布吉惊现单价1.5万/平笋盘？背后多的是你不知道的套路
近日，有购房者咨询楼校长：“朋友圈有中介称布吉西环路有栋房屋出售，590平总价900万，单价仅为1.5万/平。现在产业类的小产权可以转正了，住宅类应该也快了，这栋房子值得入手吗？”
由于7月底深圳政府发布了《关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（征求意见稿），生产经营性历史违建和商业办公类历史违建均可通过补交地价的方式转为商品性质。因此，有部分购房者认为住宅类历史违建“转正”的春天应该也不远了，遂将目光投向了购房小产权房。
但是，楼校长不得不提醒大家，并不是所有的小产权房都能叫历史遗留违法建筑，这就意味着不是所有的小产权房都能合法“转正”；此外，小产权房交易法律保障薄弱，具有一定的风险。
因此，在本篇文章里，楼校长为这位读者解惑的同时，也顺便帮大家科普一下小产权房的相关知识。毕竟投资有风险，入市需谨慎~
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“笋盘”真的笋吗？值不值得入手？先讲本文的正题：抛开其他因素，就价格而言，布吉这栋总价900万的小产权房值不值得买？据介绍，本栋房屋为村民自建屋，需要一次性付款。
楼校长答：值不值得买，对比同类型产品一目了然。
① 同类型产品市场售价如何：
目前，布吉在售的小产权房房源相当丰富，价格从9000元/平-18000元/平不等，且部分房源接受三成首付，分期付款的购买方式。
相比之下，问题中提及的小产权房单价为1.5万/平，且需要一次性付款。单价方面优势并不明显，付款的方式也有点不“亲民”，毕竟一次性900万的支出对于普通购房者来说压力并不小。
来源：深圳小产权房网（点击查看大图）
② 同类型产品租金回报率情况：
根据58同城租金数据统计，布吉西环路农民房租金价格大概为30-40元/平/月。据此计算，如果买下该栋房屋用于出租，租金回报率约为2.36%-3.15%。
而深圳中原上半年总结报告指出，目前深圳总体租金回报率仅为1.53%。对比之下，该栋房屋未来的租金回报率还算不错。
那么，是不是除了必须一次性付款所带来的经济压力外，该栋拥有高租金回报率的小产权房就能放心入手？楼校长觉得购房之后的一些风险需要大家好好考虑。
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购买小产权房的部分风险（本部分内容不止针对读者提及的农民房，而是面向所有小产权房的科普，毕竟小产权房目前没有得到国家层面的认可，购买时还需三思而后行。）
① 购买小产权房，法律保障和后续交易都有一定的麻烦
无法办理房产证：小产权只具备使用性质，不具备普通商品房的法律性质。购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。
无法抵押贷款：小产权其房屋的产权证并非由国家的房管部门颁发的，该房屋不具备上市交易的条件。对于小产权房的业主来说，只是拥有了房屋的居住权，而不是拥有房屋的所有权，自然也就不能用来申请抵押贷款。
交易难：购买二手小产权房是无法办理贷款的，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险，而且购买二手小产权房以后如果再想出手卖掉，也是比较麻烦的一件事。
拆迁补偿难以保障：小产权房价格诱人，但是“出身”不明，购房人对两者的权衡实际上就是对小产权未来“转正”前景的一种赌博。如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错、合同无效，即使开发商或物业公司违约，购买人的权利也得不到法律的认可和保护。同时，小产权房的开发商常常缺乏资质，也没有得到政府机构监管，房屋质量和房屋售后保修难以保证，因此在入伙后如果发生房屋质量问题、公共设施维护和物业管理问题，其救济途径非常有限。
② 不是所有的小产权房都属于历史违建，想要“转正”还得看具体情况
来源网络
根据深圳市现有政策，只有历史遗留违法建筑，按照相关规定确认产权之后，才有一部分建筑可通过补缴地价申请转为商品性质，进入市场自由交易。
而深圳目前的“小产权房”分两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，由乡政府或村政府统一颁发产权证；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。即，前一种小产权房是合法的，后一种则是违法的。
前一种合法的小产权房，村民只享有使用权，将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能自由交易。而且由于该小产权房的使用性质已经得到政府认可，所以也就不存在必须转为商品性质才能使用的要求。
而后一种小产权房虽然违法，但也不能简单地归为历史违建。因为关于到底哪些建筑属于历史违建，政府已有详细规定，主要是根据深圳1999年和2004年两次农村城市化改造的时间来界定的。简单来说，就是只有政府“盖章”的才能叫历史遗留违法建筑。详细规定如下：
农村城市化历史遗留违法建筑包括五类：
(一)原村民非商品住宅超批准面积的违法建筑；
(二)1999年3月5日之前所建的符合 “两规”处理条件，尚未接受处理的违法建筑；
(三)1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违法建筑；
(四)1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违法建筑；
(五)2004年10月28日之后至《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》实施之前所建的除经区政府批准复工或者同意建设外的各类违法建筑。
（注：“两规”指《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》）
因此，小产权房≠历史违建。对于购房者来说，想买到存在“转正”可能的小产权房，得具体情况具体分析，仔细甄别市场上的房源。