深圳有望借湾区机遇超广州，龙华作用特别大！
“新龙华”格局已经开始出现，其规划概念强调两个核：科技核+商务核。商务核就是北站未来的可能性，但它必须有所支撑。其周边的红山、上塘居住区，将是未来5年龙华发力的重要空间载体。”
近日，深圳特区报与楼校长家联合举办的“新龙华的下一个五年”论坛现场，深圳楼市重量级专家曾真先生如是说。从回顾深圳城市化进程，到龙华未来格局变化，曾真为大家总结了历史，分析了机会，演讲详情如下~
嘉宾介绍
中国（深圳）综合开发研究院城市化发展研究所所长。多年来集中研究城市化中的公共政策问题、城乡土地利用和规划等领域，先后参与了全国多个地区的城市化和城市发展问题的研究咨询，在国家高端智库CDI承担的多个研究课题中担任课题负责人。
1
演讲要点
深圳城市发展与传统城市的差别
传统城市通常是围绕一个核心“摊大饼”式的发展，而长条形的深圳，是先发展特区内组团，后来随着交通轨道便捷，再辐射到外围。
“中轴新城”的合理依据
据2010年前后深圳规划，龙华在城市中间的位置已经上升。除了得益于地铁4号线、龙华新区大道，更重要是龙华新区乃至行政区的重新定位。再加上规划图纸上的利好纷纷落局，龙华相当于已经建立起了中部发展轴的地位。
另外，区别于深圳的东轴、西轴，龙华所在的城市中轴一头连通了香港，一头连通了东莞，相当于香港到深圳再到东莞传统的经济走廊中间，原来从深圳、宝安再到广州，现在是从香港、深圳、福田中心再到了龙华，经过龙华向北部辐射。由此可认识到在整个三条轴线中，龙华的占比和能量辐射力度，增长情况应该是高于东西两轴的。
粤港澳大湾区的深圳机遇
粤港澳大湾区规划没有出来，大家都在议论过程中，也不成熟。不过可以基本判断的是，珠三角城市群会因此产生一个新的格局变化。目前一些省文件的表述中，深圳某些方面已经超越广州。在未来湾区站位方面，区域影响力上，充满创新活力的深圳城市优势将越来越明显。同时，这个区位优势会影响龙华，因为北站高铁在这里，未来沿海地区有几条通道很多都跟高铁站有一定的关系，这对未来区域辐射的作用很重要。比如，广深港客专如果跟香港完全连通后，到达香港的中环、尖沙咀一带就20分钟，其实无形中跟它们形成了区域的价值互动。
龙华未来格局中的几个概念
第一个是强调“科技”“商务”两个核，观澜那边是科技核，北站这边是商务核。
第二个是强调做“功能混合”。我们建议做一些产城融合，同时考虑做商务、居住、科技、商业，这些混合型的社区，可以称之为“创新社区”、“科技社区”。结合一些新概念在空间功能的梳理上可做一些新文章，这个里面也可以跟城市更新、跟土地整备结合。
（龙华核心区目前已体现出功能混合的特点，CBD商务带动CLD品质文化生活，同时CLD人力资源反补CBD高端人才需求。）
2
论坛问答
Q 从宝安一个片区到深圳一个重点行政区，龙华短时间内崛起的原因与条件是什么？怎么看待人们将龙华称之为“宇宙中心”？
龙华崛起有必然性，主要原因是中心到外围的能量扩散，再加上轨道交通的利好。
龙华原来被山挡着，受交通阻碍，能量始终过不去。可以说特区建设的前15年，龙华应该没有太大发展机会。随着1995年之后，梅林关打通，到后来的地铁4号线通车，这就从交通区位上给龙华营造了一个有利的基本环境。同阶段，西部宝安方向塞得差不多了，而东部龙岗又路途遥远，简单说就是扩张成本太高。中轴区位交通条件改善后，中心区能量外溢刚好就找到龙华这个出口。其实，1995-2005年这十年龙华变化就开始，不过当时虽有能量，但无序度依然较高。
后来，高铁站确立，联通珠三角乃至全国，另外又有4号线、6号线、有轨电车等城市轨道网络因素利好，再到目前上塘居住区崛起。龙华的进入门槛越发提高，所谓新龙华格局就开始出现。
从2012—2016年，这几年国家高新技术企业增长很快，深圳的创新动力、深圳的企业发展，已经到了这么一个时期，哪怕不改区他们也要到龙华去找地方，这个与空间的限制有一定关系。不管是外移还是选择，最终产生了这样一种令人可喜的结果。
