为什么是这个城市？
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都关注了「子木聊房」
正文3129字，预计阅读时间：可能10.5分钟
文/子木
“现在还能投资买房吗？”
这个问题量年后突然开始爆发，甚至比2016年上波大潮更加汹涌。
原因大概可以总结为，“钱”太多了。
这个钱分为两层含义，一种是经济向好，国内大消费崛起，国外订单大量转移到内地，制造业火热，富了一大批人。
另一种是全球放水，货币贬值速度加快，年后股市基金大跌，割了一大批韭菜。
兜兜转转，人们还是认为房子最靠谱，这也是年后一二线城市火热的原因。
但当下的大环境其实并不友好，一二线城市购房政策一个比一个严，四大限法，外加问责调控。
最苦恼的是三四线城市，别的城市买不了，自己所在的城市又萎靡不振，干巴巴看着手里的钱在变少。
怎么办？
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其实这些年我一直在解决这个问题，根据板块轮动、周期性、增长性和数据分析，挑选了一些优质标的。
这些标的，必须符合我的底层投资逻辑：
1、城市有概念
这个地方必须是真金白银大力投资的区域，最好是国家级，其次是省级，无论是经济走势还是人口流入，必须常年保持正增长性，这是房价潜力的基础。
2、板块有性价比
所谓性价比，就是购入成本低，增值空间高。比如投资股票，我会选择一个行业的独角兽而不是龙头，有些地方好归好，但房价已经很高了，虽然有未来，但通过杠杆博收益的概率小，这就没什么意义。
3、房子有保障性
地段与房子的品质并行，比如选房时，一定选择品牌开发商，房子质量、配套、物业都有保障，可以让这套房子站在城市房产升值的塔尖。
按照这套逻辑，这些年我带研习社成员做投资，基本实现完美抗通胀，带着大家赚钱，这也是我热衷于研究房产价值的一大原因。
那么今年，哪里的房子最值得投资呢？
很多读者应该猜到了，珠海。
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关于珠海的信息网上特别多，但我看待一个城市，不会看浮在表面的东西，而是以底层逻辑出发，转而评断“长期价值”。
首先我们先来看珠海的增长性。
大概从2018年开始，大湾区和长三角就被定义为中国经济的“两大支柱”，尤其大湾区，整整从2019年“红”到现在。
以深广为双核心，联合港澳，带动周边主力城市，打造世界级湾区，这是宏观目标。
站在微观角度，珠海在这里承担什么角色？
答案是：“枢纽”。
这个枢纽的概念并不在于交通核心，而是在于中国与全球的链接。
这就涉及到了当局的顶层战略思想。
展开地图，我们看到，珠海隔壁就是澳门，澳门产业一直不温不火，而且在这次疫情打击下，以博彩和旅游为支柱的经济陷入窘境。
但这时候如果珠海崛起，带动澳门共同发展，给“一国两制”树立一个新的榜样，结果就不同了。必然会扩大国际影响力，体现「大陆实力」，从而影响港台。
这是第一层意思。
横琴金融岛
其次，最重要的就是顶层战略，“人民币国际化”。
我们要想扳倒美国，在未来成为世界第一大国，货币输出是第一步，但也是最难的一步。
现在有国际概念的就是香港和澳门，但香港不可控，而且以港币作为计价单位，澳门就成了落脚点。
澳门这几年一直在研究“澳交所”。
“澳交所”成立，一带一路兄弟国家的企业在这里上市，然后用人民币计价，这就是一条完整“货币走出去”的链路，这要比城市群概念更加重要。
这就是珠海孕育的底层潜力，也是国家为什么愿意天量砸钱在这个城市的主要原因。
现在的澳门和珠海已经融为一体，24小时通关，轻轨接驳直达，横琴澳门人专属住宅区，未来预计有1/3的澳门人住在珠海，横琴还有针对澳门青年人建造的创业基地……
甚至在横琴就业创业，企业税和个人所得税也是澳门的税率，不要说前海和南沙，就是陆家嘴也无法获得这样的优惠政策。
继港珠澳大桥交工后，去年年底，珠海再次公布基建计划，预计在2021-2023年政府总投资项目达到约3240亿元。
这笔数目及其庞大，全国范围内少见。
洪鹤大桥、黄茅海跨海大道、金海大桥、香海大桥、珠机城轨、兴业快线、珠海机场改扩建、珠海隧道、金琴快线、广珠高铁、珠肇高铁……
三年总新开工项目数高达125个，一张以珠海为核心的交通大网正在爆发式铺开。
在珠海呆了一段时间，给我最大的感受，整个城市在“奔跑”。
