别被挂牌价忽悠了！深圳二手房价实际是这样（附价差表）

关于最近深圳的二手房价格到底跌了，还是涨了，每个人心中观感不一。楼校长前几日发文对比深港楼市，说它俩是冰与火之歌，让部分楼友颇感不爽，私信道，“根本就是假摔，我家小区的挂牌价还稳得很哩！”

闲言少叙，数据说话。今天我们一起从片区成交数据、小区成交价与挂牌价差两个维度看看各区的市场现状。

文章整合自咚咚找房、爱住家教你买房

福田

5月份成交量小幅度走高，整体来看福田二手房市场仍然处于较冷淡的态势。在细分的14个小区域中，半数区域对比4月份成交量有所提升，学位房除华强、百花、石厦区域成交相对稳定外，其它区域成交量开始放缓。

福田的挂牌价和成交价的差距在1万左右，大概20%左右的最大差距幅度。一套90平3房挂牌价的可压价空间，理论上最大可能上百万、实际上估计多数人就砍个小几十万算好彩的了。

罗湖

罗湖4-5月份二手房市场相对比较平稳，成交量都不活跃。

黄贝岭片区二手房成交量依然领先于罗湖各片区，小户型成交量较活跃，与4月份基本一致。其中布心片区成交有小幅上升。蔡屋围、东门二手房成交量有小幅下滑。

罗湖的挂牌价和成交价的平均差距在7、8千左右（因为罗湖平均价较低），价差比率也在15-18%左右。一套90平米的三房总价落差在几十万为主，真正的议价空间10-20万左右。  

南山

5月南山二手房成交量和四月相比是有所回落，成交价格变化不大，基本持平。

从片区成交数据中看出，科技园、西丽和中心区是整个成交数据中占比比较大的片区。科技园小户型南外大冲学位房这块主要受到学位房刚需群体关注，后期可能还将受宠；南山中心区受市场上传言学府中学未来将和南二外联合办学的影响，市场成交还不错。

南山的挂牌价和成交价的平均差距在9000左右、比福田要低，价差比率也在16%左右。一套90平米的三房总价落差在百万级别为主，估计真正的议价空间几十万左右。  

宝安

5月份宝安成交量有所回落，笋盘难寻，业主心态普遍较好，除宝中与碧海的均价波动不大之外，其余区域成交均价有所下降，而刚需盘受到关注度增加，福永成交均价有所上涨。

宝安的挂牌价和成交价的平均差距在5、6千左右，价差比率也在15-18%左右。一套90平米的三房总价落差在几十万为主，真正的议价空间也是10-20万左右。    

龙华

相比4月份二手成交量有所减少，但是成交价并没有跌，基本和4月持平，个别楼盘还有阴涨，笋盘越来越少，剩下的房源报价相对都比较高的。

银行方面的贷款收紧、利率优惠提高，购房者的入市心态不强，大部分是改善和学位需求的客户，居家品质较高的楼盘，特别是3-4房的成交占比增加。

红山金亨利成交2套89平的5房复式，总价900万，单价破10万，原因不仅是因为带深高分校学位，还有此户型赠送面积多，能做标准的5房，每个房间都还不小，而且处于红山配套的核心区域。

龙华的挂牌价和成交价的平均差距在7000左右，价差比率也在15-18%左右。一套90平米的三房总价落差在几十万，估计真正的议价空间10-30万左右（提提勇气再砍价）。

盐田

盐田区5月份二手房成交量环比下滑约20%左右。价格方面，5月份整体变化不大，整个盐田区成交的房源中，沙头角单价大多在4万+，少量4万以下的成交，盐田港和梅沙片区的普通住宅单价以3字头的居多，部分2字头的房源。

盐田的挂牌价和成交价的平均差距在5、6千左右，价差比率也在18%左右。一套90平米的三房总价落差在几十万，一般能砍价10、20万。

龙岗

以龙岗中心城为例，5月成交量环比略有下滑，但是不明显，2-3房成交最多。成交的楼盘中，中海康城依旧是成交主力，另外宝荷片区成交量渐涨，龙岗中心城东成交也相对不错，在目前市场行情一般且有下行的态势，龙岗中心城的二手房成交量相对比价平稳。

龙岗的挂牌价和成交价的平均差距在6、7千左右（也有不要命的超高报价的），价差比率也在15%-20%左右。一套90平米的三房总价落差在几十万，议价空间10-40万算正常。

总结：整体看下来，深圳全市二手房价格基本稳定，虽然部分小区挂牌价与成交价差距过大，但偏高于实际的价格，也反应出业主坚定看涨的信心。

现阶段仍有购房意愿的刚需和改善还是较多，少部分投资客开始活跃于某些利好片区，但目前笋盘较少，业主心态普遍较好，市场观望气氛日益增长，买卖双方或将进入较长时间的博弈期。

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