罗湖名校学区旧房比新房贵：20多年老房子卖到8万/平
楼校长家访
第六站：翠竹-东门
名校：螺岭外国语实验学校-翠竹外国语实验学校-深圳中学（初中部）
往期回顾：百花片区→华强北/园岭片区→香蜜湖片区→景田/石厦
之前看了福田各种天价的、豪宅的学位房，楼校长这次终于来到罗湖了。
这次看的是罗湖名气最大的三所老牌名校，片区学区房选择性较多：新的旧的大的小的都有。
下面说说楼校长走访的三点小感受。
学区内很多8-90年代的老小区，部分已经在拆迁。有些楼梯房比电梯房还贵，比如翠竹苑、愉天小区（高达7-8万/平）等等。价格贵的原因一是博拆迁概念，二是楼梯房实用面积比电梯房更大，小区环境也相对安静。
身处罗湖老城区，路小人多环境杂乱的情况难以避免。相对而言，翠竹学区整体环境还稍微好点。而靠近东门的螺岭外国语和深中，大部分楼盘环境都不太宜居，有些小区楼下是娱乐场所，有些偷盗现象常见。
片区内小户型偏多，因此聚集了很多投资客。上半年投资公司旧房翻新现象很活跃，如太子道（鹏大厦）、天粹（金丽豪苑）等，都打着“名校、小户型、总价低”的噱头来吸引购房者。这些投资公司大多是把旧小区买下一栋然后重新装修，定价比周边高，因此也拉动了周边二手房成交。比如天萃比同小区（金丽豪苑）的二手房几十万，280套都卖光了。
据悉，9月份太子道认筹时，周边二手房成交量都涨了不少。当时部分小区（愉天小区）能卖10几套，而之前一般成交活跃的小区平均每个月卖几套。
螺岭外国语实验学校
原名螺岭小学，创建于1981年，深圳市重点小学、广东省一级学校、广东省绿色学校。现有三个校区：一部（本部3-6年级），二部（本部1-2年级）及湖贝校区。老牌名校，学风很好，老师比较认真严格。
2016年积分：C类，最低90分
师资：现有教师上千名。其中中学高级教师2人，小学高级教师109人；本科学历57人，全国优秀教师2人，南粤优秀教师3人，南粤优秀教育工作者1人，市学科带头人、中青年骨干教师9人，市名校长1人。
生源：地段生为主
△学区热点楼盘划分地图
（实际划分楼盘几十个，具体可戳阅读原文查询）
学位房情况：片区房源单价大多在5-7万/平，成交比较活跃的有东门168（每月平均8套）、华隆园、东方颐园、东方华都（每月平均5套）、金城华庭。整个学区内最便宜的是东门168的19平户型，学位用过的总价120多万，没用过的140万。一般学位锁定与否差价5-8万。
螺岭外国语的学位房成交相对较稳定，但新政后连最好卖的小户型整个片区也只成交了5-6套，平时一般每月20-30套。去年成交最活跃，每个小区每月至少成交10几套。
整个学区只有两个小区是带封闭式花园，环境比较好：金城华庭、缤纷时代家园。其中金城华庭卖得比较好，因为就在学校对面（1-2年级校区）。缤纷时代家园离学校比较远，20分钟左右步行距离，而且处于边缘地带，很多家长害怕以后划分范围有变化；而且价格相对较高，单价6.5万/平左右，因此成交比较少。
周边旧小区很多，大部分在博拆迁，单价在5万/平左右。但成交很少，半年就一两套。
△片区热点楼盘情况
学区房实探
1.东门168
周边环境比较杂乱，物业管理较随意，治安也不太好。主打小户型，最小19平单房，总价120-140万。
楼校长看了三种户型：①19平单房，空间逼仄采光差；但胜在总价低，因此备受投资客青睐。②比较正规的一房一厅，40平总价一般在230-240万。③60平2房，空间利用率一般。
19平
40平一房一厅
40平有个05户型是一本证两套房，因为当中有堵墙隔开来了。但总价较高，因为隔成两间单房租金较高，4500元左右；而一般没隔开的户型租金是3500元。
60平两房一厅
2.华隆园
这个楼盘比较“奇葩”，当初开盘交3万定金就可以买房，剩余房款可通过与酒店包租10/20年，租金直接抵扣房贷。物业跟酒店合作，一层是酒店公寓管理大堂，二层是足浴按摩.....
