集恐惧症患者可能想死
这里什么人最多吗？香港人和投资客。
据说四成都是香港人，中介还说当年洪金宝在这边也买了3套房投资。然而据我得知，因为这边房价涨幅一直不温不火，早些年很多香港人过来投资都被套住了。
皇御苑是出了名的投资客多，成交异常活跃，一年能卖出1000多套。按照中介的说法就是，买这里投资完全不怕卖不出去。只是这里的投资客在操控房价，经常组团压价再低价收购，然后装修得特别浮夸跟样板间似的，留在手上几个月后抛售能赚个50万。这类型的房子税费特别高，都要几十万。
放几张图给大家感受一下投资客们的艺术细胞
这边看的主要是64平2房和86平3房，前者虽然总价都在430万以内但面积偏小，后者在550万以上总价。
狼要来了，K君信了
你呢？
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