揭秘深圳楼市真相，就看这10个楼盘了！
2016 年，深圳楼市经历冰火两重天。以新政为分水岭，楼市一路走低。从开盘即售罄，到难以打破的1成魔咒。深圳的购房者疯狂不再，捂紧钱包陷入观望，而开发商对此也无可奈何。
以下为2016年深圳新房的国土局备案数据，大家感受一下：
全年新房均价5.4万/㎡。
全年新房成交408 万㎡，同比去年下降38.6%。
全年新房成交套数3.9套，同比去年下降41.1%。
“量跌价稳”无疑成了今年楼市的关键词，但尽管如此，靠着新政前2016前三季度的“好运气”，深圳各楼盘还是交出了相对不错的成绩单。
一
年度成交面积前十
整体来看，榜单基本上都是大型刚需热盘；片区以原关外为主，其中供应大区龙岗就占了四个。作为年度大盘，龙华鸿荣源壹成中心延续三季度的热度，又一次蝉联冠军；并且成交面积遥遥领先，高于亚军季军的总和。
除了刚需热盘之外，榜单上还有两个豪宅项目：半岛城邦花园和恒裕滨城花园，即使单价10万+依然成交不错。看来深圳不缺刚需，也不缺土豪。
按照惯例，楼校长将针对榜单上的十个楼盘进行简单点评。
评语：在新政之前，“演唱会式开盘+售罄”几乎成为壹成中心开盘的标配。作为龙华标志性大型楼盘，销售面积和金额都连续霸占冠军宝座。回顾一下壹成中心的辉煌“战绩”：2015年11月推1637套房售罄；2016年6月推1046套售罄；2016年8月推718套售罄......
然而这般辉煌的战绩到新政后就戛然而止：12月在营销中心集中推出1892套房，售罄显然无法实现，当天销售成绩相较而言略差强人意。（由于国土局备案数据的滞后，此次成交情况或到今年才能完整体现。同理，2016年度成交也有部分是2015年11月开盘数据）
均价：5.9万/平
最新动态：目前六区园林新品正在顺销中，面积有74-117平3-4房。
评语：锦荟park今年势头也是有点猛，在楼校长统计的Q3深圳楼盘成交面积排行中就曾夺得亚军。项目主打概念是地铁接驳大型综合体，位于3号线横岗地铁站。相对于周边以及全市的刚需新盘来说，3.8万的均价还算相对亲民。由于70-90平的刚需户型面积居多，总价最低200多万就能拿下，因此投资客也不少。
虽然综合体+交通优势明显，但户型使用率不高（7成左右），公摊面积过多；而且距离深圳殡仪馆比较近，这也相应失去了一些迷信风水的购房者。
均价：3.8万/平
最新动态：目前只剩下二批大户型产品在售，户型为128-143平4房，均为70年产权毛坯住宅，2梯4户。
评语：从2014年11月降息首日开盘，号称当天销售“20个亿”，到2015年12月拿预售证，开盘再次大卖。前海时代凭借前海自贸区的区位优势，让购房者为之“疯狂”。
事实上，该盘在2016年全年顺销，仅将少量180-250平大户型清盘，并无开盘记录。但此次该盘却在榜上有名，想必是备案滞后的结果。刚过去两年时间，回首当年开盘价才3.7万/平起，不知道深圳购房者们作何感想呢？
均价：8万/平
最新动态：主推140-260平的大户型，推出时间待定，目前已无在售房源。
评语：位于塘朗地铁口，靠近塘朗山和大学城，居住环境不错。曾以情怀满满的特色营销中心（也是图书馆）册之丘，刷屏过朋友圈。户型不错，其中160平还号称国家专利三代居户型。
紧邻村委统建楼大型社区崇文花园，居住氛围较浓。但目前周边配套暂无，也没有大型商超，生活不够便利。
均价：8.5万/平
最新动态：目前在售135-199平3-4房，带装修。营销中心样板间关闭升级中，预计年后开放。
评语：宇宏集团进深的第一个项目，主打文化社区概念，位于石芽岭区域，周边环境还可以，但是配套尚不完善。旁边的鸿荣源尚峰项目目前无房在售，待两个项目入伙，招商完成后配套才能有所改善。
均价：折后4.2-5.5万/平
最新动态：目前在售89平和143平户型，样板间需提前预约
