每一个睿智的灵魂
都关注了「子木聊房」
正文4106字，预计阅读时间：16.73分钟
文丨子木
我曾在2019年写了一篇关于三四线的文章，文章其中一个案例是"妖风日照"，没想到受到一大批当地读者的关注。日照读者热情，几乎每篇文章的留言区都有声音。大致的问题是：日照房价凭什么这么高？
日照房价何时能降下来？
2020年适合买房吗？
本来打算疫情结束后行文解读，没想到近期有几个读者要“血书日照”，你说，血书都写了，日照能不聊吗？但是为了能让大家对日照这个城市有一个非常深刻的了解，子木这段时间特地把山东省史、日照建城史都翻了个遍，从历史产业人文角度入手，帮你彻底看懂日照楼市。本文分为三个部分，城市分析和楼市分析，分析总结。以下为正文：日照的底子
日照，名字响亮，能让人第一眼就记住，以“日出初光先照”得名。地理位置位于黄海之滨，素以“蓝天、碧海、金沙滩”闻名于世，是一个典型的滨海城市，也被称作“东方太阳城”。所以环境资源最为珍贵。体量尚可，属于山东地级市，全域建成区面积大概200多平方公里，是青岛的1/3，济南的1/4。但在核心指标上，人口和经济却不如人意，是标配的四线城市。日照人口不多，根据2018年的统计，常住人口为287.05万人，低于全市户籍总人口306.65万人。这说明日照内地人口外流打工的不少，对人口的吸引力有限。日照内部目前还保持着一定的流动性，虽然有小于1万的增量，但都属于内部轮动。其实这是目前三四线城市的普遍情况，辖区内周边县市人口源源不断流向日照核心城区，这其中出于对教育、工作的诉求。根据国统局数据，2018年日照全年GDP2202亿元，排为山东省16市的最后一名。但根据最新的山东省校准过的数据，其实日照市2018年的GDP是1790亿元，2019年是1949亿元，连2000亿的门槛都够不着。（数据来源：各地统计局，感谢山川网整理）
当然，值得欣慰的是，去水后，日照不再是倒数第一，因为山东枣庄2019年的GDP数据仅为1693亿元。无论与否，莱芜被济南合并后，山东省经济最低的就剩下日照和枣庄了。问了一圈，日照人从内心始终无法接受这一事实，因为枣庄是内地城市，名字土看不上，现在虽然都沦落至2000亿GDP以下，但日照房价贵啊，甚至敢和隔壁的青岛掰掰手腕。据最新数据报告，日照市的新房均价为10873元/平米，新市区房价最贵，多个楼盘均在1.5万元/平米之上。还有接近2万元/平米的楼盘、例如新市区的安泰月湖湾、御景东方等。这个房价高度，在全山东16市内可以排进前5。这就是日照读者一直惊讶的事情，在山东人眼里，日照除了经济和工资省内倒数，还有收费的海滩、几个钢铁厂有些名气，其他很难说再有什么了。那么如此低的经济和如此少的人口是如何拉升日照房价的？日照房价这么高，为什么还掉不下去？日照房价怪象
日照楼市房价的起因大概可以分为三点，之前读过我文章的人可能已经轻车熟路了，这里我再总结一下。棚改货币化大潮
周边人口集中流入的炒作
开发商和当地媒体的合纵
2016年26761套，2017年57724套，2018年更是高达86000套，涉及人口至少50万，这对于300万人口的日照来说，无疑是重磅炸弹。棚改货币化这种“把钱塞给你，让你买房”，对楼市的刺激是野蛮的，会造成房价脱离实际的疯涨。所以2018年时，日照的房价是飙升最快的时期。那时候千人抢房，排队购房，售罄秒光等楼市怪象在这个小城市各家售楼处均有上演，也就是在那时，日照原本5800元/平米均价的新房彻底沦为笑谈。其实在2018年之后，PSL（棚改货币化）权限被收回后，日照房价的增速就开始放缓了。但第二波春风又来了，周边人口开始集中流入炒作，这也是2019年日照房价在全国调控局势下，依然不降反涨的原因。为了能赶上百年难得的房价机遇，周边很多人口在追求教育和医疗资源的基础上，都选择在日照投资房产。从一个日照中介口中得知，日照周边县市人买房比市内更疯狂，甚至把日照有一套房奉为人生成功的标志，连新开发的商铺也被抢购一空。说实话，日照这几年房价的上涨是非常有问题的，基本把日照居民这么多年积累的底子都交出去了，而且还背上了高杠杆，从长远发展来看，有些伤及根本。日照房价为什么还在涨？到底能涨多少？我敢保证，这个问题的答案，你坐在家里这辈子都不会得到真相。日照的房地产体量很小，是明明白白的新房市场。所以市场信息主控力必然是由开发商和靠开发商吃饭的媒体把持着。不信你去翻当地发过开发商广告的媒体，有几个会承认日照房价未来会走下坡路的？大家都是靠卖房吃饭的，讲出真相无疑是砸自己的饭碗。所以在这个小市场中，即使没人买房了，行情冷到冰点，但开发商还会营造出一种热热闹闹的局面。毕竟购房者永远都是“买涨不买跌“的。2020年楼市推演