插播一段龙华小历史
6月16日——南起福田口岸，北至龙华清湖的地铁4号线全线通车
6月22日——深圳北站试运营
12月30日——龙华新区挂牌成立
提出5年总投入2000亿元打造“一中轴九片区”发展规划，赋予龙华“加快转型升级典范区、特区一体化示范区和现代化国际化中轴新城”发展使命。
9月14日——梅林关检查岗亭开始拆除
4月1日——梅观高速公路(梅林至观澜段)将取消收费
7月30日——新彩隧道开通
坂银隧道开建，预计2018年通车
北站商务中心区规划出炉，明确定位该片区为深圳新的城市中心。
6月26日晚——梅林关联检大楼启动拆除工程
10月，国务院批复广东省政府，同意设立深圳市龙华区，以龙华、大浪、民治、观湖、福城、观澜等6个街道的行政区域为龙华区行政区域；
龙华“十三五”规划明确“一城四区”战略，建设深圳北中心，打造现代化国际化创新型中轴新城。
1月7日——龙华行政区正式挂牌成立
龙华“CBD+CLD”格局形成：
《深圳城市总体规划(2010－2020)》中，政府规划将龙华建成以“深圳北站”为核心、更具有全球影响力的世界级CBD，打造深圳新经济增长极。深圳北站衔接京广深港高铁、厦深客运专线，并与地铁4、5、6号线等接驳，是华南地区面积最大、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽，它对深圳未来的发展是一个战略性资源。同时，高铁对深圳人的生活、出行以及城市未来格局都将产生重要的影响。深圳北站不仅是交通枢纽，更是未来一大口岸，从北站出发，23分钟可直达香港西九龙，节约了4-8倍的时间。深圳北站还开通了内地、沿海各大中心城市至深圳的直通旅客列车，全面实现了高铁班车化。
根据相关规划，位于深圳地理中心和城市发展中轴的深圳北站商务中心区，未来将重点发展以产业金融、信息服务、电子商务等为主的现代服务业，合理配置生活性服务业，引导发展总部经济，打造深圳外溢发展基地，逐步形成具有区域辐射力的城市中心。规划总建设规模950万平方米，规划居住人口规模约11万人。
深圳北站中央商务区的崛起，也带动着周边上塘、红山等片区的发展，并成为近年来龙华楼市的热点板块。仔细梳理福田中心区和前海中心的发展，会发现同这些CBD一同崛起还有周边的高尚生活区，也就是中央生活区CLD，比如福田CBD旁的香蜜湖板块等。
随着深圳北站中央商务区打造和两馆（深圳市美术馆新馆、深圳市图书馆调剂书库）等政府重点设施不断推进，以地铁4号线为主轴，紧临北站商务中心区的龙胜-上塘-红山沿线轴带正跃升成为龙华中央生活区，人居价值逐渐凸显，这里已经聚集了鸿荣源·尚峻花园、莱蒙水榭春天、绿景公馆1866、中航天逸、港铁天颂、特发和平里、潜龙曼海宁、中海锦城等在深圳楼市具备较高知名度的高尚社区。
从政府有关规划可以发现，红山+上塘片区发展成为中央居住区的有规划建设依据。在深圳北站商务区的总体规划中，红山板块被规划为商业文化片区，展览中心、演艺馆落地该片区，目前已经开始建设，由招商华侨城联手打造的深圳版“上海新天地”红山6979入驻红山。
紧邻的上塘片区将规划打造成集商业、居住、休闲为一体的现代化高端社区。从地图上可以先，上塘片区交通优势明显：双轨道、快速路立体出行，快速通达全市各大商圈。以轨道交通而言就有地铁4号线和在建地铁6号线双地铁穿过；距离深圳北站主枢纽仅两站。
虽然成绩斐然，但在曾真个人来看，称龙华为“宇宙中心”还为时过早。不过，如果我们把它当成一个目标，未来实现还是有相当大的可能性！
3
《新龙华的下一个5年》论坛演讲全文
（曾真部分）
“机遇与未来”是我今天的题目，一上来提了“中轴新城”，一个城市的演变有它的规律，一般来讲我们说一个城市若干年来有一个很早的内核，再到长一圈，最后再长一圈，就是摊大饼的城市成长的模式。
