惠州，环深楼市的最后一片价值洼地！

子木、徐小平联合出品

“距离产生美”，这是美学的一个著名命题，其实对于城市房价预期的判断同样适用。

一个「环一线城市」的「三线城市」可以抵得上一个「热二线城市」的房价，这就是城市群发展中距离的优势，在城市群概念里表现的异常突出。

环一线城市一直以来都是刚需族年轻人最重要的战场，也是他们最青睐的居住生活地。因为什么？

大家心里都清楚，便宜！

单价低，所以很多刚需自住的年轻人都把环一线城市作为上车盘，半带投资属性。

因为如果选择好了一个盘，就可以在下轮房价上涨周期来临时，获得一笔丰厚的投资收益。然后以此作为进城购房的基础资本。

其实每一个人心中都有一个“城中梦”，从6环到5环，再从5环到4环…

大家都知道环一线城市楼市房价最主要是承接一线城市的人口外溢。这类城市通常不具备自我造血能力，即使有，也会被一线城市吸干。

所以环一线城市拼的并不是产业有多么发达，因为优质人口永远会选择最优质的产业和资源，你永远比不过旁边的老大哥，除非像华为那样把产业沿溢到东莞，随之而来的就是高薪人口的落户，但是大家到底喜欢深圳还是东莞，想必心里都清楚。

所以环一线城市比的是交通和居住配套，再者就是自身标签。

而这个标签也就是我们所说的投资利好。

其一是规划预期，拿北京来讲，向南固安在于首都第二机场，向东燕郊、北三县在于副中心通州的崛起，向北的张家口下花园在于2020冬奥会，都是有规划预期的。但是这里面，北不如南，南不如东，具体还要结合实际情况分析。

其二在于自身属性。例如「后花园」所代表的天然环境资源就是很好的例子。上海的后花园是苏州，深圳的后花园的惠州，它们不单承载了一线城市人口的居住需求，更多的还有他们对诗意画卷生活的向往。

政策方面，目前四个一线城市已被严政限死，环一线楼市也遭遇了相同的命运。但是纵观环京、环沪和环深，你会发现还有一方净土至今没有被开垦过，这个地方就是惠州。

当然惠州不是环深最好的投资城市，但却是目前可以上车且符合财力有限人群最好的城市，属于环深的第二梯度价值洼地。

为什么选择惠州作为考察标的？

一是因为问的人实在太多了，在临深楼市属于热门区域；二是惠州是一个潜力非常大的地方，无论是天字号工程粤港澳大湾区的规划，还是“深莞惠经济圈”的确立，都给惠州的房价带来了很好的预期；

第三是相对东莞价格偏低，上升空间很大，而且最重要的是不限购！这个很重要，因为我现在即使把一个城市的最佳地段最有升值潜力的地方都放在你眼前，你没资格买，就是很扯的事情。

但是，环一线城市房价投资有风险，这是一定的。最重要的还是要看地段！接下来就把惠州的城市分析交给子木老友，深耕珠三角地区多年的城市研究分析专家徐小平同志。让他给大家带来惠州最真实的一面，告诉你惠州哪个地段最具升值潜力！

《惠州，最具投资价值的地段在哪里？》

惠州是全国十大最宜居城市之一，素有"岭南名郡"和"半城山色，半城湖"之誉。东江从惠州市中心弯绕而过，支流和湖泊形成江南特有的网状水乡。

惠州拥有黄金海岸线281公里，阳光充沛，气候温和，属亚热带季风气候区，年平均气温22度。惠州坐北朝南，山海江河湖泊优美的自然环境决定惠州最宜居海滨城市。

在深圳工作的、北京和东三省的朋友经常咨询，请问徐老师，我在惠州哪里买房好? 惠州的投资价值又在那里? 回答这些问题之前我们先研究一下惠州的自然环境，庄子有句名言很好，大道合乎自然。

一，惠州自然地貌与位置

惠州，北部背靠罗浮山、南昆山，南临大亚湾，东部有莲花山，西部银瓶山，境内东江蜿蜒100多公里，位置在珠江三角洲、粤港澳大湾区东岸。惠州毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，是珠江三角洲中心城市之一。

二，惠州的核心价值和发展方向

从地理地貌就可看出，三面环山，南部是开阔地区，也就说惠州发展向南，价值向南 ! 

