1深圳捡起了22年前香港扔在地上的一份计划。
1997年10月，当上特首才三个月的董建华，推出“八万五计划”：每年提供8.5万套住宅，十年内香港70%的家庭拥有住房，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。
生不逢时，正巧亚洲金融危机爆发，香港房价降幅达70%，大地主和有产阶层不干了，董建华只得抛弃这份饱含经世济民理想的计划……
20多年后，人们把无限的哀叹献给夭折的董建华计划。话外音是，如果香港按董建华说的办，房价就没这么高了，即便港青上街也得不到太多同情。香港仍在困局中，那吵闹和怨声，却惊醒了隔壁的深圳……
深圳经济上的成功，很大程度上是学习香港、模仿香港的结果。从金融贸易到吃喝嫖赌服务业，全学会了。学得最像，是土地拍卖和地产开发、交易等全套功夫。犹如葵花宝典，这套功夫也伤自己身体。二、三十年来，香港房价创世界纪录，深圳房价引领全国纪录，双双成为东方两不败。
如果说，高房价以及公共住房的缺失，是香港混乱局面的原因之一，这一因素也将对深圳的发展构成威胁。华为已经走了大半，更有众多中小企业远走越南、柬埔寨。
在公共住房方面，深圳的情况甚至比香港更糟糕。
香港的住房结构是这样的：商品房占比56%，公共住房占44%左右，大概30%公租房（公屋）和15%的安居房（居屋）。深圳1065万套房子中，公共住房仅占4.1%（43.5万套），商品房17%（181万套）。林郑月娥尚能承诺公屋排队轮候时限（记得是4年多），在深圳却没人能说清楚到底需要排多久的队。
看起来，香港住房结构很简单，深圳比较杂乱。但深圳住房结构图里的灰色地带——占比近一半的村民自建房，却构筑深圳住房供求矛盾的巨大缓冲带。环境糟糕、房子破旧、租金低廉的违法建筑，扮演了深圳最大公租房的角色，对深圳社会的稳定和经济发展做出了独一无二的贡献。
深圳住房矛盾同样突出，对高房价抱怨也多，但人们还能租住到比较便宜的房子，因而来深圳的人仍然比被迫离开的多。
紧邻CBD的皇岗村，是白领租房的天堂也是地狱
然而，城中村这样的非法建筑，长期扮演伟大角色，似乎说不过去。因此，香港“出事”一年前，深圳就推出了伟光正的公共住房供应计划，也就是到2035年供应100万套的理想。但是，这个计划实施一年来进度并不理想：仅供应3.4万套公共住房，其中人才房1.5万套，最受欢迎的有产权可销售的安居房才300套。
显然，香港乱局直接刺激了深圳，让深圳痛下决心，除了以挂国旗、放烟火，集结武警训练，更开始全面改造自我，最大的变化，就是突然加大加快公共住房建设。这新招数一比划，酷似董特首被废武功……
的确，深圳必须“忘记”香港师傅传授的套路，找到新剑谱，拯救自己的同时，开一代武学——这也是“先行示范区”的含义。
2与董建华八万五计划不同的，是深圳强势政府的铁腕和高效率：
1、宣布公共住房超低限价：位于原特区内的公共住房项目毛坯房最高售价低于5万元/平方米、位于原特区外的公共住房项目售价低至2~3万元/平方米。同时，将公共住房的地价从过去市场价的5折左右，降低到3折。直接宣布公共住房限价销售，说明政策风格在变。还没有建出多少房子，就宣布“打折促销”，其摧枯拉朽、横扫江湖的决心震撼房地产界。
2、一口气开工13个公共住房项目，总投资130亿元。这凌厉作风，香港特区政府得多羡慕啊，他们干任何一个大一点的工程，都得求爷爷告奶奶，要立法会点头同意才行。
3、到2035年，为公共住房提供约34平方公里用地，以确保2035年供应170万套房子（公共住房100万套、商品房70万套）。深圳特区报报道：“一套都不能少，这是市委市政府对市民群众的郑重承诺。”