这种模型在全国全球的城市中间看得比较多，比方说中国的北京就是一个最为典型的摊大饼，现在摊到六环了，国外的大饼不如我们厉害，一个经典的城市成长是这样一个过程。深圳不是这样的，他是一个长条形，龙华其实是一个很边远的地方，1995年之前梅观高速没有开，梅林关没有开，那个时候去一趟龙华要去布吉到坂田最后再到龙华。那个时候的龙华你怎么谈他也不是一个中心，除了他是一个地理上称得上跟中心靠边之外。后来我们有梅林关了，梅观高速修了，一打通就是福田跟龙华区位的关系有一个很大的变化，这是很关键的一步，再到了2000几年之后4号线通了，这是区位变化的第二步。
这样的一个过程中间，先发展的其实是特区，特区按照这样几个大的组团形式，慢慢四个大组团起来以后，其实形成了一个格局，一个是西边，像蛇口、宝安这个方向，跟广州方向的联动，这是一个很重要的，还有一个是罗湖朝龙岗方向的联动，他其实看不出龙华是扮演什么样的角色和契机。再出来的时候两边塞满了，在2000年之后，西线已经挤得不行了，东线罗湖这个方向挤得不行了，深圳市福田中心区开始崛起了，这个时候再加上梅林关的因素，整个打通以后，你会感觉到龙华那个地方开始变化，开始能量朝那个地方积聚。
龙华这么多年来，我们看他走过的一个路径，首先还是要确认他就是一个从他发展的基本动力机制来讲，还是深圳经济特区原有的发展对他的一种辐射，对他的一种外溢，这是龙华走到今天发展第一个动力源，这是一个基本的判断。
在这个过程中间，我们今天提出的中轴新城可能有了他一定的合理依据，因为我们今天看得到，这应该是2010年前后深圳的一版规划，看得出来龙华在城市中间的位置已经上升了，因为这个时候已经有了4号线，已经有了龙华新区的规划，龙华新区已经成立了，而且已经有了龙华新区大道，新区大道的周边就是我们今天册子上所画的新城、商务新城，这一带的东西已经在图上落局了，这么形成下来，龙华相当于中部发展轴的地位建立起来了。
这个轴有一个很关键的作用在于，他跟东轴跟西轴不一样，他一头连通了香港，一头连通了东莞，相当于香港到深圳再到东莞传统的经济走廊中间，原来从深圳、宝安再到广州，现在是从香港、深圳、福田中心再到了龙华，经过龙华向北部辐射。这样的一个轴线今天看得出来，在整个三条轴线中间，他的一个占比和能量辐射的一个力度，应该他的增长情况是高于另外两个，基本上处于这么一个状态。
所以在今天的情况下，我们已经有了这样一个大的区位判断以后，我们再看一下整个的机遇，我们最近院里搞粤港澳的大湾区研究，粤港澳的事已经推出，无疑深圳在这里面有一个新的机遇。刚刚龙华他是深圳的一部分，我想讲的是他的成长企事业离不开深圳，不管他现在怎么提，都还是作为特区里面能量外溢成长的一种原动力。
粤港澳大湾区规划没有出来，现在大家都在议论过程中，也不成熟。现在看得到按照世界湾区发展基本的规律来看，他是沿着岸线50公里的带状地区，但是中国很奇怪，中国始终有行政因素的概念，到了广东在高大湾区的时候，他把“9+2”放进去了，甚至最西边的广州到了肇庆，我想肇庆跟湾区有什么关系呢？原来就是珠三角的一个架构，最东边是深莞惠，最西边是珠海、中山，再加上将门。那边是广州、佛山、肇庆。这是汪洋时期的三大组团这么定的。这次“9+2”的基本格局，再加上香港澳门，这里面的格局很有意思，看得出来不是完全按照世界上湾区的基本规律，我们说的哪是第一圈层，哪是第二圈层。按照经典的方式来分广州完全被边缘化了，所以这个东西也是很恐怖，恐怕也是从省层面来讲不愿意看见的。