惠州北边有罗浮山和南昆山大山脉阻挡，西边有银瓶山阻挡，东边有莲花山脉阻挡，向南发展是必然选择，将来与深圳坪山对接连成一片。

惠州老城区有西湖著名风景区，是苏东坡被贬官在惠州时按杭州西湖比例修建的，地段很好，但被老建筑所覆盖，没有新房可卖了很可惜。

惠州市政府为了打造新惠州，在东江支流西枝江的金山湖建造了高起点高品质的环金湖的南部新城，金山湖代表了惠州未来发展的标杆，金山湖是新惠州城市中心的名片和核心资产 !

金山湖的核心价值是地理环境和惠州市政府的规划与基础设施投资所决定的。

其它地方都是非核心区域，投资就是要选核心资产金山湖 !

同时，由于交通方便，配套完善，环湖而居。闹中带静也是居住的最好选择。

东江水质好，江面宽阔平均600多米，江景资源是不可再生稀缺资源，江北配套完善，交通方便。所以，江北沿江也是优质资产。

根据惠州山水资源、人口、业产和金融水平惠州买房价值选择总结为二句话。

一横一竖，二个湖。

一横，就是江北沿江。

一竖，就是江北CBD华贸大厦沿惠州大道向南，经东江大桥、金山一桥、金山二桥沿金山大道至奥林匹克体育中心鸟巢，以大道为中心宽度为5公里长带区域。

（金山湖实景）

（白鹭湖实景）

二湖，金山湖和白鹭湖。

自住和投资者买金山湖!

退休人员养老和度假，买白鹭湖，那里可享受那种“行至水穷处，坐看云起时”，人间天堂意境。

一横一竖，二个湖。这二句话很实用，这是惠州十多年的买房经验总结，经实践证明了的买房点金锁匙。记住了，就不会跑偏和被坑 !

三，惠州是深圳的卫星城，买房跟着高铁走

惠州是临深的卫星城，深圳市中心距惠州市中心95公里。由于深圳高价房的溢出效应，惠州房价近二年翻了二倍，惠州承接了深圳大批刚需购房者。惠州全市购房者深圳客占了55%，其它外地人占10%，其中比例最高的大亚湾深圳客占了90%以上。

由于惠州不限购，只有三年限售，是粤港澳大弯区唯一不限购的城市。去年惠州新房销售数量12万多套，居广东省第一。

 2015年末，惠州全市常住总人口为475.55万人。与2010年第六次全国人口普查的总人口459.70万人相比，五年间共增加15.85万人，增长3.45%，年平均增长率为0.68%。惠城区102万人。2017年，惠州GDP为3830亿元，在广东省排名第五。

由于城市人口规模较小，人口净流入增量也小，制约了惠州的经济发展。很多深圳人买了又不住的房子占了相当一部分，造成了惠州空置房居高不下，最为严重的在大亚湾，以前是全国闻名的睡城。

还有就是惠州的高科技业产业和金融水平与深圳差距较大，人口和经济、产业与政策都不支撑惠州房价的连续高速上涨。

世界是公平的，有失必有得。但这并不影响惠州慢城休闲的舒适度，或许在快节奏生活的深圳就要找的这种心旷神怡的悠闲的感觉，慢其实也是一种享受。

惠州又是名副其实的高铁之城。预计到2020年左右，惠州境内将形成“3条高铁线路9座高铁站”的路网格局。其中赣深高铁分别设置博罗北、惠州北和仲恺站3个站点。

广汕高铁设置罗浮山、博罗、惠城南、惠东西4个站点。已建成通车的厦深高铁布局惠州南、惠东站2个站点，共计布局3条线路9个高铁站。并且，通过站点间联络线的设置，惠州北站等多个站点将形成枢纽，让惠州多个区域实现与广州、深圳等发达地区的快速接驳。

根据不同工作地点和高铁的布局，下面提供买房选择建议:

