深度分析：沈阳楼市需要冷静下来！

每一个睿智的灵魂

都置顶了「子木聊房」

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024，作为沈阳的区号，可见曾经的沈阳的地位，曾经全国第四大城市，当过共和国长子，如今地位却每况愈下。

整个东北的兴衰同国企命运有着千丝万缕的联系，在沈阳做生意，不仅是做市场，更是做体制、人脉、政策。沈阳还缺乏能够代表这座城市的巨型企业，就像阿里之于杭州，华为、腾讯之于深圳，高新企业寥寥无几。

“闯关东”变成回忆，“投资不过山海关”却已是警世名言。

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8月15日国家统计局发布了7月70个大中城市住宅价格变动情况，沈阳房价再次环涨1.4%，至此沈阳房价已经连续29个月上涨。

沈阳作为半闭合型市场，整体的楼市以改需为主，整体房价均价在9000多。长白岛浑南等政策利好型板块持续走强，而沈北等只是挤压带动，整体走势西南强于东北。

纵观沈阳楼市，可以将房子分为三大类。

老破小：基本为20年以上的产品，部分还没引入客厅这一个概念，小区几乎没有物业，脏乱差成了代名词，这种老破小主要是在城区的核心地段，以老五区为主。对于这类小区，在经济不向上的情况下，无论有没有学区加持，都建议卖掉。

00年到15年前的房子：以没有电梯的多层为这种产品的代表，很多都在老五区的周围或于洪沈北浑南等地方，多年的发展配套已经齐全，针对此类，位于市区或发展成熟地段的优质房源可以继续持有。

15以后的产品：可以说是焕然一新，洋房别墅园区、叠拼、洋房、高品质高层。这些产品都有不错的物业，目前舒适度也是最高，在保值升值方面表现强势。

纵观沈阳市场，16年楼市高歌猛进，但是并不是所有的盘都如此，有些楼盘破了两万，一街之隔的却只有八九千，差异之大令人咋舌，尤其是浑河南岸及长白岛的尤为明显，奉天九里已经一万五向上走，而旁边的在水一方等可能只有一半的价格。对于这类楼盘，我们更加要注重品质，房源等。在二手出让中，没人会以一个很高的价格买一个物业不好、园区差的房子。

经过16年的炒作，那些低楼层、临街、顶楼、小品牌房屋品质、物业较差的，建议见利就跑。以此作为资金而入手高品质楼盘，这样的房子在未来的出让中，也会表现的很抢眼。

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长白：说沈阳不说长白就是耍流氓，长白依托沈阳，沈阳靠长白带动。长白也是沈阳房价的风向标，长白岛目前得天独厚的资源短期内无法替代，只要沈阳上行，长白就会涨价。长白涨价，释放出来得就会带动其他地方涨价，老沈阳三好街已是尽头，随着拆迁，大部分老岛民一夜成为暴发户。

除了这些，未来还有个满融经济区值得期待，在政府备书里，满融可以说是沈阳经济的核心区。万科以11000的价格拿下满融边上的地王，它未来的发展给我们留下了充分的想象空间。

浑南：浑南可以说是三起三落，发展、兴起、停滞，再兴起再停滞。随着政府的盘迁，利好频出，它的发展令人期待。

浑南可以细分为新市府、21世纪、白塔、东湖、新南站、莫子山板块。最具有潜力的就是新市府板块，年初的保利紫金公馆可以说是一房难求，比邻中央公园。其次是21世纪板块和白塔这两个板块离市区较近，配套交通相对完善，有一定的入住率，投资比较安全，不过21世纪已经没有新房。东湖板块比较特殊，地价推动着这块并不是很利好的区域，不过龙湖保利华润等大开发商纷纷进入，加上拿出各家开发商的顶级产品，综合来看投资只能放长线。

莫子山板块和新南站离市区较远，稍有风吹草动，恐有波动，投资需要长持7-10年，不推荐。不少人在炒新南站华发全运首付的房子，投资恐成接盘侠，但是这种做空市场割韭菜的行为，应给予坚决抵制。

浑南板块目前在售的品质住宅已然不多，地也并不充裕。浑南市场整体来看，未来的人口流入以及学区商业的兴建和政府的持续投入会是这个板块发展的命脉所在。

张士：张士的价格随着地铁的兴建和大品牌开发商的进入而水涨船高，就张士而言，配套成熟、交通便利。不过作为沈阳的工业区，以前重污染工厂兴建在张士地区，虽然政府现在说土壤质量已达标，但许多消费者仍心存疑虑。除此之外，燕塞湖街拥堵的交通一直被人诟病。

从发展来看，中线看张士，它是一个成熟的板块。相对于浑南，张士的长居人数更多，但由于污染和交通等原因，基本面没有浑南新市府好，所以这个板块很可能在长线被浑南超过。

不仅如此，在限购的影响下，目前张士的楼盘受到了一些冲击，以华润为代表，新开的华润净月台价格仅一万左右，典型的高开低走。这也反应出目前新房市场的低迷。针对张士板块，预算有限的情况下，选择一些大品牌开发商的盘，此区域净地不足，持有优质的房源，不惧市场波动，待板块土地售罄新房售罄的时候，学区或者改需释放的时候，便是此区域的春天。