这一次湾区还是一个“9+2”的大格局，甚至最西边已经到了肇庆。客观规律来讲这里面还是一就分层，这张图上我们试图用不同的颜色代表他的层次关系。这个湾区带来最大的变化是什么，原有的珠三角城市群会产生一个新的格局的变化，这是一个基本的判断。原来大家都认广州是老大，今年我们看得很明显，在广东省的有关文件里面已经出现了新的提法，在某些表达中间深圳已经放在广州的前面了，“深圳广州作为创新……”有这样的一些表达，深圳的站位毫无疑问有了一个很大的提升，其实暗示了一个问题，在粤港澳大湾区的时代，未来这个区域的龙头，深圳毫无疑问在区域影响力中间，在弯曲的站位方面会朝前走，区域的影响力更大，这是我们现在看见的一个基本的状态。尤其是今年以来，我们经常因为这个团队在粤西地带活动，像广佛地区和中山江门有一些活动，你明显地感觉到，尤其是佛山，佛山前十年提的是作为广州核心辐射圈里面的卫星城，我去了就觉得这个提法不好。前十年靠广州，现在不能再看那个东西了，自己要在这个圈子里面重新站位。所以现在都有一个基本明确的表象，都是在靠深圳，都是在靠深圳的创新活力。
这一点深圳应该值得骄傲，压力也蛮大，大家都在看，你跑多远，你怎么样引领大家，你的资源能被大家抢走多少，这里面很明显地存在这样的一些东西，不管怎么样深圳现在这一轮是抢占了一个有力的区位优势和引领的优势在里面。这个优势不仅仅影响深圳市，对于龙华的区域是一个重点的区域来说，尤其是高铁站在那里，未来的沿海地区有几条通道很多都是跟高铁站有一定的关系，这个地方未来对区域辐射的作用，还在深圳显得比较突出，这一点应该是看得到的。
大家都看到中国最近的高铁变化，其实原来还有一个商务新城的问题，恐怕还有另外一种做法，简单看待他跟福田CBD辐射的前店后厂的关系有一个方面。还有一些人也议过这个事，这方面广深港的客专如果跟香港完全连通以后，到达香港的中环，到达尖沙咀一带就是20分钟，其实跟他形成一个区域的价值互动这种可能性是完全存在的。
因为现在广深港客运专线还没有完全通，通了以后试试看跟香港之间能不能发生一个更好的联动，我问到有一些在龙华新区买房的人，我说你们怎么选择在这里买房。在早5年的时候，他可能看的不完全是房价，他们觉得可能有这样的个区位优势存在，未来跟香港的联动效应可能会出现，这个地方高铁带来龙华的因素，不仅仅是对国内的辐射，可能还有一个跟香港的联动，这也是我们需要注意的龙华的一个重要的机遇。
轨道交通，刚刚王主任已经谈了很多了，我就不再重述，反正这个轨道交通怎么样谈对一个城市的作用都是不过份的，这一点深圳的的确确做得很好。龙华这个地方就是一个高铁、轨道双轨联动，尤其是在龙华看得比较明显，他跟其他区域相比这是他独有的东西。
未来龙华“十三五”包括各种的规划都提了一些目标概念，首先一个大概念是“中轴新城”后面有一些细分的定位，政治上的口号可能提得有他一定的意义。但是有一点我们看到，他从2012—2016年，这几年国家高新技术企业增长很快，这是一个很明显的变化，这倒不是说改不改区的问题，我觉得就是一个深圳的创新动力、深圳的企业发展，他已经到了这么一个时期，就是说你不改区他也要到龙华去找地方，因为其他地方没地方，他跟这个空间的限制都是有一定关系的。
你不管是外移还是选择，这个地方毕竟产生了这样一种结果，我觉得这个还是感觉到很可喜的。
这里面我们注意到他在整个未来格局中间比较强调几个概念，第一个是强调两个核，观澜那边是科技核，这边是商务核，商务核就是北站未来有这个可能性，但今天还似乎没有看见什么痕迹。我们刚刚讲的上塘和红山那一片在那个周边，我想它是未来5年发力的重要空间载体，今天没有看到真正做起来，因为商务不像其他的制造业，很残酷。另外一个是科技核讲的是观澜，我想应该也是在传统产业转型基础上有这种东西。
这样一个地方功能混杂，再加上生态理得也不是特别清晰，交通这几年有所改善，但是还没有做到一个真正的都市核心区里面应有的水平区域，还是一个半城市化状态的地区还存在，而且还不占少数的地区。未来我们也建议他做一些功能混合，做一些产城融合，同时考虑一些商务、居住、科技、商业，这几大一个一个做这样的混合型的社区，我们干脆就可以把他叫成“创新社区”、“科技社区”，这样一些概念在空间功能的梳理上可以做一些新文章，这个里面可以跟城市更新、跟土地整备，跟我们讲到充足的东西可以做。