楼校长看了一套30平单房，户型比较正常，厨房和洗手间偏小，但阳台很大。学位占用过的总价158万，没用过的一般在160-165万，租金可以租到2500-2600元。
3.京基东方颐园
东方颐园跟华隆园、东门168都挨在一块，但居住环境要好一些，而且比较新，物业管理规范。
43平1+1房，户型比较方正，阳台很大。除了正常的一房，另外那个是很小的儿童房，但利用率也算比较高的。总价一般在300-320万，租金4500-4800元。
4.京基东方华都
都是京基的楼盘，整体风格跟东方颐园都很像。就在螺岭外国语对面，比较方便。4楼有空中花园，很大的游泳池。32-40平小户型居多，69平最少但户型最好。租客比较多，有酒店公寓托管服务。
32平单房
翠竹外国语实验学校
创办于1984年9月，原名翠竹小学。深圳市重点小学、首批广东省一级学校，现有教学班49个。特色是双语教育，曾在1994年率先在深圳开展“双语”教学实验班。重视数学和英语教育，教学风格比较传统，作业多竞争大，但升学率高。
2016年积分：最低104分，D类
师资：教职工160人，其中具有大专以上学历140人，中学高级教师4人，小学高级教师90人。
生源：地段生为主
（实际划分楼盘10多个，具体可戳阅读原文查询）
学区房情况：片区均价大概5万/平，学位锁定与否差价5-10万。一般买了房子户口迁过来，上学就大多都没问题。
学区内主要是8-90年代的老房子，比较新的小区是合正荣悦、蓝馨苑。然而由于楼梯房使用面积高，还有拆迁概念，所以很多老房子比新的电梯房单价还要更贵。
翠竹苑是学区内最老的盘但成交最多，一是小区大（72栋近2000户），户型选择性多；二是使用率高，居住环境好。以前刚开盘时是外销楼盘，港澳户籍才能买，所以小区很多香港人。
新政后看的人少了很多，最近没什么成交，之前一般整个学区每月能成交10-20套。而且租客也少了，但房源增多。
△片区热点楼盘情况
学区房实探
1.翠竹苑
学区内最老也最大的小区，使用率比较高。一直都有开发商过来谈拆迁，但因为大部分都是小开发商所以没谈成。整个小区有楼梯房和电梯房，其中电梯房户型主要是37-77平1-3房。
楼校长看的是电梯房77平3房户型，总价380万，能租到4500元/月。
2.怡泰中心
整体保持得比较新，而且6梯10户，电梯很容易等！但采光跟户型使用率都不如翠竹苑，因此单价也要低一些。
楼校长看了一套大户型，120平4房，总价575万挂盘半年了。最近在重新装修，是投资客之前400多万买的。
深圳中学（初中部）
创办于1947年，有初中部和高中部，其中初中部建于1985。深圳唯一的省重点中学、广东省首批一级学校、国家新课改样板校。重视学生全面发展，设有超常班，学生都是参加学科竞赛的高手。但如果不是重点班，师资就不如同为“八大”的翠园中学。
2016年积分：150多分
升学率：23.6%（四大名校）、38.29%（八大名校）
师资：共有教职员工154人，其中高级教师57人，拥有硕士研究生学历的15人，拥有双学士学位的3人，具有本科学历的127人。
生源：地段生；3+3超常班、3+2实验班（招收各地优秀学生）
（实际划分楼盘40多个，具体可戳阅读原文查询）
学区房情况：周边是田贝-水贝珠宝城，学区房范围划到水贝一路。划片小区有40多个，但在售房源较少，整个片区小户型房源可能不到50套；学位比较紧张，至少得提前3年买。
整体均价在6-7万/平，其中成交活跃的都是小户型，楼盘主要有金丽豪苑，愉天小区，马古岭，阳光天地等。
因为是名校学区房因此成交比较稳定，整个片区此前每月至少几十套成交。此外这边投资客比较活跃，之前炒得比较热的太子道（鹏大厦）和天粹（金丽豪苑）都是投资公司包装的旧房，数量不多，定价也比周边高。因此推出时也带动了周边二手房的成交，9月份有些小区成交量翻番。
△片区热点楼盘情况
学区房实探
1.金丽豪苑
1998年的房子，里面比较破旧，户型选择性较多37-101平。目前在售的41平 310-320万，57平390-410万。
楼校长分别看了两套：41平1房户型基本没啥隐私性可言，并且没有阳台，不过采光不错。
还有一套是57平2房，其实多出来的那个小房间是阳台隔出来的，只能放一张很小且不规则的床。
2.愉天小区
又是一个很旧很破的楼梯房小区，每一层有10多20户。但单价很高，差不多7-8万/平。（没错，比旁边的金丽豪苑还贵）小户型很多，因此总价低门槛也低。
楼校长看的这套是35平1房1厅，阳台很大。总价265万，租金能租到2500元/月左右。
感谢家家顺学区专家李芳、世洲地产柯经理提供带看支持
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