评语：以一线海景资源为卖点的豪宅，临海的房源视野都很开阔。滨海大型社区，目前已有三期，四期还在建设中。项目自身的配套也比较高端，有游艇会、商业街、健康会所等。不过前几个月曾闹过一起较大的物业纠纷丑闻案件，物业处理态度备受诟病。
均价：10-13万/平
最新动态：159-300平4-6房在售，均带精装修。项目四期在建中，主推90-130平1-3房，公寓式住宅，预计2017年6月入市。
评语：信义嘉御山是坂田地铁口综合大盘，靠近5号线五和站，已开发到五期，目前一二三期均已入伙。周边配套有大型商业、科技城外国语学校已开学。
均价：5.85万/平
最新动态：现有69-143㎡全系产品，顺销中。
评语：万科大品牌，精装修，周边清平、南坪、水官等多条高（快）速通道，四通八达，若不说“堵”，交通算便利。对于刚需而言是个不错的选择。
但周围环境并不宜居，一方面布龙路和吉华路车流量大，泥头车、货柜车往来频繁，事故多发，不过待三联桥拓宽工程完成，应该会有所改善。另一方面，旁边的水径市场整治艰难，十多年过去了依旧正常作业，这也是泥头车多的原因之一。
此外，片区公共配套并不完善，教育方面万科自带麓城外国语小学引进原名校校长引发不小争议，但不少家长因此将其视为名校。医疗配套除龙岗第二人民医院外，暂无其它大型医疗机构。若后期采石场整改，规划落实，相信能有所改善。
均价：待定
最新动态：售罄，新一期单位入市时间未定
评语：号称后海地标性建筑，又是超高层的大户型豪宅。周边商业配套相对高端，如宝能太古城、未来的万象汇；在教育方面恒裕滨城也有一定优势，带育才四小和南外滨海分校学位。
项目主推大户型，但楼校长记得一期时曾有小部分89平户型，单价也在10万/平以下，然而据说都被内定了，想买都买不到。
均价：15万/平
最新动态：目前在售230平4房、170平4房，均带精装修。
评语：观澜汇算是观澜规划中最大综合体，自带12万平的购物中心，共分三期开发建设。一期已于1月开盘，均价3.5万/平，引发2000人到场哄抢。二期目前还在基坑状态，预计2017年推出。不过4号线延长线要等5年，18号线属于远期规划，尚无确定时间。
均价：待定
最新动态：此前房源已售罄，二期主推75-179平3-5房，预计2017年入市
二
年度成交金额前十
不出所料，这就是一个赤裸裸的豪宅榜单！然而奋力挤进榜单的零星几个非豪宅，要么就是改善型楼盘如宝能城，要么就是体量特别大如壹成中心。
从分布片区来看，7个楼盘都在深圳最贵片区南山。从单个盘来看，鸿荣源壹成中心再次拿下双料冠军，并且成交金额高达131亿，又是藐视其余楼盘。而挤进前十的锦荟park，作为榜单里均价最低的纯刚需盘，也是勇气可嘉。
三
四季度成交面积前十
2016年最后三个月，这10个开发商的卖房面积，如果以套均90平来计算，卖了3800套房。照此推算，在新政的影响下，这10个楼盘的成交量，竟然都比三个月全市月均的新房成交量都要高。
实际上，除了香山里、华润城润府等楼盘的成交户型较大，榜单中作为成交主力的几个楼盘，成交的户型面积也都在80-90平方米左右。此外，进入季度榜单的楼盘，基本上市南山和龙岗的项目，与近期两个区域新房批售量变大不无关系。
四
四季度成交金额前十
作为黄金地段，南山的楼盘当仁不让占据了60%的名额。结合面积和金额榜单，双冠王香山里花园的销售均价达7.89万/平！看看那些卖房赚钱多的楼盘，价格无一不是全市高位，这也再一次证明了一个真理——想要赚钱，不用卖得多，只要卖得贵。新政难道对这些高价盘毫无影响？
但实际上，与区域周边同类楼盘相比，2016年销售金额排前的几位，大都做过价格调整。值得注意的是，金额榜单上壹方中心、壹成中心双双上榜，也成功助力鸿荣源集团成为2016年深圳最赚钱的房企之一......
往期榜单回顾
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