从民国时期的上海、北京房价看当今一二线城市即将再次迎来史诗级大涨

可能有点标题党，但我对民国时期上海房价很有兴趣，最近做了一点学习和研究。

热门城市的房价，在很大程度上是人口聚集和货币效应的综合。我以上海为例来说说。

先看货币供应量。1935年11月，民国共发行4.5亿元法币，到了1945年，法币的发行量已经上涨到5569亿元，为之前的1238倍。

1945年，上海的房租是战前的140倍。地价差不多也是这个倍数。

看似比货币涨速慢得多？但是我们要想想那是什么年代。实际上，上海的涨速已经领先全国了，因为有大量难民涌入上海的租界，这些人往往很有钱，推高了房价；其次是租界内有众多工厂、商店、银行等经济活动，这在战时的中国是很难得的。由于各种原因，日本虽然在1937年占领了英法租界，但仍实行以前的制度并由英法人来管理。

继续说房价。1948年8月，法币的发行量是604万亿元，是1945年的1000余倍。

于此同时，1945年上海宁波路房价是2000元/平方米，1946年暴涨至10万/平方米，1947年又暴涨至1500万/平方米。1948年暴涨至6500万/平方米，32500倍。

后来法币改金圆券了。1949年2月，上海房价又暴涨至2.3亿/平方米。

也就是说这段时间，上海房价的涨速远快于法币的发行速度。大概是因为毕竟和平了，经济恢复和发展以及更多人口涌入上海吧。尤其是国共在中原的大战，可能让很多人涌入了江南。

再往后，由于老蒋即将丢掉大陆，上海房价跌幅不小，我没有具体数字，但你可以想像大量权贵跑到台湾一定会带走很多财富，包括拼命甩卖房子。但随着全国的统一（除了台湾），国泰民安，上海房价又有所反弹，当然这时已经改成人民币了。后来平稳了好几十年，不再多说。

和上海相比，民国时期北京（北平）的房价要平稳得多。

这是因为：1、当时北平不是首都。2、有一段时间北平被日本占领，大量的人逃难，而且在抗战期间北平的房子居然有了20%的增加，所以房价从1936年的1000元/平米大幅下降到1945年的200元/平米，不足上海的1/10，已经远不能和上海相比了。

当然解放以后北京逐渐赶了上来，GDP成为全国第二，又是首都，房价杠杠的就不多说了。

可以看出在民国期间，上海的人口聚集效应和经济都远超北京，所以房价更是扶摇直上。到后来两者已经完全不是一个级别了。

回到现在。

已经是信息和网络时代，经济的规模性越来越强，不仅早已有多座一千万人口以上的大城市，而且已经形成城市群。比如长三角的宁沪杭苏，再加上无锡、宁波等五六个城市，甚至可以加上合肥，已经是上亿人口的城市群了。

深圳、香港、广州，以及珠海、佛山、东莞等五六个城市，也是6000万人口的城市群。

经济的规模性将导致人口继续向昌珠三角和个别热门城市集中。在短期内，完全可以抵消生孩子减少所产生的负面作用。

另一个就是货币因素了，我国M2基本上每年以10%左右的速度增长。

这将导致热门一二线城市（的某些地区），房价肯定会坚挺甚至大涨。

作为对比，广大三四五六线就惨了，一套房几万甚至几千元的情况将日益普遍，就像鹤岗和玉门。

这就像1948年的上海和中原，当时中原正在激战，房子值个毛，但上海房价窜上了天。

还有一个原因导致（一二线）房价会继续上涨，那就是各种暴雷和烂尾楼的增多。

比如信托暴雷了，谁谁谁又跑路了，留下十几亿、几十亿乃至几百亿的坏账或更大的风险敞口。看起来这都是坏事。

我承认这些确实是坏事。

但是，很多基金乃至信托暴雷，是因为它们投资了房地产，而房子卖不出去。这也（已经）让很多房企暴雷了，以后可能还会更多。

不过我们可以换个角度想想。那么多烂尾楼，地又很难卖，导致新房的供应量远远没有过去那么多。

而国家为了救很多雷，不得不搞各种特殊国债，其实就是变相承担。

当然，不可能全部承担。但这会恢复一部分供应。更重要的是，进一步在增加货币供应量。

虽然大量的烂尾楼在三四五六线，但一二线也有。而且三四五六线烂尾了怎么办？会不会让当地经济更差，人口继续向一二线集中？

理智分析，这就是趋势吧。

据我所知，很多内地二三四五线城市的中年人，都鼓励自己的子女出国或到长珠三角。为此，他们愿意把手里（多余）的房子卖掉，给孩子们在长珠三角凑首付。

说点题外话。

现在微信公众号的文章看的人确实越来越少了，比如我最近费力写的几篇文章，自我感觉写得挺好，可惜阅读量上不去。

这也不是我一个人的问题。最近几年公众号有个后起之秀“海边的西塞罗”，这货要是早出道几年，文章篇篇的阅读量可以在30万以上。但是现在他那么勤奋，每篇阅读量平均就五万。我觉得他的文章不仅是现在网上综合水平最高的，就是搁在2015年也是最好的。

但是他来晚了，更重要的是，风口已经变成了短视频，所以阅读量始终上不去。

西塞罗都这样，我就更不用说了。

因为短视频更加吸引人，用户量也更大。有人告诉西塞罗，他的文章如果做成（长）视频，播放量可能是千万级别的。

这我相信，因为我在B站就看过另一个播主的视频，他同时在公众号上发文。他的文章阅读量是十万左右（经常在10万加左右晃悠），但是仅仅一个B站，他的每个视频的播放量都在百万以上，经常二三百万。

看和听，还是比读更省事啊。

我从去年就想做短视频，也做了几个，无奈行动力很差，一直到现在都没做起来。

我为什么始终不想做视频？

想了想，原因可能是做视频需要至少两个人。总得有人拍吧？自己拍自己当然也行，也可以用设备，但还是不太方便。可是旁边有个人在拍我，无形中增加了麻烦。西塞罗之所以不愿意做短视频，我觉得原因也在于此。写文章就不一样了，一个人从写到发，一条龙搞定。

可是现在风口，或者说，人们的主流观看习惯，早就变成视频了。

短视频还轻松，一个几分钟的视频，几百字就搞定了，可是写文章累成狗，效果还很差。

所以不久我将恢复做视频。这次我拼了，我会给自己提要求：先做（短或长的）视频，再做文章。

我必须像条狗一样在大家面前表演。没办法，世道或者潮流就是这样，我也得适应潮流。如果我这又老有衰的不能吸引眼球，我也会考虑带美女出境。

一定要有行动力，一定要有良好的习惯。到时候希望朋友们多多捧场哈。

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