深圳的这套剑术，比董建华的招数更霸气华丽。董建华计划每年新增8.5万套房子（公共住房和商品房）。深圳16年新增170万套，相当于一年新增10万套，其中公共住房6.25万套，商品房4.375万套。
一年8.5万套能摁倒香港楼市，一年10万套还打不倒深圳高房价？
以香港22年前的故事来看，是肯定的。
以深圳楼市近年来市场成交情况来看，似乎也有极大的可能。3深圳人对房子的渴求，可能是全中国最强烈的。
10月28日，《联合早报》的一篇文章说，深圳住房自有率仅23.7%。一份引自国家统计局的数据证实了这一点。
大湾区城市住房自有率排名
去年，深圳市规划局曾表示，深圳常住人口住房自有率为34%——也是广东和全国最低的。我曾经在一家深圳公司和一家广州公司做过测试：结果深圳的员工90%没买房，而广州买房子的超过一半。
因为饥饿而导致的强大需求，因强大需求导致房价上涨，因房价高居不下又抑制了购房需求，这是深圳房地产市场最基本的生态环境。
近3年来，深圳楼市被关在了“铁笼”里。在严格限价、限购、限贷政策控制下，每年新商品房成交量大概是3万套，二手房7、8万套。关进“铁笼”前，最疯狂的2015年，深圳卖了6.6万套新房、12万套二手房。
深圳版“董建华计划”，给这个“铁笼”里的猛兽新的打击。每年新供应商品房4.375万套，比现有市场销量增加45%。
更强大的冲击，来自一年6.25万套公共住房。
深圳公共住房包括公租房、人才房、安居房，各三分之一，其中安居房以售为主，人才房以租为主。综合来看，100万套中可售部分为30多万套，租赁部分约为70万套。按16年30万套可销售安居房计算，每年2万套。虽然说，这30万套房子是封闭型的，即只能卖给符合申请保障房条件的人，二次销售也只能卖给同类型的人，且须持有10年才能卖，但仍将对房价构成多方面冲击：
1、购买安居房或等候购买安居房的人，不会再购买商品房。即便弄虚作假，也不能用自己的名字再买房。
2、假如安居房供应量逐步兑现，则会鼓励更多的人去排队，从而使购买商品房的人减少。据了解，现在深圳安居房的队伍，通过审核的有12万人左右，但轮候期限遥不可知。
3、政府宣布：安居房售价关内5万元/平方米、关外2~3万元/平方米，巨大的价差将吸引更多的人去排队轮候，就像深业中城因限价吸引12倍于房源的购房者一样。
4、大批量的公共住房可能会挤占商品房的配套资源。公共住房容积率高，户数极多，在学位积分上，享受商品房（购买或租赁）同等待遇，假如配套的学校跟不上，与公共住房为邻的商品房，其学位可能会变得紧张起来。
假以时日，安居房陆续到期可售，当每年2万套安居房+4万多套商品房，以目前每年3万套新商品房多一倍的数量汹涌而至，深圳高房价如何顶得住？
因此，在政府承诺的2021年公共住房大量上市之日，就是深圳房价迎来最强烈的考验之时。届时，如果中国经济的底部调整还没有完成，只能让这种改变更加强烈而无情。4然而，深圳将迎来的房价冲击波，可能只会冲垮一部分市场，也有可能意外抬高另一部分市场。
买房是时间和空间的艺术。时间是购房的时机，空间则是对区域和配套资源的选择。上述分析的，是时间概念，话只说了一半，另一半取决于空间。
董建华“八万五计划”流产的时间原因，是遭遇亚洲金融危机，那么空间原因则是很难找到足够的土地盖房子，香港土地大都被地产财阀控制，填海造地又遭遇反对派抵制。深圳则不同，政府“办事能力”更强，在“先行示范区”加持下，是能够找到足够的土地和资金盖房子的。只不过，这些土地是有方位的。
空间的第一个指向，是地段。
深圳卫视报道，深圳市规划和自然资源局相关负责人表示，到2035年安排的34平方公里用地，主要集中在关外。此前，深圳已经到东莞买地建公共住房。据说，深圳下一步有可能在惠州、中山建合作区，其重要职能便是建公共住房。地段偏远，是公共住房的最大特征。