其实从2019年下半年开始，日照的购买力就跟不上了。首先，PSL定向刺激的购房需求开始断崖式下跌。其次非PSL的市场需求被充分释放，而且这两年该买房的人大都买了，有的人为了改善需求置办了第二套，有的人则是为了赶时机投资买了第二套第三套。周边县市的需求也在走向枯竭期。市场需求跟不上，房价还在高位横着，最终导致房子的“有价无市”。当然这个有价无市，主要表现在二手房市场。
（日照房价2018、2019年走势图，感谢房产超市）
昨天找了几个日照中介，发红包套出了话，说从2019年下半年开始二手房市场就变成了无人问津的状态，顺手还发过来几套房源，从一般的老房子到高端的次新房，这种情况普遍存在。手上代理的房子挂在网上半年问的没几个人。感兴趣可以从网站上查挂牌房源，甚至还有挂一年时间的。所以我特别想问那些在日照买房投资的人，你投资房子的目的是为了什么？是为了把房子作为二手房卖出去？还是租出去跑租金？除了二手房市场，新房市场也开始走下坡路。2019年新房成交24328套，相较2017年下降3.88%。日照对土地财政的依赖度是非常高，对卖地这回事是一往情深。2019年在全国大调控的重拳下，土地市场依然能火热如初，并且创造了历史记录，成交金额达到171.6亿元，最高楼面价拍到了7278元/平米。于此同时，库存高飙，数据显示，日照在2019年年尾新房库存量已经达到12397套，去化周期达到8个月。而且根据日照市统计局统计数据，2019年全市房屋开工面积1706.9万平方米，按照大众市场75%的住宅投资比例，平均120平米/套估算，大约有10万套，减去已经出售2.5万套，剩余1.2万套，即使截至目前不增加新的房地产投资和开工建设，在建的住宅项目估计还有8万多套。再按照2-3年的开发周期，2020年库存将近3万套，2021年是4-5万套。库存在拉大，需求在减少，价格必然会有所波及。现在知道真相的并不多，或许只有屏幕对面读我文字的你，这对于整个市场来说，是很少的一部分。当地开发商和媒体依然可以操纵信息和舆论，把日照房价引导至上涨的那一步。但是二手市场不会，日照中介对我说，疫情期间这些半年挂牌卖不出房子的业主已经开始着急了，纷纷下调报价，愿意打折出售。一旦二手房价下跌的信息传播在日照的朋友圈，市场便开始踩踏，房价开始回调。当然日照是新房市场，人们都有“新房癌”，对二手市场信息选择性忽略，所以整体对新房房价的影响也是较小的。对于日照楼市来说，不要投资，不要投资，不要投资，这句话必须强调三次！如果有刚性需求，今年必须买房，那么疫情之后把关注点放在二手房，如果买新房就要看2020下半年或者年底的行情了。最重要的是，日照的房价已经没有上涨的动能了，在库存越来越大的趋势下，房子的投资价值开始缩水，买在2018年之后的投资客全部被高位套牢。至于未来还有没有可能性，还要看日照未来的经济是否能起来，这对于人口流入和购买力是最关键的因素。于今看来，前途一片迷茫。日照的未来
日照是依港而兴的城市，主要活的是日照和岚山两个深水港，走的是重工业道路。这会导致日照经济产业结构单一，主要钢铁、能源、机械制造、船舶修造等重工业为主，大型国企单位占据了主要市场地位。大型国企的工资高，但就业岗位占比少。这就是为什么官方数据明明写着日照的平均月工资是6000多元，但是很多人现实中只有3000元左右的原因。资源在少部分人的手中攥着，这会导致市场需求严重分化。意味着少部分人会将房价炒高，大部分负债买单，整个社会生活幸福指数缩水。当年日照深水码头建成后，被山东赋予的使命是服务于整个鲁南经济，着重实现煤炭等能源产业的输出。但这几年走的偏了，青岛随口推出“青日一体化”战略，日照就忙不连跌去抱大腿，声称要让青岛主打轻工业，大规模高端产业的港口业务，自己去做重工业互补。然而结果是，青岛加大力度扶持了自己家的港口董家港，业务和日照港一模一样，无疑给日照心上插了一把刀。与此同时，在短短300多公里海岸线上，日照港还面临着相邻青岛港和连云港的激烈竞争。自家吃饭的产业面临困局，第三产业发展不起来，就无法藏富于民，市场购买力起不来，房价的支撑力就只剩下了“信念“。这些年，日照因为发展重工业，海岸变得尘土飞杨，为了抢经济指标，越来越多的海滩开始收费，工资停滞物价上涨。好端端一个美丽的海滨小城，被房价折磨得千疮百孔。但也真诚希望，日照能如其名，房价终有一天，对当地居民也能“日出初光先照”，它便是屹立在鲁南大地的一颗明珠。· ＥＮＤ ·
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