1，对于深圳上班族而言，工作在龙岗和坪山的工薪族，可选择距离15公里内的就近的大亚湾和淡水买房。

2，在深圳坪地和坑梓工作的工薪族距离公里，选择在惠州新墟镇15公里内就近买房。

3，在深圳福田、罗湖和南山市中心工作的工薪族由于距离惠州市中心约100公里，靠开车或坐公交车上下班是不现实的。还有外省购房者，选择高铁站买房还是比较靠谱的 。例如江北、金山湖、凯旋城和惠州南。这里提醒一下，杨村高铁站也叫博罗北站，属农村乡镇没有什么配套，虽然房价才5000多元，但还是不宜投资的。

还有一点，不太赞成选择将来规划中的地铁去买房，容易被坑。惠州地铁喊了近10年，至今还在规划中。因为发改委上调了地铁的审批的条件，这是惠州一时难于解决的问题。

四，以房养房，惠州做后花园

深圳和北京很多居民拥有一套房子，变现不愿意，出租和租客一起住又不方便，又要潇洒养老舒闲怎么办? 惠州为你提供了最佳的选择 ，养老与买房一举二得。

那就是把深圳房子租出去。举例深圳市福田中心的三房二厅100平方房租可得15000元左右。然后在惠州买一套110平方三房二厅120万元左右，首付36万元，月供5000元，还有10000元左右的生活费，带一部私家车。采菊东篱下，悠然见南山。在惠州生活得还是很滋润的了。

惠州房价均价10500元，是北京、深圳房价均价的1/5，消费水平比北京、深圳便宜很多，空气环境好，四季宜人。

现在惠州市中心高档小区，周末和节假日粤B牌深圳小汽车停满了停车场。很多深圳客人在惠州买房子给父母孩子居住，上班时间在深圳租小房子住，周未和节假日返回惠州与家人团聚，过双城生活，深圳定位为创业前线，惠州则成了深圳人的后花园。

所以说，我们改变不了世界，但可以改变自己。一念天堂，一念地狱。

五，惠州有最美的海岸线和沙滩

东三省喜欢冬季来海边度假的候鸟朋友，可选择惠东县海边双月湾，自然条件可与三亚媲美。

休闲度假有美丽的大亚湾十里黄金海岸、惠东巽寮湾、双月湾。冬天最低气温为3~5度，夏季最高气温35度左右海性调节气候。

六，惠州买房子注意事项

1，惠州新购商品房(含二手房〉规定，自领取房产证之日起三年内不得转让的限售政策。

同时惠州还有一个特点，新房从交首付到入伙一般要2年，入伙到到做房产证又是2年，领证到卖出限售政策时间又是3年，新房共要7年房子才能转买。二手房也要三年后才能交易，冻结了房子的流动性，短炒房的意义不太了，只适合自住和中长线投资。

2，惠州拥有11599平方公里土地，约是深圳的6倍，可供应土地充裕，新开建房子多，租金便宜，只有深圳的1/4左右，发展腹地广阔，很多地方还未开发。

所以投资只能选点和线，目前不能选面。

3，不买人气冷清的地方。

有些地方是不适宜投资的，那些地方往往是有价无市，二手房很难转让无人接手，出租也很难出租很容易被坑。

4，不买远离市区交通不便，学校、医院生活配套设施不齐全的地方。

5，售楼五证齐全，不买小开发商的楼盘。有些搂盘老板跑路了，不知找谁。

6，不买没有政府规划的小区和老城区。

综上所述，粤港澳大湾区惠州欢迎你! 适宜居住的最好选择!

观点总结:

1.惠州是全国十大最宜居城市之一，可选择性大。

2.惠州居住属性第一，投资宜中长线持有。不建议买远离市中心区域的房子，流动性差，容易被坑。

3.惠州城市核心价值在金山湖和江北沿江，发展方向向南。这点最重要 !

4.深圳、广州、惠州高铁半小时生活可以实现，买房随高铁走，惠州是深圳人的后花园。

5.深圳、北京等一线城市的有房居民，可以租养房。

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最后说几句。

首先很抱歉，因为这段时间属于购房高峰期，子木每天都在赶场参加各种会，降低了更文频率，其实每天都在心心念着大家，想多写些干货。

五一假期正逢楼市小阳春的高峰期，如有想在惠州买房的朋友请加入子木刚建立的【子木惠州购房群】，里面有内部优惠房源，具体保密。

加入小群方式等具体详情请参考「我的房产研习社」里置顶消息，如有其他城市的地段问题咨询，在里面留言即可。

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