福田城中村惊现35栋大型"旧改"，村民们年收入上亿！
几天前，楼校长实探了福田水围即将开拆的旧改项目。实际上，同一个片区里，还藏着另一个大型旧改项目——水围“国际街区”。
从楼校长拿到的资料获知，整个项目涉及35栋农民房，被改造成青年公寓+国际商业街区。
比起才准备开拆的旧改，眼下整个国际街区已经基本完工了。而之所以如此快速，主要在于项目并非直接推倒重建，而是彻底全面的改造升级。
不过这个项目并不是首次亮相了。去年网上传得火热的“深圳最美人才公寓”就在这个项目里！
楼校长发现里面不仅只有人才公寓，还有部分用于市场出租的公寓，然而租金比人才公寓贵一倍......除此之外，7500㎡的商业街区也即将要开业了。
以下是楼校长的实探报告，来看看这个另类旧改项目到底长啥样。
壹
“我们跟村民签了10年租约。像他们这种农民房，想要拆了重建的话，应该没多少开发商能旧改得起。”
据悉，购物公园酒吧街的运营商合晟商业拿下了水围新村35栋农民房改造，其中29栋租给深业做人才公寓，留下商业和4栋公寓自己运营。
此前，深业操刀的深圳首个城中村人才公寓早被各种报道过（点击蓝字查看人才公寓历史报道）。但很多人却忽略了其实这是个大项目，人才公寓只是其中一部分而已。
分界线（外立面深灰的是人才公寓，黄色的则是1368公寓）
目前深业人才公寓早已停止申请，而且申请还需满足一定条件。而这个名为“水围1368国际公寓”的四栋房子，主要是面向市场出租，与深业的“柠盟公寓”是分开独立运营的。
据介绍，这个国际公寓共有127户，每层有十几二十户，都是单身公寓格局。跟隔壁的人才公寓类似，也是进行了整体改造并用走廊连接四栋房子，还加装了电梯。
每套房都是偏日式风格的精装修，配有齐全的家私家电，比如床、桌子、衣柜、橱柜、空调、热水器、洗衣机以及WiFi，基本上可以拎包入住。年前就开始招租，现在基本都已租满，部分租客也已经入住了。
楼校长看到的只剩下三四套在租，而且是最小的A/B户型。应该只有15平米左右，空间比较局促，租金在2500-2800元/月。
（据说刚装修完一个多月，味道还比较重）
三种户型官方宣传资料（左右滑动查看）
但在公共区域部分，并没有像深业人才公寓那样配置休闲设施。什么健身房、阅读区、游戏区，下面你看到的这些里边统统都没有~
租金方面，整体在2500-3800元/月，每个月管理费90元，电费1元/度，水费6元/吨。其中面积最大的C户型最贵，基本在3500-3800元。相比关内同类型的青年公寓，可以说是市场价了。
隔壁的人才公寓租金标准是75元/平/月，按照15平单间来算，月租是1125元，相比之下便宜一半以上。
不过跟人才公寓比租金都是耍流氓。楼校长咨询了一下，周边农民房单房租金在1500-2000元/月，两房大概是3500元/月，但一般都是空房没有家私家电。
水围村里的商品房租金则在80-150元/平/月。项目旁边的龙轩豪庭是水围村里最新的小区，租金也相对较高，一房一厅可以租到5500-6000元。但整体来看，单价还是比水围1368公寓要稍低一些。
贰
青年公寓性价比到底高不高，可谓见仁见智。
不过项目里面规划的7500㎡商业街，对于公寓租客甚至周边居民都是实实在在的利好。
整个项目的商业部分由合晟自持，沿街部分底下1-3层都是商铺，由餐厅餐吧、人气饮品、特色小吃、创意手作、特产手信、文化艺术六大业态组成。根据水围村的规划，这个项目是打造“国际风情社区”，名字就叫“水围1368国际街区”。
商业布局平面图
项目招商部工作人员表示对商家要求比较严格，进驻的品牌要有文化、有故事、有深圳代表性。楼校长现场看到的品牌基本可以分为三类：有特色的地方小吃，如潮汕肠粉湛江特产等；国际化的小吃或简餐，如西班牙风味等；有情调的小店，如手调咖啡或茶饮等。
虽然水围早就是有名的美食聚集地，但这条商业街引进的品牌基本与水围现有的餐饮有所区别，形成互补作用。
据悉，商家进场费是400元/平，还有相应的转让费。租金平均在300多元/平，一楼临街商铺则去到了600多元/平。
目前已经有90%以上商家进驻，大部分都在装修，有些甚至开始试业了。
现场商家情况（左右滑动查看）
叁
据楼校长考证，这个多达35栋农民房的大型“旧改”，是从2016年6月份正式启动的。
短短两年不到，就已经完成了签约、规划、改造、租赁、招商等工作。如此速度，实际背后是“有人撑腰”的。
首先，水围1368国际街区是福田城中村深化改造的牵头项目，政府投资了1个亿，要打造一个“深圳记忆、国际街区”的创意时尚休闲街区。
而在最费时费力的村民协商签约中，另外一个角色起到了关键作用：那就是水围股份公司。
“我们是跟水围股份公司一起合作的，不然这么大的项目哪有那么容易搞定。我们的进度算是很快的了。”相关工作人员透露。
对深圳城中村有所了解的应该都知道，大部分城中村都有自己的股份公司，简单粗暴地说就是“带领村民一起赚钱的村组织”。对于非本地人来说，这就是一个神秘而多金的组织。
楼校长就来简单八一八水围村这个公司。
据悉，福田一共有15个股份公司，2016年总资产达到了77.2亿，总收入9.94亿元，股民人均分红3.35万！这还只是福田平均水平。
其中水围股份公司的总资产已达数十亿元，每年光物业租金收入就高达一亿元，900多位股东每年每人分红超过6万元。（没错，是福田平均水平的两倍）
此外，水围股份公司还是城中村里面最积极的一个。经过多年的努力，曾经被称作“港人聚集的二奶村”的水围村，已经逐渐变成城中村里改造程度最大、变化最显著的村。
水围毗邻福田CBD和香港，地理位置优越。社区面积有26万平（村面积23.46万平），目前已经完成城市更新的面积就有12.26万平，未来还计划更新3.14万平。
牵头启动福田城中村改造打造国际街区、推出深圳首个城中村人才公寓，这些只是水围改造很小的一部分。那这些年水围公司到底还干了啥？
根据公开资料显示，水围村投资了2.8亿对全村硬件设施进行升级改造，还建了文化广场、庄子铜像、雅石艺术博物馆、图书馆、幼儿园、水围商业步行街、水围村历史文化长廊等等。
看看改造前后的水围文化广场↓
历史长廊↓
水围街道↓
欢迎水围村民或者深圳其他村民到评论区拉仇恨~
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