于洪新城：于洪新城已算不上新兴的版块，但是此区域楼盘价格就算经过16年的一波涨价潮后仍然是不温不火，政府的投入力度不够，在新城建立、人口流入以后相应的学区配套设施不到位。

但随着张士发展的带动，以及市政府新一届班子提出的打造沈阳一河两岸，将会使于洪新城重新回归到人们的眼中。不过，此区域内二手房的主要问题是像阳光100等盘的品质并不是很高，不符合市场的基调。

于洪新城板块的发展主要看政府的投入力度、学区的新建、持续拍地、大品牌开发商及品质楼盘的持续进入，于洪新城这个板块已经完完全全被张士板块所替代，无法支持高端产品，在没有重大利好政策的暴击下，此板块已成为一个刚需板块。

沈北：沈北坑了一群人，12年在沈北买房的人基本上是亏损的。尤其是投资公寓的那群人，总体来说沈北依然是以刚需拉动为主，尽量往地铁两边买，选择相对较大品牌，比如融创唐轩府，中央学府等，没有绝对的政策利好前提下，沈北永远是靠挤压带动。目前万科保利华润等一线大品牌开发商没有进入沈北的消息，和整体的以品质升级为基调的市场相悖。沈北买房，刚需为主，投资需谨慎。

会展中心板块：会展板块的低迷足可以说明地方在头十年的不作为，一手好牌打个稀烂，在其他城市，会展中心所在区域会给此地带来良好的发展和商业的引入，但是因为一些只可会意的不可言传的东西，会展中心板块遍地烂尾，纵观整个板块只有一家不算出众的万科明日之光，其他都是一些小品牌开发商，不得不让人扼腕叹息。

就在前几天，华润以3300的价格收入了苏家屯会展板块的18万平方公里的土地，商业占比达30%，通过计算，可知未来的精装高层应该在9000左右，自带商业公寓，也可能自带学区，当然这些只是臆测，会展板块的利好除了华润进驻和要通的一座桥以外，其他的只是纸面上的东西。

目前，此区域的孔雀城的开发商华夏因重仓的环京而资金压力紧张而抛售手里的楼盘，一旦他们撤出，大量的二手房会涌入市场，造成二手房价混乱，在股市里，庄股不轻易碰，同样引入楼市中，庄盘也不碰，一旦你跟不上庄家的节奏，代价将会很惨痛。

北皇姑：北皇姑也就是三台子板块，板块很成熟，北皇姑是沈阳北边核心，会拉动着整个北于洪、沈北涨价。因为地铁加持，地块成熟，这个地方更会吸引老皇姑人来进行改善。

大东：貌似除了老大东人以外也没人想搬到这里住，其实大东还是有一定需求，但可买的房子寥寥无几，整个板块比较消沉，基本靠板块内需拉动，拍地也不多，但从未来的土拍来看，大东的规划看上去还算可以。大东的发展主要看未来三年土拍情况以及市政规划。

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沈阳拍地可以分为三波，涨价前、涨价中、现在。涨价前的一波以24城作为代表，端午节24城加推，在第三阶段却卖第一阶段价格，主要原因是政府限价，但产品并没有降低标准，可以说极具性价比。

第二阶段就是以金地樾檀山、天宸原著等作为代表的，目前此楼盘为市场的主力军，这种楼盘的选择基本靠顺涨和下一波的涨价潮。

第三阶段就是新晋拍地，地王等，比如中铁在丁香湖9500拿的地，我真是为那些国企领导捏一把汗，这波产品作为沈阳的最后一棒，要慎重购买。而且目前房企都是高周转，高负债，社会主流去杠杆的论调，在地价如此高的情况下，一旦市场有波动，工程质量恐无法保证，建议持观望态度，慎重考虑。

之前沈阳进行了全城限售限购，此次限售限购对沈阳的房地产有一定的影响，短时间内不会有报复性的上涨，沈阳的虹吸效应对比武汉成都还是差了很多，外来人口不足的情况下，并没有很多外来需求去消化一些相对低阶的房源，导致目前房价两级分化，较差的二手比较难买，而品质二手不多，持有的人也很少。

目前沈阳在限购情况下，很多人都是卖旧买新，二手房数量增多，总体二手除少数价格并没有上涨，沈阳二手房市场并不成熟，定价几乎掌握在中介手里，比较混乱。所以出现和其他城市明显相反的局面。究其根本，半闭合市场并没有充足的外来人口去消化二手房源，新房由于限购限售，很多人无法购买，此次限购限售给沈阳降了温，不可否认，至于长线持有是保持乐观还是悲观，当然见仁见智。

沈阳作为省会城市房价并不高，投资的潜力也比江浙一代要小很多，不过沈阳投资还相对安全，目前的投资市场要放低预期，放弃投机心理，理性和稳健是基本点，能放得住是关键，改需是市场的主力军，需求和板块发展是未来升值的基础，当然，也可以追低，追低就是对沈阳市运的一种赌博，以低的价格，入驻这个城市，分享城市的红利，赌以后是刚需市场，

市运这个东西，没人能够预测。

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