到处都是金融大楼耸立，机器的轰鸣声，昼夜不停，而在酒店，写字楼里，随处可见行色匆匆的投资者，商人。
整个城市在加速流动，正在成为大湾区的新极地。
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在这层概念的加持下，珠海房地产的两大因素，“产业和人口”在加速夯实。
珠海之前的老产业有旅游业、口岸服务业、高新和集成电器。格力电器、金山软件、魅族手机都在这个地方生根发芽，但这只能支撑一部分人的财富收入。
但自从大湾区强化了横琴自贸区的概念后，一揽子优惠政策出台，资本市场开始沸腾，加速涌入。
我记得在2019年时，横琴自贸区注册登记的市场主体就已经达到5.92万家，那时候平均每天约有60家新企业诞生或进驻横琴，其中不乏有世界500强企业。
2020年，珠海实有商事主体达到了37.4万户，增长4.8%。大量企业入驻，引发财富浪潮，从而带动人口集聚效应。
2018年、2019年珠海人口增速，超越龙头广深，蝉联全广东省第一，常住人口净增量分别达到12.57万人、13.26万人，持续刷新珠海建市以来新记录。
（图▲9城2019年常住人口及人均GDP）
最重要的是在人才层面，2019年，珠海引进各类人才4.2万名，人才净流入率位居全省首位。
而2020年仅1-10月，珠海就新引进各类人才超过5万名，在疫情影响下仍取得同比逆势增长超过15%，超过国内绝大多数二线城市。
这是我非常关注的指标，因为人才决定了当地经济发展的天花板，也是楼市的直接动力源。
我在珠海调查期间，经常去朋友的公司溜达，问写字楼里的年轻人，为什么你会选择在珠海？
答案千奇百怪，但最多的是：舒服。
珠海气候温度适宜，收入消费合理，我比对了一下珠海年轻人的收入水平，发现甚至可以比肩一线广州，这或许是珠海被常年被评为“中国最具幸福感城市”的原因。
对于珠海，我还非常关注一点，那就是「环境资源」。
这是未来房地产价值的一个重要表现因素。
“气候影响人类迁徙”，古今中外皆有之。
这些年“北人南迁”的现象异常明显，尤其是新疆、东北，内蒙、山西等地区，但凡有些储蓄，都会想着去南方工作养老。
对我来说，也是这样。子木是北方人，北方有北方的美，但年纪越大，冬天的冷和干燥的空气，越让人感到粗糙。
每逢冬季我都会去南方，比如深圳、珠海、三亚、厦门呆一段时间，缓解身体不适（洗肺养生）。
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产业、人口拥集，气候宜居，珠海的住房需求开始爆发。
这些年珠海的房价一直在快速上涨，截止2021年3月，珠海市二手房均价达到2.1万每平米，有机构统计，10年内珠海房价平均上涨了130%。
这意味着10年前，如果你在珠海买了一套100万的房子，10年后涨到了230万，凭空赚了130万。
而在大湾区规划出台之后，珠海房价增速彻底进入“红利期”。
很多人可能无法相信，珠海横琴区新房的价格已经飙涨到了5万/平米以上。
这个数值是什么概念？
基本站在了除一线城市外，房价最高值，甚至对等厦门岛内，要知道厦门岛内是全福建有钱人聚集的结果。
而且不出意外，2021会是珠海的“价值大年”。
我之前预测过，2020年是大湾区东部市场“火”，2021年就会板块轮动到西部，现在看来，完全符合预测，广佛珠房价已经启动。
深广在政策打压下，需求会加速外溢，佛山限购较严，中山由于去年深圳客炒作，透支严重，所以需求会大量转移到目前限购还不是很严的珠海。
但说实话，这几年珠海的很多板块都被带节奏，炒高了价格，有的板块潜力被提前透支，有的是瞎炒乱炒，所以前段时间我在珠海足足呆了15天，才把每个板块彻底摸透。
最后在三大投资逻辑的基础上，我找到了让人惊喜的「价值洼地」。
综合投资和自住，学校、商业、公园、医疗、品质、交通各大因素的绝佳投资板块。
最主要的是，升值潜力比较稳！
因为有些“信息”不能公开，所以我把珠海投资逻辑单独做了一份「研究报告」，赠与这次对团购感兴趣的读者朋友。
通过房产投资，这些年带很多粉丝实现了财富的“弯道超车”，但我还是建议大家去投资而不是投机，而且重视长期主义，愿意静下心来与一个城市共生成长，分享城市发展红利。
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