科技型社区，我们就把原来一些工业的块线整合一下，做这样的一个个板块出来。用地规模做适度地调整，这样我觉得是一种针对龙华的情况快速改变现在的这种半城市化状态的一种很有效的手段，这里面还是需要做一些文章去考虑。
刚刚谈到两点，一个是城市更新的，一个是轨道控制的，他是两个不同的部门做的，他从两个不同的结果看这个问题。但是他提出一个概念是产业空心化的问题，你通过科技社区，科技社区并不一定完全就是纯粹的科技研发，现在很多的定制、制造，我们想像一些新型的工业化的形态来走的话这个还是有空间的，不一定说把制造业的成份完全去掉，他有很多的东西跟现在的一些产业组织形态进行一些重构，能够产生一些新的东西，而且龙华那些地方目前还是有这些空间的。我个人认为在科技社区的大旗下做一些产业形态的重新整合和提升，对龙华是比较现实的事。福田和南山形态已经很高端的没有办法整合了，龙华恰恰处在变的可能性的时候，可以做这些东西。
土地整备片区，这些片区跟轨道开发片区的的确确应该做一些重整的考虑，有些地方不能搞完全地做房地产，也不能够完全地做工业，他怎么样混合，功能怎么样混合使用。土地的整备这件事，这么多年我有一个看法，我记得我们2005年的时候搞宝安的工作，那个时候搞城中村改造的一些土地政策的问题，你就会发现那个时候农村集体的占用跟政府想回收之间，形成了两个不同的诉求，政府恨不得把农民那些违法的用地全部收回，农民说你别管我，我自己全部盖了重新更新。形成了两个不同的需求，搞来搞去，我们一起在宝安旧改办探讨的可能是，用什么样的政策可能性让两者能够融合，那个年代政策诉求下来没有解决好的问题，这等于是农民跟政府之间博弈了十年，土地整备这个概念也就是前两年提出来的，博弈得没办法了，原来那个问题按农民的想法搞也搞不下去，按政府的想法也搞不下去。
现在第三条路就是土地整备，你也别想自己那么多好处，拿出来我们好处各拿一半，这就是博弈论里面的纳什均衡，我们用纳什均衡解决一种长期的矛盾，这个问题到现在一直没有得到很好地解决。
推进社会建设，关注“人”的成长，社会建设和人的成长型，因为这个东西在龙华体现得比其他几个区来得更加突出，是原来的我们的社会结构里面外来人特别多，比方我们长期跟踪大浪，大浪里面是50万人口，本地人就1万，49万都是外来人口。而且大家看20—24岁占的比重是最高的，这是一个什么样的社会结构，这样一个社会结构他能够怎么样跟你这个社会做贡献，其实就是对他们的一个关注，怎么样让他们感觉到这个地方就是他们的家，在龙华这个地方显得比其他几个区问题更突出，更需要我们去做好。
顺着这样的一个目标，我们在大浪看到这样的一些现象，大家的一些从社会组织、社工方面，积极地活动把年轻人怎么样调动起来，怎么样把他们的业余生活丰富起来，怎么样在小空间里面为外来者的子女孩子提供多元化服务的元素，怎么样利用社区的混淆，把他们从信仰到活动重新组织起来，再到空间安排上留够产城融合的空间。他们大浪的一些义工组织很发达，现在小草义工、龙华义工、大浪义工现在这些组织做得很好，有几回的活动邀请我们院的同志参加，我都参加过至少两回，很是蛮有意思，现在利用小空间搞青年梦工厂，这个在龙华的问题显得更加突出。龙华应该在“十三五”期间未来5年下力气、下决心把他做得更好。
从土地空间重整，到功能重新的一些融合配置，产城融合的配置，社会建设、人的关注，等等这几个方面，我想龙华在5年里应该可以做得更好，使得龙华在全市位置站得更高，承担的功能更加丰富，这就是我们对龙华的一个新期望。谢谢！
觉得有用的，欢迎打赏
目前买房之前各区域群已建立，欢迎各位意向购房者和业主私信楼校长（lou_xz）加入。
往期文章回顾
点击阅读原文，直达深圳最全学区房服务↓