深圳还有800万人想买房，但只有200万个红本
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2018年的深圳楼市可谓波澜起伏,坚韧前行,新房成交量仅29396套，是22年来的第二低量,新房均价连续三年维持在54000元左右。当政策压住房价的时候，经济继续前行，这意味着，楼市事实上在去除泡沫，夯实房价的合理性并积累动能。
所谓一二手房的“价格倒挂”现象很生动地说明了这一点，政策压住了一手房价，但没有压二手房价，于是，同一片区内同类住房中，出现了二手房价高于一手房价的现象。这种价格倒挂现象让市场清晰地看到了一手房的投资价值，于是，在去年后两个月政策严密调控、一手房市场整体低迷的格局下，竟然出现了局部新盘抢购的“冷势热销”怪象。
可能让人不安的是二手房的表现了，嚷嚷了大半年的价格倒挂现象，说的正是部分片区二手房一直以来的亢奋和躁动，然而，10月以后，这个一直不愿低头的二手房市场突然改变预期，呈现出明显的疲软甚至下跌势头，二手房业主的不安情绪在升温，门店看房者骤然减少，西装革履的销售员们被迫再一次走出门店，站在马路边上，手摇牌匾，向路人兜售房子，而急于放盘的业主们开始小心翼翼地让步了，买方市场迅速形成了。
从全国看，受宏观形势影响，一线城市楼市均出现收缩、下跌势头。三四线城市由于去库存成效明显，货币化棚改政策大幅转向，其楼市的流动性狂潮急速消退，三四线迎来低潮期。二线城市的楼市本来相对较好，但在两端市场低迷势头夹击下也逐步呈现出不稳定的态势。由此可见，中国整体楼市在告别2018年之时，不同程度显示出量缩价低的的低迷态势。
在这种态势下，2019年的深圳房地产将会呈现什么样的格局？我用四句话概括。
一、房住不炒，调控延续，
大势不变，立足长效
尽管楼市出现了低迷现象，阶段性的政策松绑已经显露苗头，但是我认为中央提出的房住不炒的调控大方向不会改变。这一点表明，中国的房地产仍然潜伏着很大的炒作动能，对宏观经济带来潜在的威胁，调控政策的实施不会轻易撤出，我们对此要有充分的思想准备。
尤其是深圳这样的资本型城市，投机炒作有很顽固的背景，一旦调控政策发生重大改变，就可能再次诱发楼市炒作。但是这种严格调控的格局也从侧面表明，房地产仍然有强大的发展前景和动力，因为可以想象，如果一个产业本身已经进入弱势，国家就用不着动用如此强的政策来对此实施约束，深圳的房地产业界应该对自己的行业保持足够的信心。只是在长效机制下需要大智慧来调整发展策略，保持稳健前行。
二、稳定预期，防范大跌，
适度宽松，市场对冲
近期，由于全国整体经济形势的走弱形势以及房地产低迷态势显现，各地陆续出现政策适度放松的现象，这种情况已经影响到深圳，不少银行已经调低房贷利率，由原来的基准利率基础上上浮20%调低到上浮15%，或者由上浮15%调低到上浮10%。这不是楼市反转，而是政策在楼市异变的态势下针对性地适度放松实施对冲市场下跌预期的行动。
其实，房住不炒的房地产方针和防范房价大跌引发金融风险并不矛盾，从国家政策面看，既不纵容房价乱涨，也要防止房价大跌，因为改革开放以来的国民财富一半以上都囤积在房子里了，深圳的表现更甚，很多人家的总资产中，房产占比达到70%、80%甚至90%，打垮房价就等于吞噬掉大量国家财富和国民财富。所以，今年的政策面将通过促进回暖维护楼市的稳定，深圳将在今年开年后的一段时间内合理引导楼市适度回暖，以稳定房价，稳定预期。
三、二次房改，商保并举，
潜需恒强，供难应求
深圳今年将加快推进落实二次房改方案提出的商品房保障房并举政策。拥有1300万常住人口的深圳，仅有大约200万套红本（房产证）商品房，按照每户3口人、每户拥有一套房计算，理论上也只有600万人可能拥有正规红本住房，但在现实中，很多人家拥有不止一套房子，因此实际达不到有600万常住人口拥有红本住房的情况。
保守估计，按照500万人真正拥有红本房算，仍然有800万常住人口没有正规的红本房，尽管他们中间很多人买了小产权房、军产房或者其他类型的无红本的房子，但他们得到一套红本房的渴求始终存在，我仍然把这800万人列入深圳的住房刚需系列，这个潜在需求十分强大。
二次房改就是要通过政策性的保障策略，加快推出更多的低价性保障房，包括人才房、安居房和租赁房，以满足庞大的刚需需要。然而，严重缺地缺房的现实对房改进程构成严峻挑战，短期内的二手预期走弱改变不了强大潜在需求的真实性。
租房市场可以做大，但在中国文化中，这似乎永远是一种过渡性安排。刚需们永远在期盼有一天会步入有房一族，而以小换大、以差换好的改善性需要同样绵绵不绝，这种现象在深圳非常突出，从根本上解决这个问题至少需要20年时间，这里面潜伏着巨大机会。
四、更新求变，临深扩融，
存量深耕，稳定发展
除了上述二次房改增加住房供应的政策导向外，2019年，深圳解决土地和住房问题的策略还有三个：
第一是城市更新力求改变困局现状。多年来城市更新速度缓慢，严重影响深圳的土地和住房供应。今年在更新政策和实施方面应该有明显变化，政府会顺应市场需要，力争在旧改、城市更新领域形成突破；
第二是深圳与临深片区将进一步加大融合式发展的力度。临深片区是深圳市锁定的居住外溢地区，将进一步改善深圳与莞惠间的通勤能力，促进临深片区的公共配套服务，以疏通和增强外溢能力；
第三是加大对存量资产的利用和管理，将采取多种策略深度挖掘存量住房的复合价值。
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