深圳最大的公共住房项目光明区长圳花园有1.45万套房，2021年上市9500套
空间的第二个指向是户型。
深圳公共住房政策明文规定：安居房的面积限定为单身居民、两至三人家庭65平方米左右，四人及以上家庭85平方米左右；可销售的人才房，面积为90㎡以内。
这意味着，庞大的百万公共住房，全部是中小户型。
可以得出初步结论：如果公共住房冲击深圳楼市的话，最先顶不住的，是地段偏远且公共住房集中区域的中小户型（65-85平米）。
商品房增加供应，安居房低价倾销，深圳相当一部分房子的房价将掉头向下。深圳前副市长张思平曾写万言书，希望通过二次房改，让深圳房价回到2015年的均价，即3.34万元/平方米，比现在的5.4万元/平米均价，相当于降价60%。
这个数字，正是董建华推出八万五计划，叠加亚洲金融危机等因素，导致香港房价的降幅。
真够吓人的！
唯一能够抵御冲击的，可能是深圳黄金地段的大户型，原因是：在地理空间和户型空间上，避开了公共住房的冲击。
深圳高端住宅的坚挺，还来自于深圳严重贫富差距。在中国富豪榜中，深圳有全国第二多的富豪，共190多名，仅次于北京。有钱人对高端住房的需求，是压不住的。今年以来，深圳湾华润瑞府、深圳湾一号、深业中城这些豪宅开盘，总会引发有钱人热烈追捧，虽有限价因素诱导，但豪宅的吸金力主要来自这类房子的稀缺性。相比之下，原关外的很多新房即使价格不高，却没有一个达到热销的程度。没错，稀缺性才是最坚固的护城河。那些拥有最好教育资源的房子，也是如此。
令人难以接受的是：董建华计划深圳复活，被打倒的，可能反而是那些辛辛苦苦凑钱买中小户型房子的工薪阶层。
那么，董建华计划“深圳版”会不会打折扣，甚至流产呢？
董特首被迫屈服，除了上述时间、空间理由外，尤其重要的原因是，推举他上台的，有不少人来自香港房地产业界。水能载舟亦能覆舟，董特首的接班人曾荫权任由房地产商摆布，不但大幅减少公共住房供应，还多年停止卖地，制造地荒、房荒。
深圳也曾热爱和依赖房地产。但现在形势不同了，经常听到地产大佬叫苦：“现在约见个区长都很难了。”连已淡化房地产的王石，想见市领导，通过华大基因的汪健才能尽快约到。全国和省市政协委员名单上，房地产老板的名字一个个抹去。
深圳的经济结构，比香港和内地一些城市健康得多，对房地产的依赖症要轻一些，这些因素都使得政府在做决策时，避免了房地产势力的影响。
更为不同的是，破局房地产，已经上升为政治问题。深圳建设“先行示范区”，其中的深意就是要体现中国的制度优势，解决房地产问题，特别是打造公共住房体系方面，至少要强过香港吧。
董建华计划“深圳版”不折不扣、大刀阔斧展开，已经没人拦得住了！深圳房地产的确要“变天”了。
似乎只有一种情况能够导致相反的结果——
由于深圳土地资源有限，公共住房在“抢夺”土地上有道德优势，从而挤占商品房的用地份额。这不，即使是福田、南山的豪宅，也得配一两栋公共住房了（人才房居多），让已经稀缺的高端新房更加稀缺。严重的情况下，为了给公共住房让路，到2035年完成70万套商品房的计划可能大幅缩水，那么就会使原本就紧张的新商品房更加稀缺，可能导致商品房特别是中高端商品房的房价再次上涨。
不管哪种情况，从国家房住不炒的国策来看，把房地产关起来的“铁笼”5到10年都不会打开，最多换一种文明点的方式罚站。
假如有一天，关在“铁笼”里的猛兽真的被驯服，变老实了，或者主人最终仍然需要这个猛兽，“铁笼”可能会开一个缝，最先出来的，可能就是高端房地产市场。
那又是一个新的江湖。
·END·
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